2月29日建发臻园（备案名凤栖公馆）10套房源入市，均为144㎡以上的大户型。

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2023年9月1日，建发房产以1.58亿元成功竞得福州宗地2023-11号，楼面地价约20204元/㎡，对应楼盘即为“建发臻园”，该项目在2023年9月20日备案报建，项目备案名为“凤栖公馆”，目前首批10套房源于2月29日入市。

项目行政区划属于鼓楼（即位于鼓楼西板块，片区的新房也断供多年），但是属于鼓楼外二环片区，即网友口中的二外鼓，或者简称外鼓。

项目周边的界面，相对破旧，片区二手房房龄绝大部分在1998-2005年之间，甚至不少在1998年之前，属于老破旧。与此同时，周边配套也相对成熟，有商业、公园等，但是最关键的教育配套，却是远远落后鼓楼二环内，与仓山和晋安城中学校类似，即没有任何学区优势，是鼓楼教育底部的位置。

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社区方面，项目定位为洋房，总共是两栋楼，行列布局，其中1号楼为联体牵手户型，分为1-1和1-2，位于小区外围；2号楼为本次取证楼栋，位于小区内部，私密性更高。

定位方面，项目户型为143-169m²，属于鼓楼的中改范畴，此类改善客群一般没有太多的教育方面压力，可能之前鼓楼市中心拥有一套学区房，现在又想来一套大户型来改善一下，这个也是开发商在这个区位做这种户型本质。

楼盘指标方面，从已经入市的2#价格来看，起步价在4万，最高在4.6万，套均700万以上，公摊在16%。如果这一系列楼盘指标在鼓楼二环内，或者在靠鼓楼市中心一点，绝对是完美的。

建发品牌溢价、小洋房容积率、低密度排列、豪宅基因和鼓楼宇宙中心的一系列标签，让该项目有4万＋的底气。

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但是项目合8.38亩宅地，让擅长园林的建发，很难有发挥空间。区位方面，只是名义为鼓楼而已，其实在配套方面和城市界面方面，要逊色于东二环或者二内晋等，区位感相对弱：在老福州人眼里老福大片区，不算市中心，昔日乡村记忆没有泯灭；对于新福州人则没有这方面包袱。

这种楼盘客群，除了地缘客户，主要是偏向逆向置换：

对市中心改善选房，像鼓楼、晋安的新房，基本都在800万以上，门槛不低。

但各花入各眼，也不是所有人都想往中心城区发展，相同预算下，能买到外围区更大面积段的大平层，同样也值得不少买家考虑，只是这部分人群相当少，称之为逆向置换。即卖了二环内的老破大，在鼓楼外围置业寻找改善机会。

所以这个楼盘的成败，系于逆向置换客群。

总结起来，项目小地块打造豪宅。优点在于，项目为主城板块中腾挪而出的小地块，有主城的价值背书，周边生活配套齐备，烟火气息重。以及相对较少的户数，日后的物业管理更精准周到。几乎没有小区公区环境、周边有一些老破小社区围绕，会有鹤立鸡群的感受，社区居住的体验感较弱，很多业主的社交功能无法满足。

如果有机会等现房？可以试一下！