上周，昆明主城区上架19宗共617.6亩土地，起拍总价达34.8亿，这一波年终大促的情形和去年极为相似，去年正是最后两个月的成交，撑起了全年业绩，其中，万科花了11.44亿买下会展片区148亩住宅用地，成为了去年买地金额榜的头名。

根据最新披露的出让文件，将于本月出让的土地中，有234亩住宅和商业地块都位于万科七彩国际社区（现称前湾都会区）规划范围内，难道今年的土地成交能不能翘尾还是要靠万科？

官渡区本月将出让的土地共502亩，小板桥街道占了约330亩，除了巫家坝一宗学校用地和一宗住宅用地外，其他234亩（4宗商业2宗住宅）土地集中分布于万科公园城市旁（见上图）。

具体来看，编号KCGD2024-27和KCGD2024-28的两个住宅地块相连，位于万科公园城市北侧，万科大都会以南。面积分别为42.16亩和26.25亩，容积率均为2.5，限高54米，总可建面积约11.4万方，起始楼面价6000元/平米左右，从规划条件看，可开发为18层以下的小高层。并且是净地出让，没有什么配建要求。

4宗商业地块面积共约165亩，分布于巫家坝路两侧，其中三宗还紧邻新海河带状公园，面积共165.6亩，拍卖总起价2.58亿，容积率2.1—2.5，起始楼面价1200—3000元/平米。这4宗商业地块不仅容积率较低，限高也只有5、60米，与官渡区去年披露的新海河超线公园效果图基本吻合，而七彩国际社区规划的滨河商业街区也是在这里。

新海河超线公园效果图

在七彩国际社区规划中，万科公园城市是沿新海河带状公园展开布局，项目除了已开发的住宅地块外，此前已拿下的两个滨河商业地块过规后还暂未动工。

这批土地看上去很像是为万科量身定制，而且土地在10月份刚刚调整过规划，容积率和限高都从高层规划降到了小高层规划，同时也基本没有配建要求。

相比万科去年底拿下的两宗土地（即万科都会半岛和万科桂语东方），这次两宗住宅用地楼面价要高出不少，但都会半岛和桂语东方3000多的楼面价，没有计算回迁安置、学校、道路、公园等外挂，再加上可开发小高层产品的优势，其实地价并不算高。

另外这6宗土地并不要求打包出让，开发商可根据自身情况自由选择，官渡区这批土地出让算是诚意十足了。

有利因素显而易见，但不利的一面也存在，最重要的是万科片区内桂语东方和都会半岛两个新盘都是刚开盘，虽然卖的都不错，桂语东方还大有希望拿下11月销冠，可总体上楼市去化速度和以往不能比了，房企普遍拿地谨慎，推盘节奏放缓，万科有没有拿地意愿现在还真不好说。

海丽宾雅酒店东侧42.79亩滨河地块

5号线宝丰站旁37亩滨湖地块

昆明这波年终土地大促对房企确实比较友好，比如官渡区的地块条件都不错，其他比较值得关注的，一个是海丽宾雅酒店东侧42.79亩滨河住宅地块，起价5.3亿元，容积率3.1，楼面价6000元/平米，另一个是环湖东路边紧邻5号线宝丰站的滨湖地块，面积37亩，商住比35:65，容积率仅1.5，起价2.22亿，起始楼面价仅6000元/平米。

话说回来，昆明楼市要回暖，商品房土地成交是个很重要的指标，接下来不能全指望万科、邦泰拿地，其他房企也得支棱起来才行。

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