过去深圳各区楼市分化很大，过去龙华区楼市分化也很大，选择错误会拉开差距，差距拉开后面就很难追上去，还会越拉越大。

今天只讲龙华楼市，看龙华楼市过去的分化，不跳出龙华，看的更清楚，因为跳出龙华篇幅太长，逻辑又不一样，只讲龙华对比性更强。

从2015年开始，龙华的中介最讨厌的是壹成中心，特别是龙华红山片区的中介。2015年龙华壹成中心九区开盘，此后多年壹成中心就没有停止过开盘，每一次开盘都是1000多套，每一次开盘都销售火爆，当时考虑买龙华的购房者大部分都跑去壹成中心买房了，中介好不容易找到一个客户，壹成中心开盘就消化掉了，关键壹成中心当时不转介，不给中介佣金。

2016年壹成中心开盘毛坯均价约6万/㎡，交房周期约两年，水榭春天二手房价6万多/㎡，买过来就可以住，实际成本买壹成中心更贵，当时同样的成本可以随便在两个楼盘中做选择。8年时间过去了，现在回头看两个楼盘的价格差距被拉开的很大，以89㎡的户型为例，目前水榭春天三期成交价约650万，壹成中心成交价约500万，壹成中心已经跌破了2016年的发行价，水榭春天三期成交价比2016年还高很多。

当前的差距还不是最重要的，最重要的是现在壹成中心二手房成交价比水榭春天三期二手房成交价更快的速度下降，以壹成中心六区约89㎡的户型为例，中高层5月份成交价531.5万，6月份成交价508.5万，今年初成交价还是570万左右。水榭春天三期约89㎡的户型成交价则没有太大变化，同样的户型最近半年成交价都在650万左右。

当时壹成中心吸引购房者的是房子新，和壹成中心未来的商业配套更好，在不看内在的情况下壹成中心从看房到最终买房体验感都好于二手房水榭春天三期，以上应该是当时绝对多数购房者选择壹成中心的原因。

8年时间过去了，现在的壹成中心在二手房市场中和水榭春天三期厮杀后劣势越来越明显，实际上这些问题，现在和未来的差距在8年前是可以看出来的。

首先是位置，虽然水榭春天三期和壹成中心业主大部分都靠外溢，早高峰都要去南山和福田打工，不一样的水榭春天去打工更近，更方便，这一点最关键。

其次是配套，红山片区拥有龙华区最好的市政配套，最好的城市界面，壹成中心只有龙华区最好的商业配套。两者区别很大，好的市政配套住起来很轻松舒服，享受更多公共服务，商业配套有人的地方自然会有，这是市场发展的必然，商家是要求回报的，自然就没有市政配套多的地方住起来舒服，商业配套越好片区密度越大，住起来不一定舒服，好的市政配套住起来是很舒服很宽松的。

最后是房子，虽然水榭春天现在已经14年了，外墙也补过了，但是底容积率，高绿化率，非超高层住宅再过10年依然吊打高密度的壹成中心，这些对只看表面的购房者怎么讲他们都不能理解，只有住过对比后的购房者才会明白。

这些年说片区和房子好坏的越来越多，购房者容易在各种观点中迷失自我，购房者在买房的时候尽量提高自己做正确决定的分辨能力，因为最后损失最大的还是自己。