2022年，宸嘉发展高调进入市场，在地产行情低迷的情况下，宸嘉发展逆势拿地，动用大量资金进入土地储备。

在2022年6月上海的集中供地中，宸嘉发展以联合体形式夺得上海该次土拍中最高总价地块，总价达63.7亿元。

此后，在很多地方都出现了宸嘉发展的身影。

在成都，官宣入主原“阿玛尼艺术公寓”，并正式更名——宸嘉·嘉佰道。

在深圳，接手福晟的旧改项目，包括深圳龙华区大布头项目、宝安107发展带翻身片区项目、龙岗区平湖述昌围项目和守珍街项目等。

在长沙，接手了阳光城的项目（阳光城·和顺·江天悦项目），推广名改为了宸嘉·和顺·嘉臣道。

在南京，烂尾多年的泰禾禾悦广场由宸嘉发展接手，更名为佰汇广场。

可以说，那几年的宸嘉发展，依靠背后的金主，一直在买买买。

也被多家媒体称为地产界的一匹“黑马”。

01

刘益谦：被称为“中国巴菲特”，也就是宸嘉发展幕后的金主。

刘益谦是一个非常传奇的人物，初中没毕业，摆过小铺面，经营过小百货，开过出租车。从购买国债开始，然后买豫园商城股票发家，发展到现在，刘益谦以415亿财富位列《2022家大业大酒·胡润全球富豪榜》第470名。

每位大佬的成功，都被誉为传奇，都有励志的故事。

刘益谦可以说从一个没有文化的草根，逆势成为坐拥几百亿的行业大亨。

截至2023年年中，刘益谦家族持股的上市公司就有20家左右，涵盖保险、医药、科技、稀土等行业。

此外，刘益谦对于地产也很热情，比如，2009年，他曾先后参与保利地产、首开股份和金地集团的定向增发，间接投资房地产；2016年，刘益谦旗下的国华人寿以32.2亿元从潘石屹手中收购了位于上海的SOHO世纪广场；2019年，国华人寿接手了福晟集团的深圳福晟65%的权益等。

除了投资房地产外，刘益谦也开始自己干房地产。

据公开资料显示，宸嘉发展2020年底成立于上海，宸嘉发展董事长是陈佳，而陈佳则是资本大佬刘益谦的女婿。

公司的其他高管职位，则由一众中海背景的人员担任。

1、崔帅：宸嘉发展集团总裁；原中海地产上海公司总经理。

2、郭斌：宸嘉发展集团副总裁分管财务、长沙/武汉公司总经理；原中海地产上海公司副总经理。

3、梁飞：宸嘉发展集团副总裁、上海公司/南京公司/成都公司总经理；原中海地产上海公司副总经理。

4、耿秋慧：宸嘉发展集团董事、宸嘉物业集团董事长（先任职宸嘉发展集团营销中心总经理）；原中海地产上海公司营销部负责人、戈雅园项目副总监。

5、周淼：宸嘉发展集团规划设计中心总经理；原中海地产上海公司设计部负责人。

6、刘冠民：宸嘉发展集团助理总裁兼集团成本招采中心总经理；原中海地产华东区运营总监。

7、韩乐：宸嘉发展集团人力行政中心总经理；原中海地产上海公司人力行政部负责人。

可以这样说，宸嘉发展上到高管下到中层，大部分来自于中海体系——来自中海的华东区域。

一个公司全部的中高管都来自于同一个公司，而且全部都是总裁的下属，老板放心吗？

答案是否定的。

于是，在后期的招聘中，宸嘉发展陆续来了很多其他公司背景的人才，比如长沙公司常务副总经理姜文楠，来自于万科体系；长沙公司助理总经理侯维，来自于旭辉体系。

02

有人说宸嘉发展的发展模式属于高周转，因为一口气在全国各地拿了太多的项目。

有人说宸嘉发展属于打造高品质、精雕细磨的房企，因为打造了宸嘉·嘉臣道项目。

不可否认的是宸嘉发展确实打造了好几个具有影响力的项目，包括长沙、武汉、上海等地的宸嘉·嘉臣道，而宸嘉·嘉臣道已成为当地市场的现象级作品，受到了极大的追捧。

然后，宸嘉发展也接盘了太多重资产项目，需要投入的资金是非常庞大的。

商业重资产投入：

1、武汉宸嘉100嘉佰道项目：项目总建面约60万方，总投资超100亿，业态规划含约350米5A甲级写字楼、高端公寓嘉佰轩、滨水商业街嘉佰汇及大平层嘉佰道。

2、南京佰汇广场：原泰禾集团旗下禾悦广场商业项目，属于大型商业综合体项目，宸嘉发展接盘2年了，还是原来的模样。

3、上海·北外滩·国华金融中心：项目集10万平米的超甲双子塔、2.7万平米高端商业、8000平米赛事型运动中心为一体。项目于2017年国华人寿联手中国金茂以41.24亿元夺得，2020年，国华人寿以11.91亿元全盘接手了金茂持有的项目股份。

4、上海普陀长风宸嘉100项目：该项目于2022年以63.7亿竞得，项目规划总体量约34万方，涵盖办公、住宅、商业、文化等多种业态。

5、上海高端公寓项目嘉佰轩、武汉商业街项目嘉佰汇，以及落址武汉、长沙、成都的艺术空间项目嘉艺术等。

大体量旧改项目：

深圳龙华大布头旧改项目（体量94万平米，甲级超高层写字楼+商业+超高层住宅）、深圳龙岗述昌围旧改项目（体量138万平米）、深圳宝安翻身旧改项目（体量149万平米）等。

前瞻性的康养项目：

1、上海普陀国际康养中心，项目总投入8亿元。

2、上海崇明和武汉长江新城等地的康养项目。

某家保险公司，做的康养项目还是比较赚钱，估计也是学习了他们的模式吧。

因此，如此庞大的资金要投入，就得依靠高大上的豪宅项目赚钱。例如武汉宸嘉100，项目连续成为武汉豪宅市场冠军，销售金额超20亿。

但是，大金额的拿地，海量资金的投入，除了销售回款的资金外，其他的的钱从哪里来？

03

曾经就有媒体发文说，宸嘉发展依靠国华人寿来实现地产的快速扩展，其本质就是恒大集团、宝能集团的升级版。

当初恒大地产+恒大人寿、宝能地产+前海人寿的发展模式，太依赖于金融资本，最终的结果就是：反噬。

现在看看恒大集团与宝能集团，其结局就是惨不忍睹。

现在刘老板一边搞豪宅，赚取高额的住宅收益，一边重金投入商业综合体、5A写字楼、城市旧改、高端公寓等项目。

也就是曾经恒大、宝能等公司玩的套路，而刘老板只是把标的项目放在了一二线城市。

既然是恒大集团的升级版，那国华人寿能够扛得住资金压力？能不能源源不断的为宸嘉发展输血？

据悉，国华人寿连续三年利润下滑（2020年至2022年，净利润分别为11.1亿元、8.49亿元、4.84亿元），2023年更是由盈转亏，净亏损11.55亿元，同比下降338.6%。

于是，从2023年下半年开始，刘益谦和妻子王薇“抛售”所持有的部分艺术品。

例如，在去年10月苏富比香港秋拍上，拍卖价最高的莫迪利亚尼肖像画作为领衔拍品，以2.73亿港元成交，相比其在2015年购入时跌去近1亿港元；最终成交的29件藏品仅拍出7000万美元，远低于苏富比起初9440万美元的预估额。

作为拥有艺术情怀的刘老板来说，低价出售自己的珍品，算是一种亵渎，更是一种断臂式的回血。

可见，无论刘老板旗下的天茂集团、国华人寿，还是宸嘉发展，都应该缺钱了。

不然怎会去卖自己的珍藏之物！

04

有宸嘉发展的员工这样说：公司玩的是“左手金融，右手地产”的手法。

不然，宸嘉发展哪里来的资金？哪里来的众多项目？

宸嘉发展的大部分项目，都来自于国华人寿。

有媒体曾这样说：宸嘉发展从投资到接盘，再到拿地开发，有国华人寿的资金支持，低价获取优质物业资产，经过一番“高大上”的包装后提高商业附加值，再从中获取利润空间。

而现在国华人寿都处于亏损状态，如何能够保证宸嘉发展的后续资金支持？又如何投入巨资打造高大上的商业项目和康养项目？

曾经泰禾集团也是如此，一边打造轰动一时的院子系列，一边收购了香港的保险业务，准备用金融+地产的模式来进行发展。

曾经的姚老板，一边到处说要建设超高写字楼及商业，一边通过前海人寿注资到地产。

结果，他们玩着玩着，公司就没落了。

05

据宸嘉发展内部员工说，宸嘉发展刚刚成立的时候，背后的金主国华人寿很有钱，于是重金开路，为宸嘉发展打造了非常好的人设，全国知名度一下子就提升了。

当初的宸嘉发展身上的标签是：金主、高端、黑马、逆袭等。

三年时间过了之后，如今的宸嘉发展又怎么样呢？

1、集团精简人员，员工离职不断。集团不养那么多人，没有看见领导都身兼N职吗。

2、不扩张。例如武汉项目、成都项目都接近尾声，公司不会继续拿地发展，两地的人员后续要么离职，要么去外地工作。此外，很多员工觉得被欺骗了，入职前说的天花乱坠，入职后发现根本不是那么回事。

3、重资产项目进展缓慢。例如南京商业项目、深圳旧改项目等，没有啥起色，公司的重心还是在住宅方面，希望继续回笼资金。

End

综述，宸嘉发展早期依靠金主国华铺路，为宸嘉塑造了一个高端的人设，吸引了一波人才加入，也在社会上积累了良好的口碑。

但实质是：帮忙处理完曾经国华曾经投资的难点项目。

最后，如果有更加了解宸嘉发展的朋友，也希望能够加微信交流沟通。