往年的5月份，正是楼市“火热”的时候。但是，今年的5月份，楼市反而“平稳如水”，即便是刚刚过去不久的“五一黄金周”，全国各地的楼市也并未掀起丝毫波澜，反而，多地频频传出“降价”的声音。

最近，《中国经济周刊》根据2020年操盘金额前五名的公司（碧桂园、万科、保利、恒大、融创）做了一个平均房价的数据统计，将今年4月份的平均房价与今年1月份的平均房价相比较，除了碧桂园仅降了50元/平以外，其余4家房企，降价幅度都很明显，其中，保利地产的降价幅度最大，达到了4994元/平，其次是万科地产，降价幅度达到了1802元/平。（备注：平均房价）

另外，根据贝壳研究院的数据显示：5月份，全国重点50个城市的二手房日均成交量同比下滑5%，比4月末的日均成交量下降30%。

按照过去的楼市发展逻辑来看，每年的3、4、5月份是楼市的第一个高峰期，而且是逐步递增的关系，毕竟，5月份还有一个法定节假日，可是，为什么今年的楼市一反常态，表现平平？在我看来，这与当下的楼市调控有很大的关系。

一方面，央行和银保监会对于房地产金融接连收紧，前有“三道红线”降负债，后有限制房地产贷款额度，而且，进入今年3月份以来，银保监会又严查经营贷、消费贷等资金违规流入楼市的情况，无论是从房企获取现金流，还是购房者“加杠杆”买房，统统都受到了限制；而另一方面，住建部认真贯彻“房住不炒”，对楼市火热的城市采取“打地鼠”，哪个城市冒头，就收紧哪个城市的楼市调控政策，把“因城施策”的楼市调控措施用到了极致。

如此一来，今年5月份的楼市“平淡如水”也就不难理解了，房企“以价换量”也是正常现象，毕竟，在金融收紧的背景下，以价换量或许是房企最行之有效的自救办法。

那么，下半年的楼市会如何发展呢？在预测之前，我们先来看2个“楼市信号”。

2021年5月11日，住建部、财政部、税务局等部门召开了一次关于“房产税改革试点”的座谈会，会上明确表示：要为接下来的房产税试点进行提前筹备。而且，社科院也早有预测，称房产税或在“十四五期间”正式实施，并表示时机已经成熟了。

房产税的实施会带来什么变化？有两个大变化不容忽视。

其一，增加房屋的持有成本。过去，炒房客之所以肆意妄为主要是因为房屋持有成本太低，房价涨幅过快所导致的，而现如今，房价已经控制住了，倘若再增加房屋的持有成本，对于炒房乱象来说，无疑是“清剿行动”。

当然，根据其它国家的经验来看，房产税的征收会有一定的标准，而不是“一刀切”，倘若是刚需，全家就一套房，大概率是免征的，即便是征收，也是象征性地收取一小部分，但是，对于多套房持有者来说，房子越多，房屋的持有成本也就越高，这是毫无疑问的。

其二，房产税的出台会改变地方政府的财政来源。目前，地方政府的主要财政来源无疑是土地财政，也就是靠卖地为生，这样就会导致地价很难降下来，因为降地价就会影响地方政府的财政收入，进而影响城市的基建以及社会保障，而地价不降，房价是很难降下来的。倘若征收房产税，地方政府的财政收入也就实现了“多条腿走路”，不必完全依赖土地财政，如此一来，地价降下来也就成为大概率事件，地价降了，房价下降也就不会远了。

根据相关机构的研究：在2020年，66家典型上市房企中，多家房企的利润正在下行，其中，毛利率、净利率双指标均下滑的房企有47家，占66家典型上市房企的70%。

当然，房企利润的下降与去年的“黑天鹅事件”有一定的关系，除此之外，也说明整个行业在走“下坡路”，其中，典型的代表当属购房需求的减少。

一方面，根据央行的数据显示：我国城镇居民住房拥有率已经达到了96%，户均1.5套，另外，根据西南财经大学2017年的空置房数据研究，我国的城镇空置率已超21%，刚需购房减少成为既定事实；而另一方面，楼市调控的深入，房价的稳定成为大概率事件，投资购房需求也相继减少。两者叠加，导致整个楼市购房需求的减少。

没有购房需求的楼市，走“下坡路”也就在所难免了。

上述“两个信号”，是不是意味着刚需是时候买房了？马光远“这样说”

独立经济学家马光远曾发文表示：影响房价最大的因素是房地产政策，包括货币政策和土地政策，而非税费。即便是出台房产税，一旦房地产政策发生变化，价格还是会有大变化的。

从马光远的观点中我们不难看出，马光远认为房产税对于房价影响并不大，事实真是如此吗？对于马光远的这个观点，我持50%的认可。

重点说一下不支持的那50%。一方面，房产税对于刚需以及专业炒房客（手握多套房产的人）来说影响并不大，因为，税收不会高得离谱，大概在1%~2%之间，但是，对于一般炒房客（房子不多）来说，以及入局晚的炒房客来说，影响还是颇大的，如此一来，会倒逼部分需求流入楼市，导致供给端供大于求；另一方面，政策的大环境，短期内是不会改变的，而且这个周期会很长，在大政策不变的情况下，出台房产税，对于房价一定是冲击，这是毫无疑问的。

所以，不要把希望完全寄托在房产税上，楼市调控是一个长期的过程，毕竟，房地产这辆高速行驶的列车已经疾驰20多年了，想要快速刹车是不可能的，看到这里，刚需要不要买房，你有数了吗？