01

在杭州买卖二手房，不仅出手得快准狠，还必须练就一副火眼金睛。

因为真实成交价从来是一团迷雾。

网签价算权威吧？但为了避税故意做低是常事；如果网签价离奇地高，有可能真遇上一个人傻钱多的，也有可能是为多套点贷款。

中介成交截图？大多数时候就故意显示了个挂价，甚至定金还能作废。

前不久亚运村某大户型刚发了成交喜报，转头就被爆出，“成交”房源重新挂牌上架。

即便中介成交截图，版本也常有好多个。

这家中介说，1000万含了车位跟大税；那家中介说，1000万是纯裸房价。一个个的，传得神乎其神，就像亲自操刀了这笔交易一样。

而经手的经纪人，默默看热闹，笑而不语。

老话说的“三人成虎”，在杭州二手市场，被演绎的明明白白。

即便是外人看来十分合理的价格，到最后也未必就是真实成交价。尤其是投资客比重高的小区，更不要轻易被别人“锚定价格”。

02

许多买卖当事人，成交后其实并不愿透露实价。

你想想，房东们为了卖房子，不会只挂一家中介门店，一定是能挂尽挂。

如此一来，板块内的经纪人都知道了该房东有套房子要卖，还是诚心出售，当然一窝蜂涌入。

不光房东会这么想，买家也是一样。俗话说“货比三家”，更何况是买房这等大事，不多跑几家门店，谁知道经纪人报的是不是最低价。

如此一来，就会出现A客户同时去了甲乙丙三家中介门店，最后仅跟甲家门店的经纪人坐下来洽谈的情况。

乙丙两家门店的经纪人知道后，往往各种骚操作不断，目的就是搅黄这笔买卖。

具体是怎么操作的呢？大致流程如下：

先给房东打电话，告知手头又来了组新客户，愿意以XXX价格（比A客户的价格略高一些）拿下，看房东有没有时间来签定金合同。

同时也给A客户打电话，告知他房东能接受的底价更低，如有需要他们可以帮忙谈。

房东一看自家房子这么抢手，自然不愿意“贱卖”给A客户；而A客户听闻房东原来底价更低，免不了质疑甲中介没有尽心谈价格。

但凡有一方把持不住，这出“无间道”就成了。

即便谎言很快被拆穿又如何，对经纪人来说，只要房子没卖掉，那就还有机会。

哪怕双方签订了定金合同，依然会有中介暗戳戳告知房东，你的房子卖便宜了，也能让房东好生膈应一番。

03

这时，正式完成过户前，不论是房东还是经手中介，对外报高几十万是最佳策略。

一来，经手中介可避免同行的恶性竞争。

二来，房东可避免邻居的网暴。

现在卖房不像前几年价格一路上扬，反而“出道即巅峰”，一交付就一大批想低价出逃的。

但明面上，那些高投资客占比的红盘，依然会组成各种保价联盟，高喊多少万不卖。一旦有谁不讲武德直接卖个“惊喜价”，第一个来讨伐的就是同小区的其他业主。

早两年未科某低密盘，房东就因为价格挂太低被邻居们“讨伐”，放弃出售，结果错失了最佳出货时机。

还有最近南岸某红盘，第一套挂出低价的房源，房东电话直接被邻居打爆。

这时房东多报个几十万成交价，皆大欢喜。

最常见的是，一套房源网签时做低几十万，但对外报价比实际成交价高几十万。

所以啊，很多你看到的只是对外的成交价，其实并没那么精准。

毕竟，带不带车位，大税、中介佣金如此支付等具体细节，只有经手的经纪人跟买卖双方才最清楚，外人多半是道听途说。

04

杭州二手房“价格迷雾”真要深究，原因还有许多。

比如房东为什么肯配合，不纯粹是避免不必要的邻里纠纷，同样也是“面子保卫战”。

房子作为家庭一项重要资产，谁都不愿意见到房子跌价。这就好比公告天下，自己投资失败了。

尤其是当年摇中网红盘的业主，更是难以接受这一落差——两三年前摇号时还是摇中一套即赚上百万，交付时竟然只能保利息，甚至连利息都保不住。

对中介公司而言，真实成交价低于对外报价，更有助于活跃市场。

先前，杭州另一些粉盘板块，因为对外报的全是真实成交价，导致区域内的意向买家觉得价格还会跌，于是砍价砍得更凶。

房东一看，这价格砍得连保本线都守不住了，还不如不卖。

如此一来，买卖双方均陷入僵持状态，板块内二手房成交量明显骤降。

这样的结果，遇上楼市下行期，结局大概率是可以预见的：摒不住的房东，不得不亏本离场，而这又会导致区域内二手房价进一步下滑，房东更难卖出高价。

如此一来，便会陷入恶性循环。毕竟，现在杭州绝大多数板块，已经变成买方市场。

如果你是要卖房子，那么交付后的头几个月，价格迷雾期趁早出货；但如果你是买家，不妨再等一等，起码等交易量稳定、挂牌房源量没那么多时再考虑。

尤其是那些投资客扎堆的超级热门板块。

到那时，成交的样板量大了，真实的价格也就显露了。