人间四月芳菲尽，山寺桃花始盛开。

长恨春归无觅处，不知转入此中来。

古人所谓的四月，是指农历，相当于阳历的五月，也即当下。

白居易的这首大林寺桃花，写于庐山。

我去年上庐山游玩，还特意去了此处，可惜只有人造古迹。

此诗，用来形容近期楼市，颇有异曲同工之处。

今年4月，局部地区楼市小阳春近尾声。

注意，这里特指房产成交的小阳春，今春房价则惨如严冬。

所以么，4月底决策部门就坐不住了；5月以来新政扑通扑通的出来了。

那么，引发5月救市汹潮的市场面，到底有多惨？

今天，通过五张图，就能精准描摹出全国房地产市场的总体动行轨迹。

这些图来自#全国房地产市场机会与风险监测系统#，老杨确信，全国没有比这更精细的量化指标了。

老杨上干货，老铁们开饭！

第一个指标：住宅成交

4月，全国50个重点城市，住宅成交景气指数为-113，春节后连续两个月反弹；其中新房环比降15%%，二手房环比增3%，平滑处理后成交指数小增。

今年前4个月相比去年同期，新房成交下降46%，二手房下降18%，二者降幅较一季度略有收窄。

在5月新政助力下，预计未来两个月，少数城市成交量将有所反弹，但多数城市估计有所下降；总体走势仍较低迷。

第二个指标：住宅库存

4月，50城住宅库存压力指数为154，相比上月微降；

住宅库存环比上月小降，但新房成交量下降，所以导致去化周期持平。

预计5月份新房成交基本平稳，库存压力指数大概率处于高位盘整。

总体来看，在二手房价格继续明显下跌的背景下，在争夺需求过程中，新房竞争力偏弱，新房市场严重供大于求的状况，未来几个月难以缓解。

第三个指标：住宅价格

4月，50城住宅价格景气指数为－205，连续两个月明显下降，重回去年11－12月最低位。

今年小阳春明显弱于去年，量能较弱，且以价换量现象突出，房价跌势加剧；

另外，金融环境和经济环境继续脆弱，反映出购房者对家庭收入预期和房价预期持悲观态度。

当前处于极端杀跌状态，未来几个月房价景气指数下行空间很小了，盘整中等待转向。

第四个指标：土地市场

4月，50城土地市场景气指数为－57，连升7个月，但仍处历史低位；

其中土拍溢价率为3%，环比3月微降；

土地成交均价同比涨5.4%，为2022年10月以来的最大涨幅。

房地产市场低迷，为了更好的卖地，部分城市推出优质地、高价地；

同时多地限地价限房价放开后，推动地价上升。

综合指标：当期景气指数

上述四个细分指标，按不同权重，综合测算出房地产市场当期景气指数。

4月，50城房地产市场当期景气指数为－155，相比上月下降5点。

观察细分指标，成交、库存、地市略有改善，但房价明显走弱，跌幅扩大。

在以价换量的背景下，今年小阳春成色较差。

预计5月成交略有下滑，库存与地市基本平稳，而房价跌幅可能上下窄幅波动。

随着第三轮救市的逐步展开，预计未来几个月当期指数总体有所上行，但幅度有限。

看完上述数据，不知大家有何感受？

我想，划分人群，有很多种标准，这里有一个标准：喜欢看图表的，讨厌看图表的。

一般而言，喜欢看图表的，多是理性人；讨厌看图表的，多是感性人。

理性与感性，并不存在谁对谁错。

但在认知事物方面，理性人容易深入认知，且容易形成自己的大局观；

而感性人，对事物的认识往往停留在表面，多属意见跟随者，也即没有自己的观点，容易从众，甚至是盲从。

老杨2001年进入上海房地产业，前五年做的事，与房地产广告、营销策略相关，多属感性工作，几乎不看图表。

2006年进入易居房地产研究院，从事房地产宏观研究，自此便日常与图表打交道。

近10年多年，则专注于房地产市场研究。

2013年出版《楼市探秘》一书，首次提出房地产短周期理论与长周期​展望。

其后，十年磨一剑，近两年构建出50城房地产市场机会与风险监测系统。

每个城市皆有一套指标​，形成子系统。

本文分享的是50城总系统中的五个指标，即中间这一列。

可惜近两年房地产行业无边落木萧萧下，老杨与此系统，亦无用武之地了。可悲可叹。

送上一首 杜甫的登高

风急天高猿啸哀， 渚清沙白鸟飞回

无边落木萧萧下， 不尽长江滚滚来。

万里悲秋常作客，百年多病独登台。

艰难苦恨繁霜鬓， 潦倒新停浊酒杯。​