争取“参照国有土地上房屋征收补偿标准”补偿是被拆迁村民们的美好心愿，但实现起来着实有很大难度。我们或许可以朝着那个方向努力，但不能认为那就是一定能实现的……

在近期的咨询中，许多涉及房屋拆迁的被征地农民都在关心同一个问题：我家村里的宅基地上房屋，离县城、镇上也就几公里，那边好多开发商盖的商品房楼盘都大几千元一平米，我这房子也是新的没盖几年，能不能到时也按它那标准计算补偿？

说句实话，过去的十余年间，这一问题一直在被问及，也一直需要耐心地解答下去。

标准的答案是：除非征收方在征收中犯下严重的错误，否则几乎无法实现。

笔者从以下几个维度解析为什么农村集体土地上的房屋拆迁难以参照国有土地上房屋征收的补偿标准执行：

1.国有vs集体，土地所有权归属不同，致使集体土地上的房屋一般不能入市交易。

距你村几公里外的县城或者乡镇中心的楼盘属于国有建设用地上开发的商品房，依法允许上市交易流转，具有所谓的“市场价格”；而你村的住宅房屋却属于农村集体土地上的房屋，在政策和法律上与“集体经济组织成员资格”密切相关，具有强烈的身份属性，无法自由上市交易流转。城里人依法是买不下你的房子的，即便订立了房屋买卖合同也可能不受法律保护。

在这样的背景下，村里的宅基地上房屋不具有“市场价格”，而只有所谓的“建安成本价”或者“重置成新价”，其当然无法参照执行“周边类似房地产的市场价格”。

2023年施行的《广州市农民集体所有土地征收补偿办法》第49条规定，本办法所称“建安成本价”，是指房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本之和。房屋建筑成本是指建设房屋的投入，安装成本是指安装房屋设施设备的投入，两者都包括材料成本和人工成本……

本办法所称“重置价”，是指在征地补偿安置方案公布时点的经济市场环境下，重新建设与征收土地涉及的物业、农村村民住宅类型、结构等方面基本一致的新物业、农村村民住宅的全部费用，包含建安成本、前期以及其他费用，不包含购买物业、农村村民住宅所占土地的成本。

由此可知，这两种房屋价值判断标准和“市场价格”截然不同，是和“成本价”更接近的概念。需要指出的是，尽管根据《土地管理法》的规定集体经营性建设用地是能够入市交易的，但村民居住的宅基地上房屋却不属于此类，而是具有明确的福利性和保障性，是不能套用集体经营性建设用地的政策去理解的。

2.参照执行无明确法律依据，各补各的反而是明文规定。被拆迁村民希望能“参照执行”，那么就需要找到征收方能够这样去做的法律依据。然而现行的征收法律法规却将“国有土地上房屋征收与补偿”和“土地管理法实施”截然分成两部“条例”，各自调整各自的范畴和领域，相互之间并无明显的交叉、重合。

在这种情况下，法律明文规定的就是城市房屋征收补偿“不得低于类似房地产的市场价格”，而农村村民住宅房屋的补偿未给出明确的标准，各地一般均按“地钱+房钱+补助和奖励”的形式操作。

这当中的“地钱”就是宅基地院落价值的补偿，一般参照征收农用地的区片综合地价的一定比值确定，在一些地方被叫做“宅基地区位补偿价”；而“房钱”就是前面提到的“重置成新价”，即仅计算房屋作为“地上附着物”的价值，不再重复考虑地的价值。

如此一来，被拆迁村民指望“参照执行”，在实践中确有巨大难度。

3.唯一有“参照执行”倾向性的明文规定被严格限制适用。事实上，老百姓希望能“参照执行”并非完全空穴来风，而是基于最高人民法院2011年的司法解释。

最高人民法院在《关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第12条中有这样的表述：征收农村集体土地时未就被征地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。

这段读上去十分拗口且表意不清的“旧规定”被一些人直接解读成“城中村房屋拆迁应参照执行城市房屋补偿标准”，坦率说这是十分不负责任和错误的！

真实情况是，绝大多数城中村房屋在征拆时仍然只能依据《土地管理法》的标准得到补偿安置，根本无法适用该条的特殊规定。

对此，最高人民法院在（2021）最高法行申3462号行政赔偿裁定及相关会议纪要中给出了最为明确的解读。前述第12条若要适用，一要征收方在启动征地项目时未同步公布征地补偿安置方案，使“齐步走”变成了“两步走”；二要补偿安置时房屋所在的土地已被纳入城市规划区，土地性质实际已转变为国有。

换言之，只有在征收主体因怠于履行补偿安置职责造成了严重的补偿安置“延误”的情形下，才可能涉及第12条的适用。而咨询中的绝大多数情形都是正常“齐步走”的征收项目，征收方并没有犯下如此巨大的错误，“参照执行”也就变得不可行了。

最高法在相关会议纪要中还强调，只要征收方同步启动了征地行为并发布了补偿安置方案，即便其因种种原因而造成客观上拖延补偿安置，也“只能综合考虑征收人在迟延补偿问题上是否存在过错、案涉土地的区块地价有无调整等因素，在已经公布的集体土地安置补偿方案所确定的补偿标准基础上，通过增加利息、调整基础地价等方式对被征收人的补偿进行适当调整，而不宜从根本上改变补偿标准……”

也就是说，延迟补偿安置并不当然激活第12条的适用，对该条的启用需遵循最严格的限制标准。最高法在进一步的分析中提及，“一般应予支持”并不是“应当支持”，而是需要综合考虑补偿标准的公平性因素。倘若同一征地项目中的绝大多数农户都已依据现有的补偿安置方案签订了补偿安置协议，那么对起诉的个别农户显然无法适用第12条去彻底推翻现有的方案，单独给予更高的补偿安置利益。

“如果严格按照补偿决定作出时国有土地上房屋的价格，对极个别拒不签订安置补偿协议的被拆迁人进行补偿，会导致对已经签订安置补偿协议的被拆迁人明显不公，甚至引发新的矛盾……”

综上可知，最高法对待“第12条”的态度已较为明确，即严格限制其在个案中被启用。笔者甚至认为，随着《土地管理法》及其实施条例的全面修订，2011年制定的这一司法解释不日也将迎来大修，届时“第12条”这段拗口的内容可能会彻底消失，或被其他调整幅度更谨慎的表述取代。

在明律师最后要提示广大被拆迁村民的是，即便自家的宅基地上房屋想要参照执行县城里商品房楼盘价值的可能性不高，即农村房屋的补偿标准总是会低于城市房屋，但这并不意味着自己所能得到的补偿利益会“畸低”甚至严重影响居住生活条件。

实践中那种动辄按800元/平方米补偿，连重置成新价值都不够的标准当然是不能接受的。农村村民住宅房屋的价值应当按照所提供安置房的市场价格去计算。（《厦门市集体土地征收与补偿若干规定》第17条：被征收住宅房屋的所有权人选择产权调换的，不对被征收住宅房屋进行分户评估，按照合法批建住宅建筑面积同等面积置换……安置面积超出合法批建住宅建筑面积的，超面积部分按照安置房市场评估价计算缴纳购房款。

被征收住宅房屋的所有权人选择货币补偿的，补偿标准按安置房市场评估价执行。）

也就是说，新建的拆迁安置房是有市场价格的，且安置房源的位置一般也不应较被拆迁房屋更加偏远，那么按安置房的市场评估价去计算同等面积下的被拆迁房屋价值也是可以接受的。

如果出现宅基地上房屋补偿价值严重不公平、不合理的情形，被拆迁村民可及时咨询专业律师，在律师的指导下针对补偿安置方案申请听证，对已下达的征地（房屋）补偿安置决定进行复议或者诉讼，并对送达的分户评估报告申请复核和专家委员会鉴定，依法保障自己的房屋得到全面、充分的补偿安置。（王小明/文）