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问答411期

问：西安售楼部宣传公建化外立面，有多少是真的？

答：在过去两年，尤其是四代住宅在西安流行后，公建化外立面的宣传很多，效果图上楼栋平整透亮，非常高级，结果最近一些小区陆续交房，就是普通真石漆，还不平整，李逵变李鬼。

公建化外立面一般指外墙像公共建筑，比如商场，办公楼，剧院等，多采用玻璃，铝板，石材，没有统一标准，但外形上，普遍轮廓平整，没有凹进或凸出，简单大方，具有现代感。

（公建化外立面案例）

但住宅是实现完全的公建化是很难的，一方面受制于成本，纯玻璃，石材，铝板，也仅有豪宅会有，目前西安大部分的新房，主体都是真石漆，外加少量铝板线条点缀。

另一个原因是因为建造体系的不同，住宅为窗墙体系，卧室，厨房，走廊位置有凹凸很正常，而办公楼为幕墙体系，可以是多个平面，现在有公建感的小区，基本都是南向平整，阳台拉到最大，其他位置放在北向。

（真石漆外立面实景）

最后是材料上，真石漆由于底下有保温板，软性材质，因此平整度很难保证，尤其是光照后，凹凸明显，大面积的真石漆，更难呈现公建感。

想要公建立面，就要保证玻璃，石材，铝板的用量，最好的是四面全覆盖，其次是南向+侧向，最后是南向！

所以不要迷信宣传什么公建化立面，那是公建化感觉的，不是完全公建化，交房都是纠纷点。

问：西安到处都是名校+，如何分辨，哪个含金量更高？

答：木兰辞说，雄兔脚扑朔，雌兔眼迷离；双兔傍地走，安能辨我是雄雌？分不清雌雄，那就对了。

但名校+多了以后，还是有规律的，比如谁是被+的，谁比较一般，名校+里也分梯队，头部的校区，比如经开一小西校区，其次是分校，比如经开第一学校尚林分校，再次是教育集团，比如高新一小教育集团成员，最后是教育联合体；

说白了，就是亲儿子，干儿子，过继儿子，别人儿子的区别，层级不同，本部名校在师资，生源的投入上就不同，全市都做名校+，但大家首选学区房的还是城南高新，城北经开这些传统强区；

还有更简单的一条，小区房价也是判定学区房含金量的重要依据，跟多家长买单，且持续买单，说明成绩并不差，大家熟悉的高新第四学校，铁一陆港，高新31小，11初都是同理。

最后一点，小学差距并不明显，都是培养学习习惯，成绩的差距主要在初中，老师的经验，经历，履历，生源的差异会有明显区别。

问：软件新城地价在降，是不是因为商业公园未落地，开发商不愿拿地？

答：地价降的不止高新，西咸，浐灞，未央，经开都降了，毕竟楼市下行，有拿地能力的开发商本来就少，更怕高价拿地卖不出去，这就和开店同理，前几年希望人均消费200元，低了不接待，现在有人来就行，团购99套餐也可以。

以软件新城刚刚结束的土拍看，绿城，越秀，邦泰三家，楼面价基本都在10000+元/㎡，且还是2.5容积率，相比此前拿地的中海，保利，金茂等社区，降了不少。

一方面对应的是软件新城目前新房价格在降的事实，另一方面也是给后续土拍蓄力，为更核心的位置抬价做铺垫；

放眼整个西安，也就只有高新，航天，曲江能出现万元地，说明买房人的消费力还是在的。

至于开发商的拿地意向，和规划落地关系有限，不拿地就没饭吃，团队没活儿干，这是一码事，但拿了地卖房是另一码事，目前的西安，开发商愿意拿地的，基本就是南高新，曲江，北港务，经开。

有意愿，剩下的就是价格，配建条件等，软新出了这么多地，区域内配套提升有限，反而是高新三期如火如荼。

问：保利天珺，适合上车吗？

答：到2025年，天珺在周边几乎是没有竞争了，航天方向，同类新房陆续卖完，且没有新房面世，曲江二期范围，一直没有土地供应，但隐藏在这里的，又是庞大的二手房置换需求。

（保利天珺实景）

位置上，天珺地处航天，但背靠曲江二期，金辉环球广场，地铁4号线等配套都在跟前，对周边人换房，没有抗性。

产品上，中大户型为主，四代住宅，高层社区，景观，会所，外立面，大门都能看到实景，施工进度也很快，在周边也没有备选。

价格上，22000+左右的均价，比曲江CCBD新房低，但比曲江二期二手房贵，如果在曲江买房早，也享受到房价红利的， 置换压力不大。

对于曲江二期，或周边自住，以及预算够不到CCBD南区，但也在附近生活，保利天珺绕不开，平替的选择里，还有碧桂园云顶，三代住宅。

问：预测软西邦泰均价卖多少，是三代还是四代？

答：虽然邦泰是四川新品牌，西安人确实没听过，但拿地势头确实猛，12月，先后拍了能源金贸区，曲江文教园，高新软件新城三块核心地，非常舍得消费支持西安发展。

地块上，软西66亩，容积率2.5，有纯小高层社区的机会，参考中海云水观园，产品上，大概率还是四代，毕竟整个西安新房现状如此。

大赠送，大露台买房人也买单，上头，周边又都是，没有理由回归三代，反而有可能品牌有限，赠送无限的思路，参考软东的高新玖号院。

价格上，目前软西四代中海，尾盘均价26000+，软东绿城四章，放风价22000 - 25000/㎡，基本是各自区域房价的锚。

邦泰无交付案例，无业主基数，如果仅靠产品升级，是很难卖过这个价格的，猜测均价22000+上下。

问：房价低迷，会利好西安租房市场吗？

答：买房和租房从来都是两类群体，价格逻辑也完全不同，前者看规划，学区，拿地价，二手房价格等等，比较吃城市发展红利。

放在西安，就是17-21年，大量人口落户，供应不足，房价普涨，而22年至今，是供应保饱和，人口不够，房价普跌。

但租房市场还是看地段，看人流，西安老城区内，钟楼，北大街，草场坡，南稍门，小寨，都是老房子，家属院，集资房，如果算房价成本，3000一平，但现在租金可观，3000打底，就是因为人口密集，交通便利。

而房价涨的时候，反而很多租房的人，担心买不起房，东拼西凑要跟着买房，有人就去了外围和远郊，当时的房租也没有因为房价涨了有明显提升。

房价就像开店一样，新店找网红探店，团购持续热销一阵，但租房就像老店，位置好，和周边邻里关系好，味道价格也合适，就一直有客户。

问：8号线开通，对站点周边二手房影响大吗？

答：有影响，但非常有限，毕竟地铁在西安已经不是硬通货，学区房才是，地铁的溢价也不是开通后才有，而是开始修就有了。

作为西安唯一环线，8号线全长49.9公里，设站37座，途经大兴、经开、城东、曲江、电子城、高新，土门等主城区，和目前已开通的7条地铁换乘，算得上西安的黄金大动脉。

但沿线经过的区域，基本都是成熟老城区，要么家属院扎堆，要么旧高层位置，本来房价就在跌，和地铁也没什么关系，即便对于大明宫附近的新房，地铁也仅是便利出行，没有人会为有地铁多花预算。

当下的地铁房远没有十年前的热度和溢价，但回归自住角度，对于各类房子，地铁依旧是锦上添花的存在。

8号线的开通，将会让西安整个地铁路网一盘棋，人流，效率都将大大提高，尤其是沿线商业的带动，肉眼可见，住宅虽然反应滞后，但地铁对不少小区，会是一次出货的机会。

问：房哥怎么看2024年西安开发商销量榜单，市场还这么好吗?

答：由于榜单的机构与统计口径不同，我们以中指研究院的排名为例，前五分别是绿城，中铁建，保利，招商，华润，都是过了百亿，前十的门槛45亿是龙翔，前20的门槛17亿是中建。

（来源：中指数据）

对比23年的数据，整体是降了的，头部的几家都过百亿，但后面的明显业绩低了不少，说明大哥还是吃肉，二哥，三哥们已经在喝汤了。

西安由于教育资源，西北五省龙头位置，外加国家中心城市定位，对周边人口的虹吸能力还是很强的，也持续源源不断有人落户西安，投资，自住买房，但当下普遍谨慎，只挑头部开发商，热门成熟区域，已不再盲目了，市场两极分化严重。

最后说数据本身，看看趋势就行，没必要较真数字，谁统计的，谁提供的，真实多少，水分多少，说不清的，买房还是看房子本身和自己的需求。