最新美国房产数据显示，去年外国买家在美国房产投资市场经历了一次寒冬。他们在美国的住宅购置量锐减36%，达到了史无前例的低谷。这些来自世界各地的投资者不仅要面对与美国国内买家同样的高房价和紧张的房源供应，还要承受美元升值和房价不断攀升的压力。

在多重因素的叠加下，外国买家在美购买房产的门槛被提升至新的高度，中位数价格攀升至创纪录的47.5万美元，比当地买家的中位数高出近8万美元，年涨幅更是高达20%，远超美国买家的2%。

美国房地产经纪人协会（National Association of Realtors，NAR）的最新报告揭示了这一趋势的深层原因。从去年4月至今年3月，外国买家在美国共购买了5.43万套住宅，比前一年减少了36%，这是自2009年NAR开始追踪这项数据以来的最低水平。美元升值显然是影响外国买家决策的关键因素之一。这一现象降低了美国人海外旅行的成本，但同时也大幅增加了外国买家在美国购房的成本，从而削弱了他们的购房热情。

在购房者构成上，去年美国房屋的外国买家主要来自加拿大、中国、墨西哥和印度等国家。加拿大买家以13%的占比位居榜首，而前一年占据榜首的中国买家因美元升值，成交数量锐减45%，占比下降至11%。这些外国买家主要青睐加利福尼亚州和佛罗里达州等度假胜地，这些地区的需求强劲，也推动了房价中位数的攀升。孙斯陶指出，在南加州洛杉矶的威尼斯海滩和好莱坞山，以及橙县的尔湾（Irvine）和新港滩（Newport Beach），外国买家的身影屡见不鲜。

孙斯陶

尽管外国买家在美国房地产市场的占比仅为1.3%，但他们的存在不容忽视。他们中的大多数选择现金交易，这从一个侧面反映出他们对美国房产的强烈兴趣和购买力。然而，在当前的市场环境下，他们也不得不面对更高的门槛和更大的挑战。

与此同时，美国本土的房地产市场也在经历微妙的变化。六月的文章中，孙斯陶提到，Redfin的CEO Glenn Kelman在节目中表示，许多房主在长时间的等待后意识到房贷利率在短期内不会大幅下降，因此不得不放弃拖延搬家售房的计划。根据Redfin的数据，市场上的可售房源数量正在逐步增加，但房价依然坚挺。Kelman指出，房主对自己的房产往往怀有深厚的感情，他们心中的期望价格往往不会轻易动摇。这使得即便在房源供应增加的情况下，房价也难以出现大幅下降。

总体来看，美国的住房供应虽然有所增加，但仍处于历史低点，房价依然高企。孙斯陶认为，对于外国买家来说，他们需要在更高的门槛下寻找投资机会；而对于美国本土的房主和购房者来说，他们则需要更加谨慎地权衡市场变化和个人需求之间的关系。