象屿“套牢”福州!

东接一号 2024-06-06 06:57:19

随着世茂、泰禾、阳光城等民营房企暴雷倒下,以建发、国贸、象屿为代表的新闽系趁势崛起。这三家房企的母公司都是来自厦门的世界500强国企,也都是年营收超5000亿元的供应链巨头。

但新闽系在福州楼市的表现大相径庭。

近年来,建发、国贸在福州攻城略地。新近的几个项目,建发·瑞云、建发·灏云、建发·云启紫宸,云开三色;国贸天琴湾、国贸天琴湖、国贸天琴樾,琴瑟齐鸣。而象屿则主要守着登云湖一亩三分地。

而阳光城暴雷,登云湖“产量”屈指可数。

如今,登云湖更遇到一个窘境:二手房正成为项目最大竞品,有老业主在低价砸盘。

象屿进入福州的第一块敲门砖,是五四北登云水库附近的登云湖项目。2016年,阳光城联手象屿集团,从天安集团手上整体收购包括高尔夫球场和配套商业、住宅在内的登云山庄项目。

而后更名为登云湖项目。项目2500亩,由本土房企阳光城主操盘,象屿地产作为象屿集团的全资子公司,负责财务及成本。

这个在山上的项目主推叠拼、联排和洋房产品,虽然交通和生活不便,但也算福州市区难得墅区,有山有水,还有马场、网球场、泳池、会所、中央公园等休闲配套,作为第二居所的度假产品还是合适的。

登云湖2021年刚入市的时候,一度摘得福建别墅成交金额销冠,一期望云千万级的联排都做到了高去化。

转折点发生在2021年底,阳光城突然暴雷,而后2023年股票又退市。于此,关于项目会否停工,甚至烂尾的质疑声音不停传出。也由此,项目后期宣传特别突出了象屿的国资背景,但对比阳光城,福州人对这家厦门国企认可度似乎并不高。

此前望云临湖地块的叠拼别墅,总价动辄四五百万起,还要验资,如今正以百万为单位降价;反而是二期四季地块整体均价仍然是1.9万/㎡,跟前两三年的2万/㎡相比,虽然降幅不大,但去化艰难。

东街1號在市不动产登记交易管理平台查询到,A1望云和A3四季地块已领证住宅共1153套,开盘近3年,卖了6成左右。其中小高层还剩263套可售,网签去化率仅45%。

让开发商瑟瑟发抖的不是买房人的冷静,而是砸盘的二手房业主!

望云和四季组团已于去年底相继交房,目前在二手房平台已经挂出多套房源。东街1號注意到幸福里一套中楼层房源,约114㎡四房总价报160万元,折合单价13956元/㎡。如果按1.9万入手价估算,这位业主亏掉了将近60万。

看起来已是割肉,残酷的是,挂牌3个月多仍未卖出。说明买家真正的心理预期还要更低。毕竟刚需自住所需要的交通、学校等核心配套依旧欠缺。

老业主的砸盘,比开发商来得更狠。

事实上,这家新闽系在福州被“套牢”的不止登云湖一个项目。2021年5月13日,象屿披着近20个马甲,以最高限价4.706亿摇号竞得马宗地2021-04号,溢价率30%,楼面价9774元/㎡。

爱合作的象屿地产这次是找来了金地集团联合开发,后者负责操盘。这个项目就是马尾老城的象屿金地世界江湾。引用业内的原话:高低配的布局,多数楼栋都没有超过8层,还很贴心的做了一个9楼的看江景色,充分告诉客户:上顶楼,再搭个梯子,就可以看江了。

象屿金地世界江湾2021年底开盘的时候,1.59万/㎡的均价只卖了10套。如今均价跌到1.34万/㎡左右,加上建安、营销等成本,很难说象屿不是亏本卖房。

该项目开盘两年半,只网签了300套住宅,剩余224套住宅按照4月份网签5套的速度,还得再熬三年多。

此外,象屿在福州开发的项目还有火车南站板块与国贸合作的星璟原,该项目安商房比例达70%,目前项目已接近清盘。如此高的安商占比,和操盘能力也没多大关系。

而在闽侯甘蔗板块与美的合作的公园天下,如今已经卖到了现房,没有高认可度的品牌加持,一万三四的价格对于地缘客来说,似乎还是偏贵。

象屿金地世界江湾、象屿国贸星璟原、象屿美的公园天下都是象屿地产在2021年拿的地块,不难看出房企彼时进驻福州的决心,而后土拍市场再难见到这家新闽系的身影。

比起建发、国贸站着挣钱,象屿这些年在福州似乎是来交学费的。

象屿地产有没有放弃福州市场,不好说。这家厦门国企这两年豪赌上海,主战场早就不在福建了。2023年,象屿地产在上海、苏州、南京等长三角城市的销售额占总销售额比重超过90%,更是杀入上海前5。

有人评价过厦门国资地产“三剑客”的风格,建发新中式全国复制,国贸稳扎稳打,而象屿极致深耕安全城市,同时以合作开发来降低自身风险。

2021年到2023年,象屿地产销售额增长250%,成为新的行业黑马。同时,营收和利润也在快速上升。2023年度,象屿地产营业总收入80.27亿元,同比增加46.21%;净利润8.92亿元,同比增加95.18%。

追求规模的同时,2023年初至年末,象屿地产的有息债务从234亿减少到了222亿。这离不开富爸爸撑腰。

年报显示,2023年象屿集团为象屿地产输送了625.47亿元拆解资金,后者支付的利息仅4.3亿。融资方面具有压倒性优势。

但2023年,象屿集团遭遇了近十来年首次业绩下滑,短期偿债压力也在走高。跑现金流的主业承压,负责赚钱的地产副业在上海的口碑也开始走下坡路。

以建发、国贸、象屿为代表的新闽系房企正在加速崛起;而新闽系中以象屿为代表的房企又似乎正在快速掉队。

上为正文。

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