通过对这个盘的分析，我们除了了解这个盘能不能买，还知道这个盘的购买逻辑是怎样的，以及未来的流通性如何。

不过这个逻辑大概能适用番禺广场5年，未来怎样还得要看这个板块后期的兑现速度，以及整个番禺的发展趋势。

这个地块的前身是好又多，今年6月14日，19家房企竞拍摇号，被路劲摇中，楼面价23957元/平。

路劲在广州开发的盘不多，但是地段还可以，像珠江新城的隽峰苑，花都的天隽峰，荔湾的隽泷湾，番禺广场这个盘叫隽樾府，这个开发商给楼盘取名喜欢带隽字。

接着说这个盘，先不看使用率，从这个盘的户型定位来看，是非常合理的，有87的三房，最大是133的四房，还不算跑偏，为什么这么说，下面我们还会具体的分析。

板块：番禺广场总户数：4栋楼总高32层461户拿地时间：2023年6月交通：地铁3/18/22号线教育：东兴小学+自建幼儿园主要户型：86/112/133

优点

先说一下优点，自然是它的配套了，番禺广场周边是有很多市政单位的，有稳定的客户群体，其次是它的番禺广场地铁站，这个站可厉害了，往北可去往珠城琶洲、白云机场，往南还可以去南沙中山、东莞深圳。

此外，番禺广场规划了一些商业体写字楼，现在还没有看到动工，番禺广场这么重要的交通枢纽是比较适合打造商业的，但这个规划也不知道是哪一年的事情了。

自带幼儿园，小学需要到附近的东兴小学，初中需要摇号。

缺点

它的缺点非常明显就是临近主干道番禺大道，24小时噪音不断，不管是哪栋楼都会有噪音影响。

除此之外，番禺广场的规划能不能兑现也不好说，当前的购买力是比较普通的，稍微有钱一点的就去到了万博，或者厦滘洛溪去买江景房了，又或者去买别墅，番禺的别墅是非常多的。

我们继续分析一下，由于番禺广场附近新盘断供很多年了，最新的一个是2016年金融街融穗澜湾，再就是地铁口的东怡新地。

融穗澜湾离地铁口较远，主要也是刚需面积为主，85/92/113的三四房为主，总价在360-480万之间，2021年最高卖到五万，目前回落了不少。

东怡新地的户型相对没那么好，但是位置比较好，和隽樾府不完全是竞争对手关系，这里就不重点分析了。

而旁边的东晟明珠面积偏大了，总价500万也只能选到三房，单价才三万多，面积偏改善，不用作为对比。

隽樾府的单价在4.2-4.8万，由于是番禺广场最新的盘，自然要卖贵一点才体现出它的价值，也比一站之隔的龙湖金地天峰的4-4.5万略贵。

总价在380-600之间，说白了，就是对标的融穗澜湾，隽樾府其实就是升级板的融穗澜湾，但是隽樾府的面积会大一点，外加使用率高一些。

番禺广场的交通是好，但是整个番禺的重心是往北发展的，如果继续向面的话，是不划算的，中间断裂带明显，其次番禺还有新造、南站要养。

番禺广场附近没有什么产业，近的有睡城桥南，远的还有睡城亚运城，一个个都在分流番禺广场的购买力。

我们看回次新盘融穗澜湾的成交就知道了，这么好的小区和房子，成交非常一般，而隽樾府又靠近马路，单价高总价高，难卖的程度可想而知。

那为什么还有开发商要拿地，还能卖得出去吗？

卖是可以卖出去的，毕竟这附近是一个存量市场，也有周边业主置换，主要为周边二手业主服务更靠谱一些，外来买家可能会有更好的选择，比如珠江新城琶洲来的买家，会不会优先去看看黄埔或荔湾呢。

总的来看，这个盘比较适合本土买家，体量并不大，也不用担心卖不掉，自住的体验还可以，就看你对噪音的要求高不高了。

其次如果真的是要买的话，可以同步对比一下隔壁的融穗澜湾。

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