广州楼市的风向变了，银行居然开始挑客了

大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。

希望和大家都能住上更大更好的房子。

上篇文章：

这两天南沙终于底价成交了一块宅地。

这块宅地有地铁通勤，有江景景观，有教育医疗配套，也有低密度的产品。即使如此，也只能底价成交。

没有激烈的竞争，没有热闹的举牌，有的只是和南沙的发展进程一样的冷清。

当然，这种冷清也不是独属于南沙，整个土拍市场都是如此。

所以，即使新房和二手房市场的热度在恢复，但是只要土拍市场没有变化，接下来就还会不停的出政策，一直出到土拍市场能恢复到1000亿以上为止。

其实有一段时间没有和大家分享广州一线楼市的现状了。因为我们在媒体上能看到大大小小广州楼市转暖的数据。

虽然都属于宏观，但是确实能和微观的实际情况契合。

所以除非有一些新的市场变化，我才会和大家分享。然后这两天市场有一些新的变化，特别是银行端，我觉得还是有必要把这些一线的信息分享给大家。

01

我们先来看数据。

上面这张图是广州二手房6月贝壳的整体数据。

里面的成交量，肯定不够全面。毕竟贝壳也只是二手成交的其中一个渠道。但是这里面的数据趋势，是可以很清晰展示市场的风向的。

我们着重看几个数据，也可以看看广州528新政对市场的影响。

首先就是成交均价、成交量和成交率的增长。可以看到降首付比例，降贷款利率，明显降低了买入门槛和持有成本后，市场的交易旺起来了。

不仅看房人数和看房量增多，成交周期也下降了2.2%，说明购房者做决策的时间变短了，观望的人变少了。

而另外一个数据，降价房源数和涨价房源数都在下降，也说明对市场预期从悲观转向观望的业主变多了。

另外取消了两年限售，导致了挂牌数明显增加，这里面有不少都是未满两年的房子，当然也包括新房刚收楼取证的次新房。

首先这一轮政策刺激还是有效果的。

其次这一次去库存不再看玩笑，而是认真开始减少供应了。不论主动还是被动，广州上半年只卖了4块地，远低于前几年同期。除了广州其他城市的土地供应也按下了暂停键

然后还有一个很明显的趋势，二手房完全市场化。还是那句话，有成交量的下跌，说明市场有需求，流动性起来了，只是在等一个拐点。

没有量的下跌，才是最可怕的事情，出逃迹象明显，当下部分三四五线城市正在遇到这个情况，有钱人都想优化资产换大城市，但接盘的人没出现，成交量起不来。

最后，楼市还是有轮动效应的。市场的冷热是不均的，核心区的热度上来的会更快一些，外围区域因为供应量大，二手的存量也大，所以市场的回暖要明显晚于核心区。

02

这两天我们每天都在帮粉丝找性价比高的房源，摆摊，砍价，走流程，月初签约的一些粉丝，也开始签按揭，快一点的，甚至已经在过户了。

因为市场的回暖，真正有性价比高的房源是在减少的。

前几天天河公园北门，珠江俊园一套132㎡的西向四房，872万成交，从挂牌到成交就是短短的4天时间。

另外一方面，房源段砍价变得更困难，业主对市场的预期从悲观转向观望，议价空间自然变少。

交易条件的谈判也变得更加困难。很多笋盘的业主，坚决不配合客户做低首付。遇到愿意配合的业主，价格和房子本身似乎有没有那么满意。

市场就是这样的，一切条件的背后都是算账，业主心里也都标好了价格。业主但凡有多一项的选择，他都会权衡利弊，选择那个最优的。

当然，对于客户也一样。所以有时候我们只能慢慢找，慢慢聊，说不定些置换的业主，找到了自己喜欢的那套房，那价格和条件就会好谈一些。

市场中的每一个人，都不是独立的个体，在这个市场里，你可能既是买家，同时又是卖家。所以这中间账本，要什么，舍弃什么，只能自己衡量清楚。

银行也是组成这个市场的一部分，因此银行也不可能独善其身，也随时随地在市场的变化中不停调整自己的政策。

我看到有人讲到银行似乎松的一塌糊涂，监管大有一泻千里之势。但实际情况大相径庭，银行这段时间不仅没有放松，反而收得更紧了。

我们的客户，不少都是家庭有多套房的，有房自然就会有对应的贷款。

有些客户虽然收入和资质都不错，但是由于银行认可的流水不够，就会出现审批额度和还款方式方面的问题。

尤其是先息后本类的按揭贷款，因为先息后本，银行的风险是更高的，因为客户头三年还款，是一分钱本金都不会还给银行的，那银行的风险会比等额本息更高，审核就变得更严。

在送审过程中，很多银行要审批先息后本要额外的过内部的线上系统，甚至必须要一把手签字。

这里，不仅很多银行不能做先息后本的贷款，有些可以做先息后本的银行，某些下属的支行又没有办法做。

这些都是一些颗粒度很细的东西，不要说每天不再一线不可能知道，即使在一线，没有足够的单去接触银行，可能都体会不到这中间的一些变化。

然后这样的情况，就导致了少部分可以做先息后本的支行单量大增。突如其来的工作量让这些支行即使满负荷运转，都没办法如期走完审批流程。

过去一笔按揭贷款大概15天就能走完审批流程，现在直逼30天。

新政之前按揭贷款业务稀少，银行饿的面黄肌瘦，但凡见到按揭贷款的业务，哪管是细粮还是粗糠，吃了再说。

现在业务增加了，原本一个季度，甚至半年的业绩要求，在6月份一个月就完成了。

大鱼大肉吃多了，肚子圆滚滚的银行，自然就开始挑客了。资质弱一些的不接，金额太小的不接，流水有瑕疵的不接。完全一副娇生惯养少爷的姿态。

殊不知一个月前，还是有奶就是娘的态度。

不过没办法，人性如此，银行的考核制度如此。客户多了，业务量够了，做都做不完，挑着做效率高，舒服的把业绩完成了，何乐不为。趋利避害谁似乎也怨不得银行。

于是，人性驱使下，几乎所以银行都开始收紧，一些资质有瑕疵或者拉价比较高的客户，基本都没办法做先息。

这也是我一直讲的，很多人可能没有经历过，在行情大热的情况下，买房是一件很痛苦的事情。

相比于业主的各种傲娇，各种苛刻的交易条件，才是更让人难受的。

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（2024.7.14 橙子 yxjcena）