大家一定要记住这么一句话，在房地产这个行业里，没有任何一个人是专家，也不存在任何专家，因为我们国家的房地产是政策主导型，所以它和世界上任何一个国家的房地产都不一样。

大家好，我是大海青岛，一个十多年的房地产从业者，闲暇之余，喜欢发一些和青岛楼市或房地产相关的视频，希望大家能够喜欢。

一直以来，很多人可能都没有意识到，虽然房子最基本的属性是居住属性，但是我们国家的房子，它不只是用来住的，除了能够满足老百姓的最基本居住需求以外，它还扮演了很多重要角色。

比如：对我们国家来说，它是非常重要的金融工具，我们国家通过土地加房地产这种模式发行了天量的货币，开发商建房子的时候通过在建工程抵押，从银行大量贷款，完成了货币的第一次发行，购房者贷款买房完成了第二次货币发行。

所以，土地加房地产这种货币发行方式，在过去几十年一直都占据了非常重要的地位，除了货币发行以外，还有股市，银行，因为银行百分之四十左右的信贷都和房子有关，这就是房子的金融属性。

对我们这些普通老百姓来说，房子的居住属性要远远大于房子的金融属性，但是，对我们国家来说，房子的金融属性远远大于居住属性，所以，如果不能认清这一点，就不可能正确的判断未来房地产市场的发展前景。

其次，对地方政府来说，房地产是非常重要的财政收入来源，地方财政收入的一半左右，基本上都和房子相关。

对于有房子，甚至是持有多套房子的人来说，房子除了是自己的家以外，还是自己非常重要的固定资产，家庭财富，因为根据相关信息显示，在绝大多数城镇家庭中，房子占了家庭财富的百分之七十左右。

而对于那些没有房子，或根本就买不起房子，也不是房地产从业者，从来也没有直接享受到房地产发展红利的人来说，房地产就像是万恶之源，同样是房子，或房地产，为什么人们对它的认识却是千差万别呢？

其实，这一切都是由两个因素决定的：

第一，屁股决定脑袋，因为每个人屁股所坐的位置不一样，利益不一样，考虑问题的角度也就不一样。如果在国家的角度，既要考虑居住问题，又要考虑经济问题，如果是政府角度，既要考虑执行国家政策，又要考虑地方政府财政收入和经济发展，而对于普通老百姓来说，只需要考虑自身利益。

第二，房子对每个人每个家庭的重要程度不一样，普通老百姓真只有一套小房子，但却是命根子，房价涨跌其实跟自己利益不大，涨了也不能卖，跌了也不能卖。而对于有很多套房子的人来说，房子只是个投资工具，或享受生活的地方。

所以，这也就注定了，每个人对未来房地产市场发展的判断不一样，因为屁股的位置和利益不一样。

比如马云，这是一个我们非常熟悉的资本大佬，在2017年的时候，曾经说过：未来8年最便宜的就是房子，房价如葱，所以，大家还不如去租房子。

现在已经过去了7年了，虽然最近几年房价确实下降了，但距离房价如葱却还差十万八千里，而且，但凡有点脑子的人应该也不会相信房价如葱这句话，当然，马云是资本大佬，所以，房价在人家眼里可不就是像白菜价一样吗。

其实，马云之所以会说房价如葱，并不是马云真的认为房价如葱，而是因为屁股决定脑袋，因为当时房地产市场比较火，淘宝当年是打算涉足住房租赁市场的，因为没有做起来，所以很多人可能不知道。

而马云说未来最不值钱的就是房子，年轻人没必要买房子，可以租房子，其实是在为自己的生意铺路，所以，一旦牵扯到房子，很多资本大佬的话也不一定就是对的。

但，我想说，其实很多信息对目前的房地产来说根本就没有用，尤其是那些成功买房的经验，规律或者是个人对房地产的认识，因为这些经验和认识都来源于房地产上升周期，在房地产下行周期不一定就是正确的。

所以，在判断未来房地产市场发展的时候，我们只有站在国家的角度，去分析判断，才能得出正确的结论，而不是单纯的从自身利益出发。

其次，房地产这个行业没有专家，不存在专家，并不只是从未来房地产发展来说，还是从买房经验和规律来说的。

因为我们国家的房地产市场已经发展了几十年了，很多人根据过去几十年房地产的发展，总结了一些买房经验和规律，但是我发现，这些经验和规律并不完全是正确的，还得具体问题具体分析。

比如，过去我们总结了一条经验，从保值增值的角度考虑，买房能买市区就不买郊区，因为当房价上涨的时候，一般都是市区先涨，然后郊区才涨，一线城市先涨，然后二线城市再涨，最后带动三四五六线城市房价上涨，所以，买房的时候能买市区就不买郊区，正常来说没问题吧！

但是，也不全对，必须得看市场形势，比如，当房地产市场比较平稳的时候，能买市区就不买郊区，没问题，当房地产开始进入上升周期的时候，也是能买市区就不买郊区，也没问题，当房地产下行周期快结束的时候，也是能买市区就不买郊区，还是没问题。

但是，当房地产市场处于上升周期末期，下行周期初期的时候，就不行了，因为，房价下降的时候顺序刚好和上涨的相反，当郊区房价涨不动了，开始下降的时候，可能市区的房价还在上涨，这个时候你如果再买市区，就相当于是追涨，因为市区房价涨不动的时候，就是阶段性高点，一旦进入下降周期你买的就是高点。

现在我们回顾一下，你看是不是这个道理，2016房价开始上涨，2019年郊区开始降价，市区房价还在上涨，于是20年和21年买市区的人就买在高点，因为22年以后郊区房价下降幅度减少，市区房价反而下降幅度增大，所以，在房地产里就没有永恒的经验和规律，也就不存在所谓的房地产专家。

因为当房价处于上升周期的时候，只要买房就是专家，不管你有没有买房经验，也不管你懂不懂房地产规律，只要你买了房子，你就是最大的专家，这就是我们常说的，台风来了猪都会飞。

但是，当房价处于下降周期的时候，不管你有多少次买房的经验，不管你懂多少房地产知识，也不管你是不是专家、是不是房地产从业者，都不好使。

比如，在2018年，2019年的时候，我就见过很多售楼处的经理，总监，总经理，中介等房地产从业者，花钱找关系等去抢房子的，现在房价一样跌了好几千，所以，房地产从业者可能也没有那么专业。

因为面对机会，大多数人都会贪心，面对风险，大多数人都会逃避，这就是人的本性，而在资本市场，真正赚钱的机会往往都是反人性的。

所以，在买房这件事上，在房地产这个行业里，根本不存在所谓的专家。​