我国著名的经济学家，恒大集团首席经济学家，中国人民大学经济学博士任泽平提出了一套研究房地产周期发展的理论，叫做：房地产周期发展，短期看金融，中期看土地，长期看人口。这套理论在业内也得到了“一致认可”，这样看来，影响房价长期发展的关键因素就是：人口因素

任泽平

在过去二十多年，我国的房地产行业“快速发展”，从而，导致房价也是“水涨船高”。在2000年的时候，房价也就2000-3000元左右/平，而现在呢？大多数一二线城市的房价早已破万，像深圳，上海等一线城市，房价更是突破了3万元。当然了，房价的“快速增长”，使得很多人从中获利，抓住了房地产发展的“红利”，赚得盆满钵满，早已实现财务自由，但，更多的人，是没有抓住“房地产红利”的，结果，房价“持续上涨”，“买房难”成了这部分人面临的主要问题。

房产

在过去二十年间，我国房价为何会“持续上涨”？其实，就是任泽平说的：人口因素。

2000年的时候，我国的城镇化率才36%左右，而到2019年的时候，我国的城镇化率已经突破60%，在此期间，我国的城镇化率快速增长，所带来的改变就是人口的不断迁徙，尤其是，农村人口向城镇的转移，中小城市的人口向大城市转移。这就使得城市住房的需求大大增加，再加之，金融政策的的便利，买房可以贷款以及炒房群体的大量买入，最后，导致城市住房“供不应求”，结果，就是房价的“持续上涨”。

但，我国的房地产已经“红红火火”的发展了二十多年，根据易居研究院给出的调研结果来看，我国的商品房市场已经是“供大于求”了。此外，保障房，公租房等住房方式也在大力推进。即便如此，时至今日，还是有很多专家认为，我国的房价还要继续“上涨”。甚至有专家说：5年内，我国的房价还要“再翻一番”。

房产

那么，根据”长期看人口”的规律，未来，我国的人口还能支撑起“高房价”吗？

仔细观察近几年我国的人口变化，我们会发现，我国的新生儿出生率在连年降低，而人口老龄化却在连年增加，比如2017年，我国的出生人口只有1723万人，这一数据要比2016年少63万人，出生率只有12.43‰，而到了2019年，我国的出生人口只有1465万，出生率更是10.48‰，是近20年来最低值。与之相对的人口老龄化却在持续上涨，根据预测，2020年，我国60岁以上的老人将达到2.48亿人，占比达17.5。更重要的是，2016年以后，我国已经开始“全面实行二胎政策”了。即便是在此背景下，出生率依然在降低。

房产

毫不夸张的说，未来出生率大概率还是会继续下降，究其根本，就是现在的年轻人不愿意生了。主要原因有2个。

现在，从小孩出生到小孩结婚生子，所需要的费用太高了。比如教育费用，现在的家长都担心自己的孩子输在起跑线上，结果就是“一股脑”的给小孩报各种培训班，什么舞蹈，演讲，绘画等等，此外还有最主要的一个原因：高房价！

对于大多数普通人来说，买房都是贷款。每个月需要给银行还月供，养一个小孩就已经捉襟见肘了，如果再养一个，说实话：压力太大。况且，小孩子长大了，极有可能还要给孩子买房，那又是一笔高额费用，想想都觉得头大。

房产

以前的时候，多生几个孩子是为了养老，等自己老了以后有人照顾。但是，现在医疗，社会保障等不断完善和加强，依靠“孩子”来养老的旧观念发生变化。此外，随着教育程度的提高，尤其是对于女性群体，越来越独立，这就导致晚婚晚育的情况普遍发生，这也是出生率降低的一个主要原因。

房产

总之，从长远来看，人口是在“逐渐减少”的，能够支撑“高房价”的因素在减弱。因此，专家所谓房价还要“继续涨”的观点，似乎显得“站不住脚”。

我是，关注我，了解更多楼市动态！