今天把这几个一千万预算的小区盘点一下，看看购买逻辑是什么。

先来个定位，900-1200万之间的预算，是可以选到一些比较次新的二手，但是楼龄和户型可能有人会比较介意。

比如天河北的协和二期108/115的明星户型，或者去天河公园看看东方新世界的110的东向三房，甚至在珠江帝景可以选到126/133的南向三房。

对学位要求不高的还有东御苑160的四房、富力天禧172的四房，不介意高速的话还有兰亭的125/133的四房。

但这些总是或多或少有些缺点，嫌天河北没有增量了，嫌珠江帝景老了，嫌金融城太破了。

所以现在一些新盘对准了二手的这些痛点，推出了高使用率、玻璃幕墙、超好户型大阳台等吸引你。

如果是选这些新盘的话，你还是会发现要么是地段太差了，要么是毫无配套，要么是靠近马路，真的只是卖一个户型。

在点评之前，还是要先把丑话说在前面，你现在挑剔二手的眼光，和将来别人挑剔你的次新房是一样的。

现在的新房我认为唯一的优势，并不是使用率，而是它比二手多一个房间，可以做四房，能满足二胎家庭，但其他的优势还是一般。

还有一点逻辑希望大家明白，就是这个段位买到的地段和产品都不会太差，并非就只有一手好二手不好，也不是只有二手好一手就不好，回归到市场的时候，你会发现它们的总价是一样的，区别在于单价，新盘由于使用率高，面积更小，所以单价更高，本质上总价都相差不大。

西派粤府：一个只有四栋楼的小区，2栋还有部分是人才房，主打的就是120/140的户型。

也是卡在了1000万左右的预算，卖点纯粹是户型和江景，至于江景会不会遮挡，将来肯定不好说，但是高层能听到洛溪大桥的声音倒是真的。

目前周边是没有配套和地铁的，虽然是有沥滘旧改，但是沥滘旧改把自己都拖死了，也拯救不了你。

它的定位其实不清晰，也没有学位，只是比越秀天悦江湾稍好一点。我觉得当初如果做成超高层的小面积刚需产品可能更合适，把总价拉低，奈何地价摆在这里，又有江景加持，调子起高了就下不来。

听说最近价格也降下来了，单价在6.5-7.8万，总价一千万不到。

江湾和樾：这个小区需要说明的是原来是锌片厂，你懂的，不做过多解释。

地块不大还分成两块，主打的卖点也是户型，125/140为主，总价不到900-1000万，不过户型使用率还不到100%，只是比其他几个和樾府略高。

另外，它蹭的是光大的热点，但学位和地段、配套上还是有差别，它的竞争对手其实是旁边燕岗地铁附近，保利拿下的东方红地块，再不卖了就要被保利吊着打了。

整个海珠西的江景，在之前的新盘造势下有点过高了，都要卖到十万起，不过由于这两年地块较多，把单价拉了下来，虽然地价要五万起，但是房价却卖不起价。

这个盘适合的人是海珠西的金碧、保利花园等附近二手业主置换过来。

保利四季和颂：一个扛打的微型小区。

四季和颂能够满足很多人的需求，比如你要的户型、配套、教育，唯一的缺点不是小区小，而是周边没有幼儿园，所以这个盘比较适合改善人群，不适合刚结婚的刚需人群。

当然保利在这个盘的定位和设计上也是拿捏得还可以，位于广州大道边上，去珠城还是琶洲都很方便，有点类似于新世界天逸。

它可以随着周边的发展吃到红利，比海珠西更快受到琶洲和珠城的辐射，能够满足那些既要又要还要的人群，将来在二手市场上，够不上中海上涌的，又看不上逸景翠园的可以关注一下这里。

广州地铁珑璟台：错配型小区。

主打的户型是120/135/141/195，目前单价大概是8.5万左右。为什么说错配呢？地段上是在海珠琶洲南，但蹭琶洲南热点的盘多了去了。

它的优点也是缺点，地铁11/18号线上盖，交通是很方便，但换乘站上盖人员较杂，没有小区的话是不适合做改善的，还有豪宅产品，将来二手流通性堪忧。

周边都是城中村，也没有学位和商业，完全卖的是预期，因为地铁是现成的，所以地铁不算是预期，周边的旧改和商业，以及琶洲的辐射这个是预期，没有小区是最大的硬伤。

珠江天郦：金融城唯一的改善盘。

珠江天郦真的是被合生给拖累了，这么好的地块，开发成了这么高密度的小区，容积率是7。

位置上是不错的，旁边还有合生建的商业，从稀缺性上来看也是够的，因为目前金融城范围内没有同样类似的产品跟其竞争，保利天瑞算一个，但保利天瑞靠近广园的噪音更大、粉尘更多，也没有地铁和配套。

实地看过之后呢，确实在装修上花了不少心思，虽然临近马路，不过噪音也还可以，但低楼层的视野也是比较差的，北向是望马路和城中村的。

它的增量来自于金融城，而且未来还会有周边一堆老旧二手业主置换，不过目前价格定位也不低，拿地时间是02年。

它的北向129的户型以及AD栋140的户型将来会拖累整个小区，优先选择BCE栋的140吧，买它的户型一定要注意隐私性，因为楼间距很近。

天河和樾府：天河北部的当打盘。

这个盘我跟很多其他人的意见不同，很多人说靠近白云不能买，这个观点是不对的。

因为这个板块其实是一个存量市场，周边有大量的二手老盘，有大量的置换客群体，它并不需要你去买，周边业主买就可以了。

如果说保利天瑞、大观路之类的受到珠城、金融城的辐射，为什么这里不可以，另外，这里本来就是沙河市场、沙太路老板们居住非常集中的片区，板块内的次新盘：佳兆业天御、金茂府，也是需要千万左右的，二手都有市场，何况是一手。

未来也会随着珠城的行情辐射到这里，如果你是在珠城琶洲上班，还有18号线，周边面貌还算可以，商业学校地铁都有，天河这样的板块其实不多的。

最后总结一下，一千万在广州买房，各有各的缺点一大堆，你必须要有所取舍。

如果你只有一千万左右的预算，也只有这些能考虑一下，要不然就得看看二手。

将来中海上涌和越秀大观路这种大社区大盘，面积段和总价都要上一个台阶的，都是上面这些小区的进阶版，你如果能买得起当然更好，买不起的话，这些里面也可以挑一挑。

以上

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