我们主要就从刚需、改善和豪宅说起，至于投资保值，应该是每个人都渴望的需求。

经过三年的疫情，投资需求整体上是萎缩的，同时也没有好的标的，投资氛围还没有完全建立，在领导的各种政策加持下，这种需求肯定还会重燃起来，至于什么时候，大概就是上述三种需求明确释放的时候，看到赚钱效应了投资需求就会更强烈。

我们先说一下刚需吧。

刚需是广州的主流群体，只能买得起增城花都的，这部分市场可以忽略，影响不了大局。

刚需其实是拉动市场的最基础力量，主要集中在300-800万之间，在郊区和市区，一手还是二手，在两房还是三房还是四房上纠结。

这部分需求被打散了，比如在近郊的黄埔番禺和天河海珠的次新二手之间选择，如果外围不继续增加供应量的话，那市区没有选择，这部分价格才会被推高。

而中心区这部分需求也有面临外溢的可能性，房子又老又破了，卖掉也买不起市区的新房，二手又不一定能看得上，次新的二手又买不起，比如卖掉200多万的老破小，500万的两房又看不上，800万的三房又买不起，想一步到位就只能选外围。

所以刚需的博弈时间会比较长，行情启动较慢，当然也是在政策宽松期给了买家上车的时间。

刚需的行情起来会直接影响改善的市场需求。

目前广州想要改善起码得是800万以上了，如果他们的房子卖不掉，那也基本上也买不了，今年接到了很多咨询都是要换房的。

如果是荔湾广钢花地湾可以买个不错的四房，但在天河海珠就只能是三房了，真正的四房起码要一千万以上了。

一千万以上的需求基本都在海珠西、海珠中、天河公园、广园路以北的这些板块。

虽然珠江新城也有很多一千多万的两房，但这种两房肯定不适合改善们的需求，而珠江新城的三房起码都在1600万以上了。

改善们目前最大的问题是房子不好卖，而他们的房子非常依赖刚需， 而刚需又受经济大环境的影响。

广州的对策是放松了外围的落户限制，但这个口子稍微放晚了一点，比二线城市和深圳都要晚，所以接下来半年就看这个效果落地如何，能不能把去二线城市的人也拉回来，拉不回来就把广东本土的一些专科院校的拉拢过来。

如果今年开始广州的人口流入从负增长到正增长，楼市的信心又会回来。

改善们还一个就是选择多，这几年核心区供应的楼盘不仅多又很大，不过大多卖相并不好，比较好的也就是保利天瑞和下半年要拍的上涌果树园地块了，这两个项目是比较适合初级改善者的。

当然我认为改善市场的潜力是非常大的，为什么这么说呢，因为目前核心区的改善盘价格并不高，基本是在7-9万之间，不管是一手还是二手价差并不明显，有些甚至被低估了。

价差明显的是在豪宅，特别是核心区的沿江豪宅。

广州的豪宅市场是有很强的赚钱的效应的，这也是为什么珠江新城这么火的原因，既能涨又赚钱，还有流通性。

那些不赚钱的豪宅立马就被市场抛弃，都在天河海珠，赚钱的豪宅和不赚钱的豪宅价差相差一到两倍。

而广州能买的豪宅少之又少，盘子并不大，比较容易拉涨。

你以为钱多就能随便买吗，有钱人的烦恼也很多，也很难买到合适的房子。

二手豪宅方面，上半年涨了一波了，现在基本没啥好货，要么都是贵得要死。

一手豪宅呢又基本脱离了市场节奏，比如什么鹏瑞壹号、珠光金融城壹号这些。

而广州的豪宅只是富人们全球资产配置的一个选项，如果比深圳湾还贵很明显也不太合理，富人们虽然不差钱，但也怕买贵。

豪宅是很挑买家的，特别是二手豪宅，楼层、景观的差异都会影响价格，地段上差了一级，流通性就要打很大折扣。

比如同样是在海珠，滨江东和琶洲就是两回事，同样是在珠江新城，西区望江和东区望江也是两回事。

我们重点关注的一些豪宅小区，价格基本都没有跌，非常明显的体现出了广州豪宅的抗跌属性。

买豪宅要谨记一件事，豪宅不要看性价比，有性价比的豪宅没潜力，也不要看是否被低估，富人们投的票比你的猜测更精准，越贵就越好，就是这么直白的一个标准。

每个段位的痛点你都明白了吧，他们面临的问题就是你面临的问题。

以上

拿铁房产观，专注广州楼市咨询与全流程买房服务，关注我，让你买房路上少走弯路少踩坑。