房价回到2017

有人问我，长三角城市房价，你最不看好哪家？

我的答案，是南京。

从基本面来分析南京，南京在上一轮城市基础投资改造中没有占到先机，没有实现城市功能的更新和迭代。

市中心几个老区，鼓楼、玄武、白下、秦淮、下关，再加建邺区，吸纳了大量行政、经济资源，挤作一团，资源匮乏，交通拥堵。

就像一个处处堆满杂物的客厅，气场上没有充分舒展开，令人不适。

这块的城市中心区改革，南京表现出没有思路，缺大开大合、打破瓶瓶罐罐的大动作。

结果是，在这轮房价超量下跌过程中，上述六个老区的平均房价，被市场经济抽打得不知所措——据南京本地的数据，平均下跌超过25%，房价回到2017年。

这种成绩，在长三角核心城市的中心城区，是比较糟糕的，反映出买房者对南京信心不足。

因为，南京其实就是个“伪省会”。

在经济上，南京在江苏省内部不占统治地位。

江苏省的经济是“群雄并起”模式，苏南有一个城市发展带，苏州、无锡、常州三小龙都非常强，邻近上海的昆山是全国百强县，台资云集地。

地方财政实力很强，比较独立自主。

南京市名为省会，经济上没有话语权，导致了房产买方力量分散。

过去，南京市的买房人很多是苏北和安徽籍的，苏北人本地投资南京，没话说；安徽人是被南京的伪概念吸引才投资的，清醒过来以后，要么升级去了上海置业，要么回合肥。

你看一个城市房地产的活力，有没有年轻的人？有没有敢冒险的资金？有没有“年轻态”的产业和城市规划？

三个“有没有”就决定城市二十年内的前途了。

这几年合肥电动车、新能源起来以后，大量人才、资金涌入。产业非常兴旺，房地产也红火，条件一点不比南京差。

中国的大宗商品销售，都要看人流。城市要经营得好，除了基础设施外，得懂导流和分流，即懂营销。

要深刻明白“你是谁”，外部环境怎么样，手上这副牌怎么打。

南京房市，不去思考这类的问题，总是以为自己“皇帝的女儿不愁嫁”，空消耗城市品牌，不去改革和反思。

心理学家勒温认为，一个人生活空间所具有的吸引或排斥的动力，叫做效价。

效价越积极，我们期望完成一件事的心情就越强烈；效价越消极，我们越提不起劲去做一件事。

南京用凌乱的布局，来延缓改革伤痛，回避“没有足够力量提升自己”的真相。释放出来的“放着别管”的信号，换回躲藏感、安全感和控制欲。

思想的懒政，很可怕。

强劲对手杭州

南京有没有对手？当然是有对手的。

她的对手是上海吗？你未免把南京房地产看得太高了。我明确告诉你，考虑购买南京房产的消费者，和投资上海的消费者，是两个社会阶层。

前者是保守型，事业多半在停滞期；后者是积极进取型，事业还在上升势头。

真正和南京对盘的城市，是杭州。

如果把中国城市做个划分，北上广为传统意义的超一线城市，深圳是全国第四，凭借改革基础跻身超一线城市（深圳地位应算稳固）。

此外，众多中国省会城市，大部分都在一线城市。

浙江省会杭州，地位比一般省会城市高，隐隐约约有超一线城市的气派和规模，我定义她为“1.5线都市”。

凭借阿里系和网易系的扎根，杭州事实上是通过电子商务和网络游戏，向全国市场收科技税，她有实力投资基础设施，提升房地产。

杭州的虹吸效应投射在周边500公里范围内，甚至在吸上海。

杭州的白领岗位供给，已经威胁到了上海。上海很多外企都倒了，撤了，很多原来百万年薪级别的小白领、中年白领，现在为了维持生计，都在杭州工作。

我最近几年坐沪杭高铁，周五返回上海的行程，已经多次遇到上海籍经理人，他们工作在杭州，回上海过周末，验证了他们在两地穿梭。

一座城市，房价怎么会涨的？我们来分析一下。

价格是供求关系决定的。

房地产供给，大型城市内部都是超量供应。价格会涨，不仅因为公众对房产未来价格预期看好，同时，城市势必从外部吸流、倒流，更多量的买房者、炒房者涌入，带来超量的资金，房价才会涨。

房价涨了以后，土地出让金价格也提升，政府收到充分回报，然后投资城市基础设施，做土地置换，拿出更多的优质资源，进入下一轮循环。

杭州通过了产业“腾笼换鸟”，形成了健康循环，而南京，迟迟没有建立这种循环。

南京人不想改，不愿变，没有那种只争朝夕、朝气蓬勃。哪怕有利益，都懒得动一动手指，最好你喂到他嘴里。

老城区之殇

建邺区房价不好，我是能明白道理，感情上接受不了。

你说她经济不好，建邺各项指标都名列前茅的。

要经济有经济。

2008年，建邺区江心洲承接了“新加坡·南京生态科技岛”项目，揭开了新一代信息技术产业和以水科学为主导的生态环保产业集聚的序幕。

从2017年之后的5年时间，阿里生态圈、腾讯云、小米科技、360、科大讯飞、B站等一大批国内顶尖的科技企业都落户了建邺。

要教育有教育。

南师附中、金陵中学、中华中学、致远教育以及南京外国语学校都在建邺，从小学到高中，都是一流的师资。

可建邺的房价，也是跌。

我朋友2019年380万买入的房子，现在报价只有280万。每次遇到快成交了，邻居背刺，跳出来一家降价10万，买家都奔那家去了。

再这样跌下去，房产面临腰斩，给中产很大的打击。一批人、一批家庭和一批产业，就无声无息消失了。

现在市场上的有用信息非常稀缺，买家和卖家之间充满了信息差：

卖家抱着“只求有缘人”的心态，挂牌价虚得恨不得比肩卖古玩的。

买家不论怎么砍价，都有“会不会买亏了”的担心。

市场积蓄着巨大的摩擦系数，价格始跌跌不休。假设你还想卖房的话，非主流城市未来三年都是降价，因为没有那么多外来人口接盘，资金也会离开。

周边的钟山山脉，烟雨空濛，空亡的气息多了一点，但也不见得影响大的格局。

人是最大的风水。

唯一的解释，是人没有动力。每天想着蝇营狗苟，经营自己的一亩三分地，不想着做大的变革，求大的奉献。

偷感那么强，始终不站到改革开放的C位来，遇上九紫离火运，对房地产不利，只能混吃混喝等死。

这样的能量投射出来，谁愿意和你接近？

做朋友都懒得，还投资这里的房产？没戏的。