多事之秋，诚不欺我。

每年的9月末，总有点不一样。

2014年「930」地产全面放松，2016年「930」全面调控收紧，2022年「930」「降低公积金贷款利率、放宽首套房按揭利率下限」，2023年9月「调降存量房贷利率，放松认房不认贷」。每一次930都牵动着地产人的心。

2024年，9月24日，好消息来得有点早，今天上午顶层领导开会，释放了重磅消息。

存量房贷下降约0.5%

惠及5000万家庭，1.5亿人口

今儿一早顶级领导开会了，9点一到，直奔主题，我全程盯着直播，这个会议大约一小时，全程无尿点，持续高能输出，最重磅的莫过于：

1、降低存款准备金利率0.5%，释放流动性1万亿，年底前根据情况再降0.25—0.5%，引导贷款报价和贷款利率下降。

2、降低存量房贷利率。存量房贷利率降至新发放贷款利率的附近，平均降幅0.5%左右，二套的首付比例下降至15%。

3、新的货币政策工具，支持股票稳定发展。

最炸裂的当属第二点。千呼万唤，存量房利率又要下降了。

从去年8月首次降低存量房贷利率，到今年5月放开房贷利率下限，再到如今再次调整存量房贷利率，很明显，顶层政策制定者们已经听到民意。

而这次，存量房贷利率下降，预计降幅在0.5%左右，惠及5000万家庭，1.5亿人口，每年减少1500亿的利息支出。

政策很好，也很鼓舞人心，那么目光拉回南宁，很多具体问题仍未明确。

比如存量房贷利率什么时候能降？此次降存量利率二套房是否有份？具体到地方何时实施？南宁的存量房利率能降多少？

咱们接着往下看。

南宁银行还未接到通知

最快今年底或将降利率

会议一结束，我电话咨询了南宁各大银行。

银行的工作人员告诉我：目前没有收到相关的文件通知，按照去年降存量利率的经验，人民银行给各商业银行总行发通知，商业银行总行根据通知制定具体细则，再发放到各地的分行，最后才能实施。利率何时能降目前还不清楚。

那么，到底利率什么时候能降？

回顾2023年的存量房利率调整的时间线，有几个比较关键的时间节点。

2023年7月14日，央妈在上半年金融统计数据新闻发布会上已提前放风；

2023年8月31日，央妈、金融监管总局发布的通知正明确落地降存量利率。

2023年9月7日，主要商业银行明确了存量房贷利率的调整范围、调整规则、申请方式等。

2023年10月，部分首套存量房利率正式调整。

也就是说上一次，从7月政策释放到10月最终政策实施大约三个月的时间。

现在距离2024年结束还有3个月时间，老铁们或将最快今年年底就能享受到存量利率下降的实惠。

降存量利率，你得行动起来

在这里我也不想和老铁们扯太多晦涩难懂的官方语言，此次再度降低存量房利率，有些机会，老铁们要学会主动争取，别等着银行给你送你肉吃。

2023年首次降低存量房利率，明确了只有首套房才能享受。

实际在实操的过程中，有很多「空子」可以钻。我身边就有不少例子。

如果你能证明在你贷款买房时候，本身无贷款记录，即使买房的时候是以二套房的首付和利率来贷款，也可以申请降低存量利率。

还有老铁告诉我，她的银行给她发信息，如果在仅在她贷款的那个银行有贷款，也可以按照首套来调整利率。

也就是说，调整首套利率，老铁们，不要怕麻烦，各显神通的时候到了。

还有，存量房贷利率的调整以重定价日为时间节点，一般分为年初调整和贷款发放日调整，参考上一年的12月的LPR。

因为重定价日的问题，很多老铁不能第一时间享受降LPR的实惠。

实际上部分银行已经开通了自定义重定价日，老铁们可自行和银行商量重定价日，存量利率的羊毛，薅得一点是一点，我就帮你们到这里了。

这段算送的

这一波降存量房利率，到底影响会有多大？

站在山岗上的老铁们肯定是开心的，实际上，对刺激市场买房收效甚微。

一直以来，对下调存量房利率呼声最高的，主要来自两方面：

一是房地产行业内部。主要包括房企、中介，或者可能也包括一些加了很大杠杆购房现在由于自身财务状况变差而急于出手的房主。他们希望继续降低房贷利率，以此拉动房产销售。

但想一想，5月份的「史诗级利好政策」刺激之下，仍然没有加杠杆上车，最可能这样的一群人：对房产价值彻底持否定态度的、或者自身的收入预期特别差。

从当今的社会现实看，是后者的可能性更大。而这个群体，可能后续正常还贷的能力都有问题。

二是，继续降利率，对购房者的刺激作用也是非常有限的，因为首付都有问题。

对于普通人，只要不当初是加了很大的杠杆上车的，即便收入不高，只要不增加负债或者大项消费，保持基本生活是没问题的。

保持健康、降低欲望，增加收入、减少负债，才是普通人面对当下市场的最佳策略。