重磅小作文来了!房地产存量贷款利率又双要降了?

大伟一线看楼市 2024-08-30 22:19:05

小作文又来了!

转眼,楼市830政策满一周年。

2023年8月下旬,住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》,推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。

中原地产研究院统计数据显示:以2023年830政策为起点,一系列重磅楼市宽松政策落地,至2024年8月30日,各地共发布楼市政策超1200条。至此,房地产过热时期的限制性政策基本退出,政策环境已经是2014年以来最宽松阶段。

830大家都在等政策,小作文来了!

金融市场已经相信了,房地产股价出现了一轮明显上涨!

房贷利率整体看已经经过了多轮下降,从调整幅度上看,各地对于房贷利率的降低呈现出差异性。目前,多数城市的首套房贷利率已降至2.9%~3.4%间。

目前,一线城市5年期以上房贷利率最高的北京上海是3.4%,广州低至2.9%;二线城市普遍为3.1%,南京低至2.95%。

中原地产研究院统计数据显示,2024年8月全国首套房平均利率已经跌到了3.25左右,二套房贷款平均利率为3.6%。

最近全国各地都在呼吁降低存量贷款利率:

那么从实际市场情况看,再次降低“存量房贷”利率的时机到了。

公积金贷款方面,一方面利率一降再降,另一方面,各城市因地制宜重启和优化“商转公”业务,且降低贷款门槛和提取条件。

目前,吉林、河南、湖南、河北、山东、安徽、四川等省份超30个城市陆续执行、优化“商转公”(商业性住房贷款转住房公积金贷款)政策,但一线城市中只有深圳开办“商转公”业务。

多地开办房贷“商转公”业务的背景之一是,存量房贷利率与新增房贷利率之间的利差扩大,除深圳外,国内开展“商转公”业务的城市基本体量较小,北上广等大城市未来是否会跟进落实还有待观察。

“商转公”后,此前利率较高的存量房贷就能够转为利率较低的公积金贷款,节省家庭利息开支。当前,全国五年以上首套住房公积金贷款利率为2.85%,低于商贷平均利率。

商贷和公积金贷组合优惠,购买成本实实在在降了。

首先:过去历史是有这个先例的。

虽然从合同角度,银行可以按照之前的合同执行,但从惯例看,降息从来都是一刀切,2009年存量贷款利率就是一刀切和新增一样。

2008年10月22日,央行发布公告:决定自2008年10月27日起,将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍;最低首付款比例调整为20%。

此优惠主要针对于新增房贷,而存量房贷是否享受七折优惠,并没有明确。

在当时的答记者问中,央行表示,金融机构在综合评估风险的基础上,可自主确定已发放商业性个人住房贷款尚未偿还部分的利率水平。也即,对存量房贷的利率,商业银行享有一定的自主权。

其后,多家中小银行对存量房贷客户推出了七折优惠利率,通过转按揭服务,大批存量房贷客户从国有大行转移至中小银行。

2009年1月,国有大行为了留住客户,也相应做出调整,正式加入了存量房贷利率优惠的队伍。四大国有银行宣布,只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户,原则上都可以申请七折优惠利率。

其次:不守规矩的存量房贷早置换成了经营贷!

政策不应该让老实人吃亏!

大家都知道,现在的存量房贷利率普遍高于消费贷、经营贷,房贷利率普遍在4%以上,但经营贷利率基本在3%左右。这就让“有心人”看到了所谓的“商机”,从而滋生了“转贷降息”的生意产业链,目前已经形成了一套完整的分工、分润体系。

怎么“转贷降息”呢?就是金融中介先借给你一笔过桥资金,让你去把房贷一次性还清,然后金融中介再帮你向银行申请利息更低的贷款,也就是消费贷或者经营贷,你再用这笔贷款还他借给你的过桥资金。

3:当下少数银行开始违规操作先息后本。

“先息后本”后,月供能减少多少?

以一套贷款100万、首套房贷利率3.35%的房子为例。

正常还款方式:等额本息。计算下来,每月月供4407.14元。

组合还款方式:前3年先息后本+后27年等额本息。计算下来,前3年每月只还2626.1-2791.67元(利息),本金暂时不还。

优点,很明显,适合近几年有月供压力的购房者,相当于“缓兵之计”,给你3年的缓冲时间。

缺点,则是3年之后,每月的本金还款额也会有所增加。

整体而言,先息后本比较适合短期周转资金需求的购房者。

其实这也是一种变相的气球贷,会放大金融风险,对于购房者来说,除了实打实的降存量房贷利率,其他银行任何形式的创新其实都是为了多赚你的利息!

4:降低存量贷款的好处!

存量房贷利率的调整是一个复杂的问题,涉及到多方面的利益和市场预期,的确牵扯到经济、金融、社会等多个层面的考量,

但是当下房地产市场最缺的是信心,稳楼市救市的目的是救经济,而经济复苏最重要的就是要拉动消费,如果存量房贷利率再降点,那对普通老百姓来说每个月又可以多点钱去消费的。

核心还是给市场信心,如果和2009年一样,一刀切存量增量房贷利率拉平,对于市场来说,产生的积极影响会很大。

不论怎么说,517政策非常及时,拉动了市场出现了年内二次小阳春,那么最近市场已经出现了一些退烧现象,这种情况下,再次降低存量房贷非常有必要!

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