现在的天河，缺啥都不缺新盘。

乐居不完全统计，今年的天河有超30个项目在售/待售，保守估计，超6000套货量嗷嗷待哺。

楼盘多就算了，有的楼盘头铁得很，偏偏选择在竞争最激烈的年中入市开盘。

开盘接近一个月，溅起了多少水花？

今天的主角，是把天河打在名字上的能建天河麓誉府。

来，简单回顾一下项目的基本情况。该盘位于广汕二路，地铁6号线高塘石站约700米开外。

截图来源：百度地图

说是说天河东，其实它距离黄埔，也只有约370米。

在两个行政区的交界处，其实也不是什么大问题，还能紧紧抱着天河爸爸的大腿。

再说说项目开发商能建城发，它对广州购房者而言，还是比较陌生。

不过，换回原来的名字，可能就很熟悉了——葛洲坝地产。

2021年，中国能建推进换股吸收合并葛洲坝一事，交易完成后，中国能建实现A+H两地上市，葛洲坝则终止上市，全部资产、负债、业务等由中国能建承接。随之，葛洲坝地产也并入，并于2022年改名为能建城发。近两年，能建城发拿地，基本都是以合作为主。

包括能建天河麓誉府项目公司，由能建城发、广州天投及广州天科分别为持股95%、1.25%及3.75%。实际上，在广州市场，能建城发早在南沙布局了湾区·金融城项目，该项目已在2021年开盘，不过，两年后，项目交付，随即被曝出施工质量差、公区配套降标减配、周边道路不通等问题。据悉，开发商目前已经全部整改完毕。

湾区·金融城部分新闻报道截图

说回麓誉府，作为能建城发在天河开发操盘的第一个项目，看出来这次也是非常努力。

你看，光是抬高围合式设计，现代化园林风格、建面约80-125㎡户型，几乎全南向看山，超100%使用率...更不要说有地铁、有华阳挂牌名校这些外部配置。

它把市面上的楼盘优点，都集合到一起。

这样一个项目，虽说针对价格敏感型的刚需或刚改买家。

结果呢，一整个展示区的规格，以及接待处、园林风格，竟然有点豪宅的既视感。

项目实景图（图源：项目公开资料）

逼格拉满的外立面，在开盘前确实给项目拉了一波关注度。

开放不到一个月（7月26日），麓誉府就火急火燎地开盘了，项目首推1#及4#栋，还炸出了天河极少有的惊爆价：

建面约80㎡，总价358-378万，单价4.5-4.7万/㎡;

建面约93㎡，总价398-420万，单价4.3-4.5万/㎡;

建面约96~100㎡，总价438-468万，单价4.4-4.8万/㎡;

建面约125㎡，总价580-618万，单价4.6-5万/㎡。

图源：项目公开业绩海报

项目开盘的业绩海报显示，其首开销售83套。

不过，最近两天乐居翻查了一下麓誉府的网签数据。

阳光家缘显示，截止8月21日，项目已售套数只有4套，未售套数有463套。

虽然说网签有滞后性，但一个月只签了宣传的1/20...这种情况，多少有点尴尬了。

来源：广州住房和城乡建设局

最近，乐居到天河麓誉府实地踩盘。

即便是踩盘无数的我，当时也觉得眼前的情形实在太割裂了。

先来感受一下，距离售楼中心一路之隔，就是成片的城中村，不远处还有肉眼可见的高压电线。

你以为走进楼盘，就眼不见为干净？

作为一个刚需盘，还配备了下沉式会所，麓誉府给你看的无边际泳池是这样的 ↓

项目无边泳池效果图

实际上，它是这样的：

就目前麓誉府售楼中心会所来说，确实品质在线，但从项目整体来看，有一个无法避免的大bug:

周边太村了！简直躲不掉！

从航拍来看，麓誉府所在的广汕路沿路，是大片的未开放绿地、城中村。

再换个角度看，还是旧村、旧厂房。

另外，距离小区1.6公里处还有新塘公墓中华墓园。

截图来源：百度地图

有人说，这样的板块可以说是远离城市烦嚣，回归宁静生活本质。

但实际上，小区门口的广汕路又少了一份清幽。

广汕路是天河与黄埔链接的主要公路，双向多车道，日常过往的车辆噪音、扬尘肯定很难避免。

（广汕二路及在建广连高速）

站在路边5分钟，乐居就看到不少大货车、泥头车、三轮车、电动车穿梭而过。

灰尘四起，城市面貌很难跟天河扯上关系。

如果看中房子的未来价值，那就得接受它杂乱无章的现状。

另外，麓誉府的商业配套也相当乏善。

项目这边的广汕公路一侧，基本都是汽车美容和五金店。

生活配套类的小超市、小饭馆全在马路对面。

生活配套的分布不均其实也说明了，麓誉府这侧的居住人数少，生活气息不浓。

也就是说，想要买什么东西，必须穿过这条车流量极大的广汕二路才行。

但幸运的是，项目楼下就是过街天桥了。

至于教育配套方面，麓誉府附近有高塘石小学，去年被纳入了华阳教育集团管理，并更名为“广州市天河区华阳教育集团高塘石小学”。

这应该是麓誉府最大的亮点了。

不过，高塘石小学根据2023年的招生范围来看，高塘石小学也是跟村民混读的学校，生源结构有些复杂。

截图来源：2023年天河区公办小学招生地段及招生计划表

另外，值得一提的是，项目南侧规划一所幼儿园，目前为自建房现状，替未拆除。

稍微总结一下，能建天河麓誉府，学铁商三件套只少了一件商业配套，学校和地铁都是现成的。

但最大的不足之处在于城市界面实在太拉垮，板块的发展层级不高。

这不仅会导致板块的价值受到影响，还会降低宜居性。

这也是为什么早前，有业内消息称，天河某一手新房，可能要被政府收购变身保障房了。

其中，能建·天河麓誉府就喜提网友“提名”。

来源：小红书

结合麓誉府自身特点，有小户型、位置比较偏、交通便捷度不高。

被政府低价收购变为保障房，网友们也并不意外。

总的来说，村容村貌+保障房传言，但凡对环境有一定要求的买家到了现场，很难不被周边劝退。

话说回来，能建天河麓誉府的产品，还是不错的。

毕竟要跟30多个盘竞争，它推出的产品跨度比较大，建面约80-125㎡户型，其中还有4栋小高层产品。

目前，项目依然在售1#及4#栋，预计要在2026年交楼。着急入住的朋友，尤其需要慎重了。

具体看看产品，建面约80㎡南向三房，到了两卫+三卧朝南，使用率高达103%。

建面约96㎡户型是货量最多的，可以看成是建面约80㎡户型的plus版，

入户处多了一个卧室，阳台尺寸也进一步升级，达到5.7米长，景观视野更加开阔。

建面约100㎡户型同样是横厅布局，使用率已经接近110%，可以将卧室和客厅打通实现6.1米宽的大方厅。

建面约125㎡户型作为面积最大的户型，配置自然也是最为豪华。

南向5面宽无遮挡直望山景，在入户处还送了一个小花园，蛮实用的。

乐居君看下来，约80㎡、92㎡的户型，可能是它最好的产品。3字头总价可以上车，更适合刚需购房者。一旦把总价拉到450万以上，甚至是580万起的125㎡大户型，竞争对手就实在太多了。旁边的黄陂、天河智慧城，老黄埔几个盘、远一点的白云新城、白鹅潭、万博、海珠西...起码三四十个盘可以挑。即便是隔壁的城投天禧，早前有中介叫出了4.3万/㎡的低价。

同样是天河智慧城板块，也有地铁，旁边的新塘小学也被纳入了华阳教育集团，商业配套也明显成熟许多。此外，距离较近的黄埔黄陂板块，一直都是天河智慧城的竞争对手。

目前，板块仍有几个在售项目，包括保利翔龙天汇、花语天宸、振业天成，均价在4.3～5万/㎡。（注：价格仅供参考，具体以实际为准）前段时间，该板块有盘甚至还搞3字头特价。

来源：中介

相比之下，打高低配户型的麓誉府，性价比确实不够高。最后，你会选择这个盘吗？评论区告诉我~