央行517新政重磅落地后,救市行动彻底明牌。
瑞城搜数据显示,新政后一周,全市新房网签环比上涨超60%;6月以来,全市新房每周成交均在300+套(新政前周均成交200+套)。
楼市热度回升,当下如何选择?我们从三大现象中总结到:买房门槛近3年新低,一步到位买四房,别犹豫。
现象一
降首付、降利率
三房的预算买四房
计算发现,新政的降首付、降利率组合拳打下来,东莞购房门槛降到近3年新低。
此前让很多买家“怯场”,不想购房的原因,大多是因为首付压力和月供过高。
据楼市君调查,东莞四大行已全部宣布首套房贷利率降至3.15%,同时也可接受首付1.5成。
可以说,当前的房贷利率比之前的公积金利率还低(东莞公积金利率在2022年10月前执行首套房3.25%)。
![](http://image.uc.cn/s/wemedia/s/upload/2024/24ae4bdeb3428d9d96009935047cbf52.jpg)
举个例子,楼市君有个朋友,手握100万首付准备买房。
若放在2022年初,他只能买到一套总价330万的三房房源,且当时首套房贷利率5.9%,30年总利息达262万。
而现在的房贷利率相比2年前下调了275BP,他拿着这笔钱可看总价400万的四房房源,且总利息还能少付76万。
2022年1月&2024年6月买房对比
时间
房源总价
首付
利率
利息总额
每月还款
2022年1月
330万三房
99万
5.9%
262万
13701元
2024年6月
400万四房
60万
3.15%
186万
14611元
差额
-70万
39万
2.75%
76万
-910元
备注:以按揭30年,每月等额本息还款来计算
相比之下,现在这位朋友不仅能从买三房变成买四房,还能用省下的首付款,再购一辆不错的汽车,或作为投资储备金。
首付和利率迎来双降,一定程度上降低了买家的购房门槛,将有更多买家涌入大户型队列。
此外,若后续楼市回温,政策回调,从小户型置换到大户型的成本增加。与其如此,不如一步到位。
PS:更多有关东莞买房的信息咨询,欢迎添加楼市君微信。
![](http://image.uc.cn/s/wemedia/s/upload/2024/93d8096928999790bf95935e38743bcf.jpg)
现象二
四房改善需求最盛
东莞同小区三四房拉开价差
根据贝壳研究院发布的最新调查数据显示,全国改善买家中,普遍最在意对户型居住面积的改善,占比达26.3%。
当前,我国人均居住建筑面积为41平,且人口越多的城市这个数值越小。
因此,提升空间近年来被改善型家庭放在需求首位。
![](http://image.uc.cn/s/wemedia/s/upload/2024/c8defec625ce4cc6f69c1cbbc6c7eba0.jpg)
| 全国买家改善理由占比
一方面,房屋面积越大,功能分区越完善,居住周期则越长。
以同小区三房和四房的户型为例,对比发现,在客厅面积、三间主次卧面积接近的情况下,多出一间房,功能可随心切换。
家庭成员少时可作为杂物间或保姆房,改善生活品质;人多时作为临时客卧、或打造专属的工作/学习空间,也能解决日常居住需要。
![](http://image.uc.cn/s/wemedia/s/upload/2024/f03d1e705c8189b56fd37b8d8648d09b.jpg)
| 图源:贝壳
一般来说,同一小区内,大户型还会有“优待”,通常被安排在社区内更中心、景观视野更好的位置。
综合而言,大户型的价值通常比小户型高。
楼市君整理了最近南城几个热门小区的三房和四房成交均价,四房成交价无一例外比三房高,有的价差甚至超1万/平。
南城部分小区5月成交均价一览
小区
三房成交均价
(元/平)
四房成交均价
(元/平)
东骏豪苑
26163
28012
金地格林小城
21345
26977
光大景湖时代城
31122
44891
另一方面,目前市场上二三房占比达72%,四房房源量仅为17%,四房资产更稀缺。
若接下来四房成购房潮流后,业主未来将房源挂牌也能占据市场优势。
待到行情上升期,业主想要继续向上置换,有了四房价值空间的加持,也会更容易。
![](http://image.uc.cn/s/wemedia/s/upload/2024/336edbdb1b01e6edc437ba26f557a500.jpg)
| 截图自:诸葛找房
现象三
二三胎时代到来
四房一步到位成主流
有粉丝在社群内分享,他们家买四房,也是家庭成员住不下的时候,“咬牙硬上”。
二三胎时代来临,从2016年起,东莞出生人口从2.7万人/年飙升至4.7万人/年,猛涨74%。
近3年,虽然东莞每年新增人口滑落至3万人,但随着2016年那批孩子陆续长大,不仅学位要求剧增,家庭房间数也存在压力。
![](http://image.uc.cn/s/wemedia/s/upload/2024/7b15fddfb37d5b3cadeec8241f3f8b4d.jpg)
过去先上车后置换的观念,开始逐渐被一步到位买四房所替代。
我们发现,东莞越来越多楼盘有意控制三房小户型数量,甚至直接全盘纯大面积四房。
2024年,东莞90-100平的产品需求在压缩,从2023年9月高峰期的43%降为2024年4月的21%;
而100-120平的产品需求,则从去年6月的13%,上升到今年最高峰的27%,几乎翻倍。
系列数据表明,100-120平的四房产品,正在成为当下的销售主流。
![](http://image.uc.cn/s/wemedia/s/upload/2024/a352852801a5f8701579ca017a3a72a3.jpg)
| 图源:合富研究院
总结而言,无论从换房成本、居住体验或是投资价值的角度看,当下买房的新风口,都在大面积、四房户型。
大户型不仅带来生活方式和品质的提升,也兼顾长期家庭需求。尤其是当前下购房环境下,在门槛最低的时候一步到位,实在是“大室”所趋。
对此,我们也整理了全市在售四房及以上楼盘,点此回顾。
对其中楼盘感兴趣的朋友,可扫码添加楼市君,获取额外购房优惠。