现在这个行情，日子最难过的，就是豪宅房东了。房东挥起大刀的我们见多了，但一刀又一刀，把自己砍得遍体鳞伤的，还真不多见：这套苏河湾中心润府的大户型，房价自由落体，挂牌价从4250W，一年内调价12次，降到了2988W，一共调低了1262W，一年时间降幅达到29.7%！求这位房东的心理阴影面积。

事实上，上海豪宅的房东们拼命砸盘的情况，已司空见惯。绿城黄浦湾一套284.75平的4+1房，降了1600W。

核心区的多个豪宅盘，纷纷大跳水：

融创外滩壹号院，289㎡四房，低于同户型1500W；

万科翡翠滨江，313㎡四房，直降600个W；

碧云的云间绿大地，500㎡独栋，报价直接比上一套便宜了1000W。

我和一个资深的豪宅中介了解了一下情况，现在2000W以上的豪宅，降价幅度基本上这样的：

总价2000~3000W，普遍降价幅度在300~500W；

总价3000~4000W，降幅区间在500~800W；

总价5000W以上的豪宅，部分降幅可以高达900W以上。

这么猛的降幅，真是让人不寒而栗，在这一轮下行行情中，上海豪宅已经纷纷顶不住，不仅前两年的涨幅早就吐出来了，不少房东甚至是亏钱在卖，可以说现在上海豪宅房东们，已经承压到了极限。

01.

低迷的豪宅行情，不断试探房东的下限

从去年一年的二手豪宅成交量来看：据中指研究院数据显示，2023年全年，上海二手网签2500w+的房源，共计成交831套，平均每个月仅有69套。

从这张图看出，整体的成交趋势是下滑的。

总的来说，在这轮回调中，二手豪宅的表现较为拉胯，今年的二手豪宅市场成交量预估不太乐观，毕竟大家的心态都是买涨不买跌。

02.

资金链，是压死豪宅房东们的“最后一根稻草”

据中介朋友的说法是：这波豪宅房东们心态崩掉，除了行情影响，还有一个主观原因：

高杠杆，或许就是压死豪宅房东们的“最后一根稻草”。

市场就是这么残酷，现在挂牌量持续走高，房东们想要成交，就只有不停降价，降价跑掉的，其实是幸运儿，最苦逼的资金链断了的那波人。

市面上越来越多的法拍房，就是最好的例子，2月底，浦东联洋豪宅御翠园成交了一套法拍房，这是一套建面约355.25㎡的独栋别墅，起拍价3273.8万元，经过53轮竞价，最终以4393.8万成交，折合单价12.37万/㎡。

这套房源的成交价，基本是回到了2015年左右，与高峰期17万/㎡+的价格相比，跌了近30%。

陆家嘴滨江的盛大金磐，一套约300㎡的房源，评估价7489万元，以4229万元起拍，相当于评估价打了5.6折。

据我们统计：2000万以上的法拍房源，占到了二手成交量的7%。

而更多的法拍房，是直接流拍，然后二拍、三拍，天量的法拍房砸下来，大跳水的价格行情，直接拖垮整个小区的价格。

03.

房东们，还要直面新房的暴击

前几年，因为核心区少有新房供应，导致二手暴涨（多数是豪宅），现在豪宅新房井喷，二手豪宅的下跌就势在必行。

出于各种原因，目前的上海市中心，积压了大量的豪宅。

根据我们摸排，2500W+级别的豪宅，未来三年少说也有16000+套，其中还有不少是半个小目标起步的别墅。

今年开始，上海核心地段的豪宅会批量供应，2024年-2026年，黄浦、静安、虹口等区，将出现大量的豪宅项目入市。

而根据前两年上海豪宅成交的情况来估算，每年2500W+的豪宅，年去化在1200-1500套左右。16000+套的天量豪宅供应，至少要卖10年！

当下想要快速卖房，唯有“一降再降”，其实，换个角度来看，现在正是二手豪宅的捡漏好时机。

最后一个想跟豪宅房东们说的是，即使放开限购也不能解决二手豪宅下跌的问题。

顶层购买力压根就不是有没有购买资格的问题 ，而是资产保不保值、赚不赚钱的问题。