20日，保利摇中员村地块，成功上位地王榜眼，排名仅次于老大哥越秀地王。
一、历代地王的现状
我们先来大致捋一下地王的一些情况。
名次、时间、区域、开发商、案名、地价
1、2020.3.10、越秀区、广州城投、领越壹号、65474元/平
2、2023.6.20、天河区、保利发展、待定、57281元/平
3、2017.3.29、海珠区、时代中国、时代大家、55437元/平
4、2020.11.16、天河区、合景泰富、合景臻颐府、51463元/平
5、2020.10.26、海珠区、保利招商、海珠天珺、51462元/平
6、2022.7.18、天河区、越秀地产、天河和樾府、50842元/平
7、2021.2.1、海珠区、中海地产、中海观澔府、50526元/平
8、2022.10.10、海珠区、保利发展、四季和颂、48395元/平
9、2022.12.15、天河区、保利发展、保利天瑞、45915元/平
10、2016.11.12、白云区、龙湖地产、首开龙湖天奕、45469元/平
自从2020年疫情开始，拍地主要集中在市区，所以地王就频繁的出现在了天河海珠。
这三年以来广州楼市行情好跟这些拍地热功不可没。
去年的三宗地王（和樾府、四季和颂、保利天瑞）和今年的一宗地王（保利员村），成功的挤掉了2021年的两宗地王（中海江泰里、中海观澔府）和2020年的西派云峰和湖光月色，可谓风水轮流转。
如今排在末尾的龙湖天奕，7年前曾经广州最贵的地王，看这节奏似乎也很快要让位出局了。
从这些地王其实可以看出一些各区房价变化的基本逻辑。
1）代表传统制造和贸易的白云日渐被科技金融互联网为主流的天河以及后起之秀的海珠取代。
继白云七年前的地王之后，前年的西派云峰和去年的中海麓府，地价都没有再触及2016年时的高位，反而是在走下坡路的。
一是说明当时真的拍得太贵了，二是这几年白云的行情表现真的一般。
2）这三年来的地王基本是在五万左右，超过五万的要么是天河，要么是近琶洲。
其次，从开发商卖房的难度来看，天河和琶洲的相对好卖过海珠非琶洲地段。
从以上两点来看，天河的地段整体受买家更欢迎，海珠非琶洲岛上的地块受众较少，即便是地王，卖价也上不去，就算中海来了也扭转不了战局，观澔府江泰里就是例子，有地王的命，没有地王的福。
没福的意思是房子不好卖，还难挣到钱。
3）容积率低的，有小区的，就可以卖到8-10万，没有小区的和容积率高的，即便是地王，也难到8万。
一手的时候被嫌弃，二手的时候流通性会更差。
当然，领导也是比较精，在行情好的时候赶紧把这些歪瓜裂枣给拍出去。
4）行情顶端时的地王，要么开发商站岗，要么购房者站岗。
比如2017年高位时拿地的时代大家，拖了四年终于等行情好的时候卖掉了，2016年拿地的龙湖天奕，也是卖了四年。
你再精也精不过开发商，所以还是购房者买单。
买入高位拿地的盘，注定是要站岗的。
但2020年之后的变化是，触及封顶价之后就要竞配建和摇号了，也就是说地价不再往上窜了，开发商拍的时候就能看到利润了。
同时，去年和今年拿地的地王有最高封顶价之外，它并不是在行情最好的时候拿的，而是在行情走下坡路时拿的，比如保利天瑞和保利员村，明显是捡了便宜。
所以行情不好时拿的地王还是有钱赚的，被限价的缘故，购房者也蹭到了些红利，比之前没有限的那些盘就明显好了不止一星半点。
像时代大家和龙湖天奕，两年前尾盘卖掉都要12-13万，真的是有排岗要站了，不过，豪宅不割穷人，我们也不用替他们操心。
5）在你看来，房价急涨急跌，但在领导那里，地价稳如狗，收钱不手抖，甚至稳中向好，一片繁荣。
二、为什么行情不好还能拍出地王？
地王确实是位置地段足够的好，其次，地价跟房价比，真心不贵，肉眼可见的利润，谁不拍谁傻。
行情不好的时候更要拿些靓地出来稳定民心，外围的供应量已经很大了，这时候还去拍地无疑就是自己打脸。
跟拿地的开发商也有关系，有实力有能力造出精品，即便是各种不利因素，像保利拿的中铁物流园和员村地块，就完全可以化腐朽为神奇，试问哪个开发商有这个能力，拿贵了又能怎样。
是不是地王是领导说了算，我们说了不算。
三、不要让地王影响你的判断
近年的地王其实位置和地段都是非常差的，都比不上二手，二手已经牢牢占据了极佳的位置，拥有优先定价权。
而即便是一手的地王项目，也得要参考周边的二手去定价，属于被迫定价，需要靠打造自身的溢价能力去扳回一些分数，比如做什么新中式、板楼、玻璃幕墙、铝板、提高户型使用率等等。
当然，开发商的这些策略是极其有效的，消费者是愿意为此买单的，我没有说它不好。
我想说的是，即便是经常拍出地王，也改变不了市场本身的市场格局，也影响不了整体的市场行情。
市场该走下坡路，还得要走下坡路。
还有一点，一手的价格如何，很难影响同板块内二手的价格体系，要影响也是二手本身的问题，一手的竞争对手并不是隔壁的二手，而是同样在天河海珠的其他的一手。
虽然以上说了各种可能，买高价地王本身就存在买贵和站岗的风险，有钱赚也轮不到你，没钱赚你就先站几年。
站岗严重的就是这些外围非核心板块的地王，以及西边主打山景和江景的地王，具体小区就不再重复了。
至于员村这块地，不利因素一大堆，最终被保利打出王炸，还是烂牌，我们拭目以待。
以上
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