是谁在说广州300万的房子没价值?

房地产高手拿铁 2024-09-13 14:19:21

网上很多人说这里的房子不好,那里的房子没价值,真的是这样吗?

这个标准是谁定的呢?到底什么样的房子才叫有价值,什么样的房子才叫没价值。

就是这个直播间所谓的价值地图,误导了多少人。

其实这个标准很难界定,也几乎没有这个标准。

任何估值都是动态的,特别是在政策朝令夕改,供求比人为决定的时候,最容易打破现有的价值。

这也是我们需要辩证看待,不断更新分析逻辑的原因。

以前大家会觉得限购区有价值,不限购区没价值,现在全都放开了,哪里都一样了。

要说番禺是不限购区,为什么万博的价格比主城区大多房子都要贵。

增城南沙是博主们DISS最多的地方了,那为什么增城的新房成交量一直都排在广州第一,而南沙是政府一直投入最多的地方。

别看到这里以为是在吹南沙,干货马上就来,一定要看到最后。

看回每个月的二手成交里面,90方以下户型成交占比一直都在50%以上。

每一轮周期都要重新估值。

这里有个非常重要的认知是,政策的影响较小,房子本身的因素较大。

比如限购,并不会因为限购就有价值,也不会因为不限购就没价值。

所有人为能随时调整的反而是对房子价值影响最小的因素,除了政策,还包括利率、价格、税费、装修等。

房子本身的因素包括楼龄、户型、楼层、朝向等,这个是变不了的,你看到是什么就是什么,还有地段、学校、地铁、商业配套、环境、购买力、经济状况等,这个也不是拍拍脑袋就变得了的,需要有较长时间的。

此外,随着时间的拉长,房子因楼龄而走下坡路,但配套却因时间的增加越来越完善。

如果有人告诉你,这里现在不行以后也不行,那就要考虑考虑了。

你理解了上面的逻辑,那接下来我们再详细解读你就更容易理解。

1、价格是体现价值的一方面

比如200万的房子,它最大的价值就是自住了,你能满足自住加小孩上学就是最大的价值了,至于金融属性,肯定就不会有太大。

如果它还有很多其他附加价值,恐怕也不只现在这个价格。

2000万的房子,值钱的也不是房子,而是它自身所处地段上的稀缺性,如果你说它根本不值钱,那也不会卖到2000万,市场认可,它就值钱,并不是你一个人这么认为。

也就是大多时候,我们只能横向对比,而不能纵向对比,横向对比才有答案,纵向对比就会没完没了,无解。

不能因为珠江新城是最贵最好的地方,就认为其他地方都差,不能因为你在哪里就说哪里好。

2、价值回归

不管是涨得多的涨得少的,不管是跌得多的还是跌得少的,都得要在横盘期现形。

你看到现在1000万的房子也是从原来几百万的时候涨上去的,反过来,当前300万的房子,也是从400万,甚至500万回调回来的,并不是现在你看到的。

或者当前卖的价格已经剔除了一些溢价过高的成份,那些已经进入存量市场的房子价格都需要调整,何况那些还有很多一手的市场。

比如原来东荟花园小学是整个黄埔最好的,现在黄埔名校太多了,东荟城学位溢价开始消除。

另外,价值错配远比产品错配更严重,什么意思呢?

同一个小区里,不管你买两房还是三房四房,这个板块涨,都会跟着一起涨,跌都要跟着一起跌,不存在只有两房跌,三房四房不跌,即便买错了户型,大多是因为自己钱不够,钱够的话谁不想买好的呢,但总好过买到了清远肇庆或者四五线城市去,住又没法住,卖又卖不掉。

价值错配在每个板块都有,最明显的例子是兰亭盛荟,兰亭盛荟本质上是一个偏刚需的盘,十万的价格里包含了新、景观、地段各种溢价,但刚需要的不是这些,刚需是承受不了这样超高溢价的,江景对刚需来说就是价值错配。

3、平移趋同

这个道理很简单,随着城市摊大饼式的扩张,地铁密度越来越高,通达性越来越强,原来两个不相干的板块被拉到一起对比,原来啥都没有的地方,突然有了地铁和学校。

同样的配套,享受到的价值不会差别很大,但价格却是天差地别。

天河海珠1000万的房子能享受到的配套,你在番禺黄埔只需要四五百万,在南沙花都只需要200万。

在天河海珠花600万买到的房子,在外围区恐怕只需三四百万,并不是三四百万的房子没价值,也不是600万的价值就一定更高,而是600万因为没得选,三四百万选择有很多。

如果说核心区400万以内的房子没啥价值,那到了郊区,大概就是200万以下,到了增城就是100万以下。

4、总结一下

回到开头,300万的房子在广州还是主流,大多数房子都是这个价格,这也是大多数普通人够得着的。

此外,如果没有这些300万的基础,他们卖不掉怎么去置换更高总价的,置换链条一断,那些更贵的房子又能卖给谁。

需要注意的事,上文提到的不管是200还是300、400、500、1000,都不是一个非常准确的数字,而只是用来让你理解逻辑的,不需要照本宣科,因为数字本身就是动态的。

没有所谓的非此即彼,非黑即白,一本万利,买房并没有一个准确的标准,每个人情况都不一样,这里的核心是人,根据人来匹配房子,而不是因房配人。

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