这是“地产屠龙”的第303篇原创文章

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卷价格是刺激销售的一种手法，但效果往往很被动，也是很短期的做法，现在的市场更多的是需要长期竞争策略，所以卷产品成了很多坚持长期主义的企业的发展新方向，而且已经从单纯的卷户型赠送，发展成现在全方位极致化的卷：卷大门、卷架空层、卷实景区、卷外立面、卷会所、卷地下车库、卷景观等等

这其实也是个好现象，房子是用来住的，市场形势的倒逼，让房子更多的的价值回归到产品品质上来，但这对开发商的能力和实力也是极大的挑战

前几天我去看了下万科未来星光项目全新的实景示范区，对“卷产品”这个概念也有了更深刻的感触

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从年初的万科理想城·未来星光到如今的万科未来星光，虽然仅仅是宣传案名少了三个字的细微变化，但却从反映了万科对于这个项目最根本态度的变化

万科理想城·未来星光，感觉更多的是想站在理想城六年时间大城已成的基础上，来轻轻松松收尾最后一个组团

所以今年初推出这个地块的时候，没有样板房，没有示范区，几乎没有任何多余的展示，就是在原来理想城的售楼处对外接待，更多的价值点都是想告诉客户，这是一个配套完善生活成熟的大社区，去前期交房入住了的小区里面看看就一目了然了

万科理想城·未来星光，这是一个老盘续销的常规故事

在越来越卷的楼市下行时期，这样常规化的做法很难得到想要的效果，一个看不到更多品质价值展示和提升的楼盘，很容易就陷入到跟前期二手房比拼价格的漩涡里面去，可以说会把自己的路越走越窄

当我对这个项目都已经没有太多印象，很少听到它声音的时候，上周突然听说万科未来星光全新售楼处、实景示范区、样板房即将对外开放，瞬间就勾起了我很大的兴趣，想看看万科想做成什么样子，会做成什么样子，会不会有意外的惊喜

万科未来星光，这是一个新盘蓄势待发的热点故事

正因为如此，当九字头就可以买到观山湖精装修带地暖，而且还是万科品牌的新楼盘，这样的消息发出来以后，市场上对它的关注度一下子就高了起来，这两天来问我这个项目的朋友也挺多的，除了来了解项目本身的一些基本情况之外，他们也都集中性地问到了一个问题：

现在买万科安全吗

毕竟这两年暴雷出问题的房开商太多了，虽然说万科作为行业的带头大哥，一直都是民企之光，一路走来也很稳健，而且也是深耕贵阳楼市十多年，但上半年关于万科美元债务的各种传闻也挺多的，所以他们多多少少都还是有些担心

网络时代充斥各种信息流，分辨不清的时候更重要的是看它做了些什么，6月5号，万科发布自愿性公告，全额偿还6月7号到期的中期票据本息，合计6.126亿美元

这笔美元债是万科今年内到期的最大的一笔债券，这次偿付之后，万科今年境外的三笔美元债（到期时间分别是今年3月11日、5月25日）全部偿付完毕，可以说是年内无债一身轻

从偿债能力来看，根据万科2024年一季度报告显示，公司持有货币资金约830.7亿元，足以覆盖短期借款和一年内到期有息负债

截止到六月份，目前万科总共获得超400亿元融资支持，再加上万科深圳湾超级总部基地T208-0053地块以挂牌底价22.35亿元转让成交，快速融资+资产转让，这两步大动作的加快，让前段时间处于舆论风口浪尖的万科终于安全下来了，总算是度过了最难的时光，而万科积极求生的姿态，无疑也给市场注入了一针强心剂

万科作为稳健经营型房企的典型代表，实际上它代表的不仅仅是一家公司，更是整个中国房地产行业信心的一面旗帜和精神象征，万科这次偿还完债务，刚好又碰上了517楼市新政的出台，可以说是在危机中见到了曙光

对于贵阳万科来说同样如此，2024年二季度以来，万科观山甲第项目即将迎来提前交付，万科云翠隐秀项目提前封顶，万科未来星光项目实景示范区全新公开，万科都会印象项目全新亮相，各个项目密集的动作兑现，都是在展示万科在贵阳稳健而又安全的实力，同时也更是万科对贵阳楼市长期发展信心的体现

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万科进入贵阳市场十四年，之前很长一段时间传递出来的都是四平八稳的形象，客户对万科项目的印象大都也是不出错，但也不怎么出彩，但这一切在2023年从云翠隐秀项目开始，发生了本质性的改变

万科云翠隐秀是贵阳万科对自我的一次升级挑战，第一次提前在交付区里面做实景展示，商业设施和生活配套这些也都提前兑现

无论是景观风格，还是户型产品，云翠隐秀项目的呈现都更符合当前市场主流的品质审美和居住需求，精致感和高端范都逼格满满，贵阳万科也借着这个项目，在市场上从品质口碑和销售数据都交出了一份漂亮的答卷

▲ 万科云翠隐秀示范区实拍图 ▲

而这一次未来星光项目实景示范区的对外展示，让市场看到了万科站在云翠隐秀项目成功基础上的进一步超越和创新，面积段更加的贴近市场年轻客户的居住需求，赠送的空间也更加实用化，小区的园林景观、架空层功能设置也有了新的创意

可以说，从云翠隐秀到未来星光，贵阳万科探索打造出了一套更符合贵阳市场需求的全新品质生活范本，这种不断自我革命，自我创新的态度和追求，也让万科成为一直稳占贵阳楼市第一梯队的开发商

▲ 万科未来星光示范区实拍图 ▲

就这样一张无滤镜的原片谍照，酒店度假风的品质感迎面而来，前两天我把它发到几个读者群里面的时候，也许是因为原本对万科理想城的固有印象，所以没有几个人想到这会是未来星光项目的实景示范区

很显然，作为理想城百万方大盘的最后一期，未来星光在品质的打造呈现和创新提升上是成功的，明显超越了前面几期好几个level的水准

顺着未来星光实景示范区这张照片，群里面针对万科理想城这个项目就聊开了起来，有个朋友说了一个观点，我觉得总结得还挺到位的

万科理想城：抬头是时代，低头是市井

从理想城到未来星光，项目的品质打造和呈现是紧跟时代潮流提升的，而在生活配套的成熟度上，理想城的商业金街无疑又更有生活的烟火气，这就很贴切贵阳人的生活状态和居住需求：既要追求居住品质，又要生活烟火气

从这一点上来说，万科很懂贵阳人

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未来星光这次借着实景示范区正式展示的契机，推出了九字头的精装地暖房，合适的时间，合适的价格，合适的产品，可以说对市场真的是有很大的杀伤力的

我从两个角度选了一些项目来对比分析

观山湖单价一万左右的在售楼盘

目前观山湖区单价1万上下的在售楼盘差不多有八个，基本上都集中在观山西大阅山湖板块周围，但除了万科未来星光之外，其他的七个楼盘都是毛坯交付

单价一万左右，可以说是观山湖刚需上车买房的一个基本门槛，对于这部分客户来说，对价格的敏感性非常高，但对项目的要求其实并不低，“既要、又要、还想要”重点讲的就是这类客户的心理活动

所以，在差不多相同的区域板块内，能以相同甚至更低的价格，买到精装地暖房，还是更稳健的万科品牌，未来星光无疑是目前最能满足这类型客户买房上车需求的项目

大观山湖区域在售精装修楼盘

目前在整个大观山湖板块内，在售的精装修项目并不多，像中海的两个项目是既有精装也有毛坯同期在卖，我整理了一下总共七个楼盘有精装房源在卖，其中万科自己就占了三个

在这里面，真正属于观山湖的精装在售项目只有万科未来星光、中海映山湖和中科怡景三个，而后面两个的价格又让大多数人有些望而却步，所以想要以合适的价格，在观山湖买一套精装修房，可选择面其实是非常小的，万科未来星光这次推出来的房源，可以说正好填补了这样一个市场空缺

除了价格带来的竞争优势之外，未来星光站在理想城过去六年成熟开发的基础上，前期业主入住率已经很高了，商业金街人气满满，之前的两所学校配套也投入使用了，整体的居住氛围非常成熟

万科理想城经过六年时间的开发，总共交付了六个组团6359户，其中住宅业主5938户，商铺业主421户，目前两个学校已正式开学投入使用，2.3万平米商业金街有180家商户在持续经营

这是一个已经完全成熟的生活居住社区，而不用再重新等待各种生活配套的完善，现在这个市场形势下买房，“现成即享”这一点非常重要

▲ 万科理想城项目总平图 ▲

除了这些现成的配套之外，万科未来星光手里面还握了一张重要的牌，那就是会落地建设观山湖中学的一个新校区，这也是去年观山湖中学整合成立后，第一次跟新建商品房项目合作

未来星光的这所配套初中预计规模是24个班，估算学位约960个，初步定在2026年9月招生开学

对于买房特别关注学校配套的贵阳人来说，观山湖三十八幼儿园、世纪城小学理想城分校、观山湖中学，从幼儿园到初中的教育资源可以说是一应俱全，这无疑是万科未来星光在竞争中非常重要的一张王牌

在产品力的打造上，未来星光跟理想城原本的价值形象完全跳脱开来，紧跟当下市场潮流，采用的也是酒店风的入户大门设计，落客区打造无雨归家动线，豪华有质感，够气派上档次，整体给人很硬朗的线条品质，尊贵感、仪式感和礼序感也都很强，也更人性化

大门左右两侧的商铺开设了便利店，精酿酒吧，面包坊等等一类的精品小店，并在门口广场上设置了一些木质平台和退台花池来打造休闲区域，整体打造成星光市集，未来真正入住后，日常生活的一些需求在这里都会得到满足

进入大门后，穿过归家大堂，就是一个艺术气息浓厚的销售接待中心，透过巨幅落地玻璃，映入眼帘的就是一个尺度非常开阔的的琉光会所

设计理念参考的是日本琉璃光院同款枫林水院，高低错落的地形设计，让整个观感层次体验更加丰富，我在里面走了两圈，体验感真的非常舒服

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园林景观上，整体的设计更符合客户审美，公区的人性化设计也更有新意，同时参考安顺峰谷地形，叠石水景的设计，让回家的路也变得更有氛围感，并联名百里杜鹃植物园，打造贵阳首个百里杜鹃观赏园

这里有小朋友喜欢的光环乐园、虫虫公园、星野迷宫，也有老年人爱逛的星林广场、逐光聚场、五感花园，4000多平米的中庭园区，能够满足不同年龄段业主的不同需求

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示范区架空层的生活场景被打造成了健身盒子，以后业主下楼就能享受到专属的健身运动空间

整个示范区一圈逛下来，休闲、运动、学习、游戏、成长，不同人群不同类型的爱好需求都能得到很好的满足，因为都是实景交付后真实的生活场景，所以确实也能看出未来星光相比理想城有很大的升级之处

卷完公区，再来卷户型

未来星光这次的户型设计更符合目前刚需和首改客户的需求特点，全部采用两梯四户的设计，有89、109、121㎡三个面积选择，从三房到四房，户型空间的可变性比较大，更好地实现总价控制的同时，又能满足不同阶段对功能空间需求的变化

▲ 万科未来星光89/121平米户型图 ▲

在细节上，比如89平米户型入户的地方S型玄关的设置，巧妙地利用墙体关系，可以完美的把冰箱嵌入进去，很好地解决了小户型厨房空间、玄关通道被占用的痛点，居住空间的舒适度也得到了提升

6月22号，万科未来星光项目全新的售楼处、实景示范区正式亮相，89平米和121平米两个实体样板房也同步开放，真的挺超乎想象的

这一次，万科真的是用产品力来比拼观山西

观山湖九字头精装地暖房，听劝，一定去看看