人们一直在说，重庆楼市是刚需主导的市场。过去很长时间，重庆楼市刚需产品的市场表现，也往往要优于豪宅市场的表现。

但今年重庆楼市的情况很不一样，刚需市场基本可以用哀鸿遍野来形容，但豪宅市场却成为了楼市的一束光。

最近一两个月，重庆楼市阴云密布，这周这个楼盘打8折，下周那个楼盘打7折；这周这里低首付，下周那里又0首付，恶性循环，让重庆楼市越陷越深，似乎看不到曙光。

不过，这些疯狂打折的楼盘，基本都是刚需类产品。而豪宅市场的价格则相对比较坚挺，而且销售情况比较乐观。

比如在5月份销售TOP20项目榜单中，重庆在售的代表性豪宅香港置地启元、观宸、首钢云尚江来、万华麓悦江宸、阳光城天澜道11号、新希望D10天际、长嘉汇、华侨城等项目纷纷上榜。

在观音桥，观宸的建面均价3.5万，启元的建面均价3.3万，但一直都卖得挺好，长期稳居销售榜前十。而且观宸最近新推的楼王，是建面均价近4万的千万级豪宅产品，竟然实现了开盘当天售罄。

悦来水土交界的万华麓悦江城，建面均价超过2.6万，但一直都还卖得不错。万华是一个坚持长期主义，不求速度的开发商，所以他们今年在重庆的销售目标定得不高，目前他们已经完成了70%的预定目标。

江北嘴的阳光城天澜道11号，大家应该知道，这个项目过去有些特殊情况，所以他们的营销需要克服不少的困难，但上月仍然卖出了近1个亿，长期以来的销售表现也还不错。

又比如新希望D10天际，作为九龙坡第一豪宅，他们以前很长时间被外界看衰，但上月他们也卖了近1亿，表现并不弱。而且他们本月计划开出他们的楼王，据说蓄客情况也还不错。

而且，重庆二手房市场，一些次新豪宅的表现也很不错。比如照母山香港置地的壹号半岛，2019年底新房销售单价2万出头，目前二手成交普遍在3万以上，甚至最近还有一套建面成交单价破4万。

那么，为什么重庆刚需市场如此低迷，而豪宅市场反而却比较乐观呢？

这些年，很多国家进入了“M”型社会，富人和穷人都变得更多，但中产则越来越少。而我国的贫富差距也越来越大，重庆的贫富差距也很严重。

重庆居民的整体收入水平是偏低的。去年重庆市居民人均可支配年收入为3.57万元，而全年全国居民人均可支配年收入为3.69万元，重庆这些年人均可支配收入一直未达到国家平均水平。

过去楼市大涨的那些年，重庆刚需购买力已经透支得比较严重了。

胡润千万人民币净资产城市T0P20

但重庆也并不缺高净值人群。根据胡润的一份报告，重庆千万级净资产的人就有近2万户，超过武汉、成都、西安等城市，位居中西部第一。

高净值人群目前更倾向于优化掉那些多余的劣势资产，转而持有那些比较稀缺的豪宅产品。而且，富人更愿意把豪宅作为消费品，就像消费豪车一样，不那么在意贬不贬值的问题。

另外，重庆二手存量太大了，链家上重庆二手房早已经突破22万套，而且还在快速地增加。过去十几年，重庆修建了太多低质量的刚需类住宅，而且还有全国最多的公租房。

当下的新房市场，绝大多数刚需楼盘的核心竞品，是周边的二手房。但二手房抛盘量太大，很多业主急于出手降价销售。而这些刚需新房又不得不和周边二手房竞争，最后也只能降价。

但豪宅基本避开了和二手房存量的竞争。过去虽然也有不少豪宅产品，但大部分产品已经落伍，入不了高净值人群的法眼。比如，观宸、启元、麓悦江城这类产品，周边没有二手房是他们的竞品。

另外，根据5月销售TOP20榜单，龙湖康田麓宸、招商1872、华润半山悦景、龙湖美林美院等以改善为主的产品，在区域内基本也没有可以成为有力竞争的二手房，所以这类新房销售得也不错。

未来，那些坚持长期主义，坚持高品质，走高端路线，而且有良好口碑的开发商，可能会得到市场应有的奖赏。而那些走高周转路线，长期低质量建设，只会做刚需产品，口碑越来越差的开发商，日子可能会越来越不好过。