光大花园我们之前有一篇非常详细的点评，大家可以看一下，这里就不重复了。

光大花园被誉为六边形战士，是很多买房人参考的标准，也是价值判断的依据，是很多刚需梦寐以求的伊甸园，也是改善们的归属和梦想。

确实，在广州，很难找得到像光大花园这么全面的，有地铁、有商业、有学校，主城区、近江边、大社区，楼龄和户型都很在线，不然怎么能做标杆这么多年。

往后，光大花园还能延续海珠西的标杆吗，依然还是刚需和改善们追求的终点吗？

我觉得大概率不太会，光大花园标杆的光环也会逐渐黯淡。

一是海珠西这些年的发展跟其他板块比，相对是落后了，除了建了新的楼盘，其他没有任何改变。

西边的荔湾也在大拆大建大发展，以更好户型、更高得房率、更高性价比不断稀释海珠西的刚需和刚改的购买力，东边南边这些年依赖政策也在飞速发展，改变了价值体系。

二是如果我们说从08年到21年的13年里，是一个板块一个楼盘享受最辉煌最顶峰的时候，那在第15年后，也是它走下坡路时，交接棒将交还给下一个能够支撑价值延续的。

虽然光大是在主城区，但并非主城区的重要产业交换节点上，而且主城区是在扩张的，年轻人要么去追求新的产品了，要么跟着发展去了新城区。

要说老城区，光大既不像老荔湾那样有文化底蕴加持，也没有像越秀那样有大多国企事单位的购买力支撑，只能是跟滨江东、江南西、市二宫这些板块一样。

有能力的卖家再继续置换出去，没有能力的买家也会对它挑三拣四。

很明显，燕语堂悦就是对光大花园非常大的挑战，虽说光大花园的业主看不上燕语堂悦这种盘，但只买得起500万的刚需在对比光大和燕语堂悦之后，最终选择了后者。

而光大花园你想要买个好一点的三房两卫，也要去到600多万了，想要买个锦榕湾的四房都要一千万了，关键是没得挑。

都知道燕语堂悦这种超高层没花园没有光大的好，正因为不好所以它便宜呀，同样三房两卫比光花园便宜一百多万，刚需差的就是钱。

往后还有熙悦江湾、海珠客运站地块，以及那些次新房进入二手市场去和光大的二手竞争。

一线江景的就更多了，中海观澜府、映澜台，未来肯定还会陆续有新的江景盘出来，何况江景资源上光大本身就略逊一筹。

等10/11号线开通，海珠西很多板块都会迎来双地铁，很多小区也是地铁上盖，更快到达珠江新城和琶洲，效率比光大要提升了。

对于光大的宝玉直，其实光大小区业主并不觉得自己是学位房，只是宝玉直的名声在外而已，一到小升初又是到处奔波为上哪个中学而焦虑。

但这些刚需买家不在意，他们觉得只要有就行，只要是个名校就行，所以现在的新盘开发商都掐住了买家的这个点。

之所以光大的业主比较惜售，是因为很多地方都看不上。

早一批光大业主去了广钢，后来的经历你们也都看到了，现在的光大业主很难再去选对面的芳村了，海珠西除了光大他们根本瞧不上，东边的琶洲珠江新城买不起，金融城天河东更加瞧不上，在他们眼里，很多地方都不是城区了。

目前换房较多的还是一期二期的业主，还有其他组团的小户型，这两个组团楼龄旧，车位紧张，价格也上不去，大多的二手成交在这里，而三四五期的成交是比较少的，一方面是价格贵总价高，另一方面是买家也有其他地方可选。

而一二期这样的价格比新房便宜，配套比新房要好，上车型买家会比较青睐，要不然就只能去更偏的番禺南或白云北。

前面提到，之所以他们挂得贵（这里的贵说的是比成交价高很多，而不是说每套房都是贵的），是他们在心里就不认为别的地方比这里好，所以没有置换的动力。

既然他们没有动力置换，那我们看看光大花园的哪些业主是不需要置换的呢，一是光大里面占有稀缺资源的，比如一线江景的榕岸组团，面积在147-170的，南北对流大阳台，取消豪宅税之后对这个面积是有利的。

其次是锦榕湾除了北向100的三房外，其他都是可以继续持有的，还有水岸榕城172的大四房，140/172在光大，都是非常顶级的户型和产品。

首先，这里要强调一点，并不是光大花园不好，光大花园在二手里面仍然有很强的竞争力，是金碧花园、保利花园这些没法比的，但广州目前面临的是一个新旧交替的市场环境，新房太多，竞争太激烈，这个是短期没办法改变的事实。

接下来我们看看怎么选？

主要是两个方向，一个是地段上更有未来和前景，二是在稀缺性上占有一级领先地位，也只有这两个方向，才能打动光大花园的业主。

总价上肯定是要升级才有得选的。

有实力的肯定是往东选，1000万以上的比如中海大境、琶洲南、保利三地块，地段上更靠近珠城琶洲为主，其次也不缺花园或地铁，对于1000万以上的买家，学校和商业不是重点。

当然，东部就没有望江了，如果要一线望江，就只能去后航道。

后航道上芳村和海珠西没有太大区别，反而芳村那边整体规划更强，沿江一带豪宅更成体系，而且是东南向，景观更好，海珠西的沿江一带就显得规划和定位都不高，重心也不在这里。

至于你喜欢东南还是西南，看个人吧，具体的盘就不提了，重点是一线望江，适合更高端的买家，江景是稀缺的，不可取代的，而配套这些可以通过时间去兑现。

或者一次性升级到别墅，洛溪岛或华南板块的别墅任选。

其次就是1000万以内的，一般都是卖掉两房或小三房的，建议往中轴线上靠拢，从天河北一直到番禺万博这条线上，提升交通和板块能级问题，且是500-800万之间最好的选择。

往东到鱼珠也是一个不错的方向，但光大业主们对天河以东的印象都不好，而且现在时机还不够成熟，我也不是太建议。

最后就是同板块升级，升级到更大面积和更好的户型。

那些附近上班的等到满意的来了再置换也行，同板块置换一般都不紧迫。海珠西未来还会有供应，比如今年卖的几块地。

当然，还有石溪旧改、康鹭旧改，只不过这个就不确定了，未来三五年也不说不定。

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