央行517新政重磅落地后，救市行动彻底明牌。
瑞城搜数据显示，新政后一周，全市新房网签环比上涨超60%；6月以来，全市新房每周成交均在300+套（新政前周均成交200+套）。
楼市热度回升，当下如何选择？我们从三大现象中总结到：买房门槛近3年新低，一步到位买四房，别犹豫。
现象一
降首付、降利率
三房的预算买四房
计算发现，新政的降首付、降利率组合拳打下来，东莞购房门槛降到近3年新低。
此前让很多买家“怯场”，不想购房的原因，大多是因为首付压力和月供过高。
据楼市君调查，东莞四大行已全部宣布首套房贷利率降至3.15%，同时也可接受首付1.5成。
可以说，当前的房贷利率比之前的公积金利率还低（东莞公积金利率在2022年10月前执行首套房3.25%）。
举个例子，楼市君有个朋友，手握100万首付准备买房。
若放在2022年初，他只能买到一套总价330万的三房房源，且当时首套房贷利率5.9%，30年总利息达262万。
而现在的房贷利率相比2年前下调了275BP，他拿着这笔钱可看总价400万的四房房源，且总利息还能少付76万。
2022年1月&2024年6月买房对比
时间
房源总价
首付
利率
利息总额
每月还款
2022年1月
330万三房
99万
5.9%
262万
13701元
2024年6月
400万四房
60万
3.15%
186万
14611元
差额
-70万
39万
2.75%
76万
-910元
备注：以按揭30年，每月等额本息还款来计算
相比之下，现在这位朋友不仅能从买三房变成买四房，还能用省下的首付款，再购一辆不错的汽车，或作为投资储备金。
首付和利率迎来双降，一定程度上降低了买家的购房门槛，将有更多买家涌入大户型队列。
此外，若后续楼市回温，政策回调，从小户型置换到大户型的成本增加。与其如此，不如一步到位。
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现象二
四房改善需求最盛
东莞同小区三四房拉开价差
根据贝壳研究院发布的最新调查数据显示，全国改善买家中，普遍最在意对户型居住面积的改善，占比达26.3%。
当前，我国人均居住建筑面积为41平，且人口越多的城市这个数值越小。
因此，提升空间近年来被改善型家庭放在需求首位。
| 全国买家改善理由占比
一方面，房屋面积越大，功能分区越完善，居住周期则越长。
以同小区三房和四房的户型为例，对比发现，在客厅面积、三间主次卧面积接近的情况下，多出一间房，功能可随心切换。
家庭成员少时可作为杂物间或保姆房，改善生活品质；人多时作为临时客卧、或打造专属的工作/学习空间，也能解决日常居住需要。
| 图源：贝壳
一般来说，同一小区内，大户型还会有“优待”，通常被安排在社区内更中心、景观视野更好的位置。
综合而言，大户型的价值通常比小户型高。
楼市君整理了最近南城几个热门小区的三房和四房成交均价，四房成交价无一例外比三房高，有的价差甚至超1万/平。
南城部分小区5月成交均价一览
小区
三房成交均价
（元/平）
四房成交均价
（元/平）
东骏豪苑
26163
28012
金地格林小城
21345
26977
光大景湖时代城
31122
44891
另一方面，目前市场上二三房占比达72%，四房房源量仅为17%，四房资产更稀缺。
若接下来四房成购房潮流后，业主未来将房源挂牌也能占据市场优势。
待到行情上升期，业主想要继续向上置换，有了四房价值空间的加持，也会更容易。
| 截图自：诸葛找房
现象三
二三胎时代到来
四房一步到位成主流
有粉丝在社群内分享，他们家买四房，也是家庭成员住不下的时候，“咬牙硬上”。
二三胎时代来临，从2016年起，东莞出生人口从2.7万人/年飙升至4.7万人/年，猛涨74%。
近3年，虽然东莞每年新增人口滑落至3万人，但随着2016年那批孩子陆续长大，不仅学位要求剧增，家庭房间数也存在压力。
过去先上车后置换的观念，开始逐渐被一步到位买四房所替代。
我们发现，东莞越来越多楼盘有意控制三房小户型数量，甚至直接全盘纯大面积四房。
2024年，东莞90-100平的产品需求在压缩，从2023年9月高峰期的43%降为2024年4月的21%；
而100-120平的产品需求，则从去年6月的13%，上升到今年最高峰的27%，几乎翻倍。
系列数据表明，100-120平的四房产品，正在成为当下的销售主流。
| 图源：合富研究院
总结而言，无论从换房成本、居住体验或是投资价值的角度看，当下买房的新风口，都在大面积、四房户型。
大户型不仅带来生活方式和品质的提升，也兼顾长期家庭需求。尤其是当前下购房环境下，在门槛最低的时候一步到位，实在是“大室”所趋。
对此，我们也整理了全市在售四房及以上楼盘，点此回顾。
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