广州金融城地块撤牌，为什么地王搁浅反倒是好事？

大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。

希望和大家都能住上更大更好的房子。

上篇文章：

聊了最近楼市的新风向，去库存这个词好久不见的再次被提到。

“消化存量房产，优化增量住房”，这十二个字会在不久的将来，被反复提及，分量也会在市场彻底发生逆转的时候，被大书特书。

这两天我在看渤海小吏的《唐宋之变》，感慨其实历史的走向，底层的逻辑千百年从来没有变化过。

总有人对着规律抱有不切实际的幻想，认为这次可能不一样。

房产从来不止是一个资产价格涨跌的问题，而是一套以房价为底层基石经济的系统中，产生动力的齿轮。

我们身边其实时刻都发生着验证这套系统真伪的事实，只是框架不同，对那些新闻的解读大相径庭。

就类似最近广州的土拍市场，出了一件不大不小的事情。

原本计划4月30号和5月11号竞拍出让的天河区金融城东区AT091415、410地块，在即将竞拍前几天都撤牌了。

但我不觉得这是什么坏事，相反，我甚至认为这反倒是一件好事情。今天就让我们从头说起。

01

之前我在直播的时候，也很多次提到过金融城浪奇的这两块宅地。特别是更靠南的415地块，是这些年都很少见的前航道南向望江地块。

除了南向望江，正对着琶洲的保利天悦外。地块位置就在金融城的东区的西侧，位置核心，交通便利，有增量，有概念，是核心区少有的大地块宅地。

两块地放在一起，起拍总价达到了80多亿。南侧的415地块不算配建，起拍价就已经达到5.5万/㎡，已经可以排进广州楼面价TOP5了。

显然，这两块地放出来，目的就是奔着刷新地王去的。

但是最终，两块地还是默默的撤牌了。

其实撤牌的原因很简单，广州在如此缺钱的现在，拿出如此有诚意的地块，但是拿到开发商面前晃一圈，却发现卖不出一个理想的价格。

自然谨慎起见，赶紧收回了。

卖不出好价格，被哪家开发商捡漏都还好说，毕竟起拍价在这里。但是伤了市场士气，打击了市场信心，那就得不偿失了。

但是开发商对市场的预判已经到如此底部了吗。

倒也不至于。

这只是开发商对于地产思考的逻辑，和普通的买家是完全不同的。

开发商走的是高周转模式，拿地和建设是借的钱，要通过卖地赶紧回款还钱。赚的是面粉加工成面包的手艺钱。

说实话，开发商的资金成本远比你想象的要高，一个项目的成本大头都在这里面。对于这几年的开发商来讲，早点回款把资金成本降下去，远比一套房挣多少钱更重要。

开发商在意的是这块地拿的价格是不是够便宜，产品推出市场好不好卖，如果能卖出高溢价当然是极好的，卖不出高溢价能快速回笼资金，也行。

所以，开发商对于一块地未来的发展前景，产业能不能搞起来，高端人才能不能引入，其实没那么关心。

我就是一卖面包的，你面包店全国连锁的心，就不操了。

02

我们站在开发商的角度，再来看这块地的情况。

首先，两块地加起来的起拍价超过了80亿。

这可不是琶洲西那块地，看着单价挺高，但是地块规模不大，即使是75670元/㎡的楼面价，总价也就是22.7亿元。

如果按照这个楼面价，我们套在金融城415这块地身上，那总价要飙到57亿以上。

另外，这块地还有一个很大的问题，就是要涉及到土壤修复。

开发商还要额外出资8936万花7个月的时间，进行地块的土壤修复。这对于周转速度就是生命线的开发商，显然很难承受。

而且根据出让条件，地块最晚必须要今年12月20号之前付清全部土地款项。领导很渴望，但是开发商资金都很窘迫。

就以现在这个市场的状况，这就不是开发商给不给面子的问题，而是要不要命的问题了。

所以，当回归理性和冷静的开发商对这块地的风险和收益做了一个评估之后，自然就把退堂鼓打起来了。

其实近期广州的土拍市场上，吉山仓，世界大观三期地块底价成交。花都大陵北二期、金融城两块地，在拍地前终止出让。还有之前白云金沙洲，天河黄村三联路，直接流拍。

我经常说，大家不要看对方说什么，要看对方做什么。那开发商的做法，充分的表达了自己的态度。

我记得当年在和某地对接的时候，当地相关部门和我们讲，开发商都是坏人。那可是辞严义正，大义凌然，至今都历历在目。

好了，不知道现在躺平的开发商在他眼里，还是不是坏人，有没有变善良一点。

所以，但凡能正视现实，收回傲慢，也能算是意料之外的一种好事。

03

另外，今年全国的商品房住宅销售面积和新开工面积进一步下降，全年有可能会下降7%。

2022年和2023年，这两个数据的降幅都在20%以上。其中降幅最大的是2022年，分别是27%和39%。

所以这就是一个很简单的市场经济自我调节的问题，我们高中就学过。

当市场的供大于求时，价格下跌，供应逐渐减少。然后市场回到供不应求的状态，价格上涨，供应增加。再次变成供大于求。如此循环往复。

目前的市场我们正处在一个价格下跌，供应逐渐下降的状态。这就是经济周期中一个很常见的阶段。

下降幅度如此之大的新开工面积，就是在持续减少住宅的供应。这种供应的减少，需要一段时间的发酵，才能体现在价格端，销售端。

总有悲观的人，觉得这次不一样。我觉得没什么不一样，经济学规律不信，难道要信那颗圆形的正方形脑袋吗。

就在我写这篇文章的同时，5月1号，自然资源部提出了商品住宅去化周期超36个月的城市暂新增用地出让的要求：

商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至36个月以下;商品住宅去化周期在18个月(不含)-36个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积(包括竣工和收回)动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。

这正好也呼应了4月30号会议中去库存，优增量的内容。

供求关系的调控，才是走出这波楼市低潮的关键。

之前的解除限购只是扩大需求，而现在开始在供应端有动作了。

所以，广州土拍市场的冷，反倒是一件好事。是市场自我调节的一种体现，也是让政府明白水深水浅的一把标尺。

认清现实，远好于盲目自信。

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（2024.5.4 橙子聊房子 yxjcena）