2023年6月30日，福星股份（股票代码：000926）收盘价4.15元；截至7月31日收盘，其最新股价5.30元。按此计算，福星股份一个月涨幅约27.71%。
原因为何？
宏观趋势+企业趋势，或许让资本嗅到了福星股份的前景所在。
本文探讨的则正是——这种前景能否经得起审视。
01
踩中政策热点+行业热点
福星股份引发资本关注
所谓资本看前景，一家企业未来能做多大，未来能有多少突破，决定了这家企业能走多远，也决定了资本加入这场盛宴的力度。
反之，资本对于原地踏步或前景无望的企业，相对而言，持更多的否定态度。
从宏观趋势而言，近期，“城中村改造”成为热点。
重要会议指出，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造，具有重大而深远意义。积极稳步推进城中村改造有利于消除城市建设治理短板、改善城乡居民居住环境条件、扩大内需、优化房地产结构。
从企业趋势而言，福星股份近期放出了一条让资本心动的信息——公司城中村改造项目主要集中在武汉，在成都和北京也有开发项目。
这条消息背后，有资本市场关注的两个核心。
第一个核心是，福星股份是国内最早进军城中村改造的房企之一，被称为“城中村改造第一股”，自带话题性。
第二个核心是，除了大本营武汉之外，福星股份在北京、成都等超大特大城市开发同类项目，与宏观发展方向同频。
02
“三座大山”其实一直都在
成都等地项目难言乐观
但是，城中村改造业务的大本营瓶颈、区域破局、项目推进三大难题，如“三座大山”，将深刻影响福星股份的价值发挥。
作为武汉城中村改造的头部企业，多年以来，福星股份立足武汉大本营，在当地开发了多个城中村项目。
但是，经历10多年的城中村综合改造，以及武汉涌入诸多知名品牌房企，对于类似项目的获取，竞争更大，项目获取难度加大，让福星股份在武汉亦面临发展瓶颈。
也就是说，大本营多年前拿下的城中村项目，虽然持续为福星股份带来货值，但随着时间的推移、土地的消化、竞争的加剧，其在武汉的发展同样面临挑战。
正是出于这个原因，福星股份的地产业务早在多年前就想打破大本营的“局限”，在前些年地产行业高速发展之时，福星股份进入成都、北京等地。
而这也是福星股份能够“突然”踩中当下政策的核心原因。
不过，从目前的区域拓展结果来看，经历多年，福星股份依然突破较小，在成都、北京等地的项目数量、声量并未有明显提升。
同时，彼时获取项目的市场预期早已改变。如福星股份当年在简阳（成都市代管县级市）拿下的大型项目，当时的区域市场前景明朗，销售氛围较好。但是，项目远离成都主城。远郊项目的去化，如今较为艰难。
从项目推进的角度而言，福星股份同样难逃此类项目的“长周期”。
据了解，福星股份多个项目施工周期已达到10年以上。福星惠誉·水岸国际、银湖孝感银湖科技产业园、福星惠誉咸宁福星城等项目2009年之前便已开工，到2021年仍在建设。
其北京项目福星惠誉福星苑2014年7月开工，2020年年报显示，累计竣工面积为零。2022年8月的消息终于显示，公司北京项目已基本售罄。
除此之外，关于福星股份北京城中村改造项目的消息很少。这些信息，也间接指出一个问题——福星股份在北京的城中村改造项目，实际规模到底有多大？含金量到底有多少？
在成都，2017年9月，福星股份宣布，全资子公司福星惠誉与相关方签署《合作框架协议书》，涉及约328.6万平米（折合约4929亩）的开发用地使用权益，位于四川省简阳市丹景乡。
通过该交易，上述土地的一部分（约308亩）已经被福星股份方面拥有——含两宗二类居住用地合计5.71万平米（折合约85亩）；三宗为商业用地合计14.85万平米（约223亩）。
目前，氢地产通过查询发现，其投资主体简阳凤凰谷置业有限公司所拥有土地，仍然是5宗，即上述约308亩土地。
而据了解，后期约275万平米集体用地，才是项目的重头戏。成都作为集体用地建设租赁住房的试点城市之一，福星惠誉在此“探索利用集体建设用地建设租赁住房，为公司发展提供新的发展模式”。
但是，历经数年，目前这一项目进展缓慢。
地价方面，当年土地的楼面获取价不低于3000元/平米且不高于4500元/平米；2022年11月，简阳市简城街道两宗住兼商（商业占比10%）土地成交，成交楼面地价分别为3210元/平米、3490元/平米。
这让项目从土地价值上涨的角度，亦难言乐观。反而随着远郊项目的走弱，其较大的体量，以及较高的商业占比，项目价值还会遭到削弱。
毕竟，这一项目远离成都，简阳相对成都主城而言，不是一个“能级”。
03
个股核心动能不足
中长期价值面临挑战
综合来看，福星股份1个月的时间涨逾27%，原因更多是：个股前期估值较低，遇政策话题、行业话题之后，资本顺势介入，助力股价快速反弹。
而从更长线的价值走势来看，福星股份短板齐现——大本营发展瓶颈难以破除，业务稳定性预期不足；北京、成都等特大城市的区域拓展，话题性虽很强，深究却发现，开拓力度较弱，未成气候；成都等项目后期推进难度较高，销售难度较大。
那么，对于福星股份而言，如何真正为市场提供真实可靠的“前景”，如何真正为个股成长带来核心推动力，仍将是核心命题。
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