2023年以来，我国楼市发生的一幢幢事情，让很多人都感到了迷茫，更有人直呼已经看不懂当前楼市的发展趋势了。比如降低首付比例、降低房贷利率；再比如提高公积金贷款额度、降存量房贷利率以及实施认房不认贷等等，按照过去的经验来看，楼市利好政策出台，市场大概率会有正向反馈，但现如今，楼市利好政策可谓是层出不穷，可市场的正向反馈却迟迟没有出现，相反，市场观望情绪却愈演愈烈，大家似乎都不再热衷于买房了。

这是为什么？说到底，对未来楼市的发展趋势看不清是大多数人迷茫的根本所在，也是大家都不再热衷于买房的症结所在。不过，在我看来，这都没关系，我们普通人看不清未来楼市的发展趋势很正常，但我们可以参考一些业内人士的看法，从而让我们的判断更加接近于事实的真相。

比如万达集团的创始人王健林，王健林曾公开表示，没有哪个国家的房地产行业可以持续兴旺发达超过50年，从实际来看确实如此，自上个世纪70年代末开始，我国的房地产已经走过40多个年头，城镇居民住房拥有率已经达到了96%，城镇人均住房面积也已经达到了40平方米，远超欧、美等发达国家，住房总量趋于饱和成为不争的事实。

所以，我们看到自2021年下半年以来，我国楼市的持续低迷状态难以改变，而王健林领导的万达集团早在2019年就宣布退出房地产行业，转而进军文化产业和大健康产业，2020年开始，多家千亿级销售额的房企就出现了债务危机，现在来看，王健林的商业眼光还是很准确的。

当然，王健林宣布万达集团退出房地产行业，并不意味着全面退出，实际上，时至今日，万达集团在房地产行业仍然有举足轻重的地位，特别是商业地产，万达集团依然是佼佼者。根据相关媒体的报道，仅在去年，也就是2022年，万达集团就接盘了二十多个地产项目，只不过，这些项目基本都在一二线大城市，而且是以商业地产为主。

难道万达集团又要大力发展房地产行业了？其实不然，我认为这与王健林的商业布局离不开关系。王健林曾预测，未来一二线大城市的房价还会稳步上涨，原因是我们的城镇化还有发展空间，大城市对人口的虹吸效应不能忽略。现在来看，没想到王健林的预言再次应验。为什么我会说王健林的预言再次应验？简单分析一下。

今年7月，国务院办公厅印发《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，并召开电视电话会议推进部署。现在各地正按照部署，扎实开展配套政策制定、摸清城中村底数、编制改造项目方案等工作。

多年以来，城中村的改造工作陆续在各地分散实施，此次提出在超大特大城市积极稳步推进城中村改造，表明在我国大规模集中有序进行城中村改造的大幕已经拉开。业内比较一致的看法是，在住房总量趋于饱和的背景下，通过对超大特大城市老旧住房的拆迁和改造工作，势必会激发新一轮的住房需求。当然，也不是每个城市都有这个条件，关键在于“超大特大城市”这六个字。如果不能理解该政策的影响力，大家可以参考当年的棚改政策，虽然两者的做法有区别，但作用几乎大同小异。

另外，我们要清楚，虽然我国现在的住房总量趋于饱和，住房空置率也居高不下，但大部分过剩的住房资源基本都集中在三四线城市，而非一二线大城市。也就是说，未来在相关政策的指引下，一二线大城市的房地产仍然有较大的发展空间，还没到谢幕的时候，这也与王健林的预言不谋而合。

当然，三四线城市就不提了，随着城镇化的继续发展以及大城市的人口虹吸效应，三四线城市的人口流失问题难以改变，反映到房地产上，三四线城市的房地产已经没有多大的发展空间了，更有懂行人预测：明年起，三四线城市的房子或将“超出想象”。我想，这应该就是万达集团去年接盘二十多个地产项目，且基本都在一二线大城市的原因所在。

综上所述，对于当前楼市的发展趋势，你是否感到不再迷茫了？对此，你又怎么看？