文：向善财经
最近，贝壳控股有限公司（下称贝壳）发布了2024年第三季度未经审计的财务业绩。
从表面来看，相比今年一季度营收、净利增速的大幅下滑，现在的贝壳算是实现了业绩的明显改善。
第三季度，贝壳实现营收225.8亿元，同比增长26.8%；归母净利润为11.71亿元，同比增长1.13%。
不过即便如此，前三季度贝壳实现营收623.3亿元，同比增长为8.27%；归母净利润34.95亿元，却还是同比下滑了32.97%。
这说明，在当前房地产周期背景下，贝壳靠着“一体三翼”的业务策略已经实现了成长性的提前回暖，但代价却似乎是盈利能力的承压……
那么这份取舍，到底是不是个好选择呢？
作为左晖的接班人——彭永东在拿着高额薪酬的同时，又能不能带领贝壳提前走出这段艰难岁月？
砸十几亿搞“样板间”，贝壳真不想当地产开发商？
“对于一个大的组织来说，最可怕的是没有增长。”在业绩发布后的电话会上，贝壳联合创始人、董事长彭永东这样说到。
结合起前边提到的营收增速，显然，贝壳管理层对第三季度的表现似乎是认可的。
不过具体来看，贝壳在第三季度存量房交易的总交易额为4778亿元，同比增加8.8%，实际上是低于市场预期的15%增速。对应的净收入为62亿元，也同比下滑了1.6%。
这个成绩，很难称得上是亮眼。
但好在，新房交易的总交易额为2276亿元，同比增加18.4%；新房业务的净收入为77亿元，同比增长了30.9%，算是撑起了贝壳核心的房产经纪服务业务表现。
对于这两项业务的好与坏，虽然现阶段的贝壳可以不断优化服务体验、升级运营能力，但最终想象力却还是取决于政策刺激的大与小。
就像今年5月份中国人民银行发布了“明确取消全国房贷利率下限、下调房贷首付比例和公积金贷款利率”等多项通知后，贝壳的营收表现就从一季度的-19.24%反转成了二季度的19.95%，直到三季度效果才慢慢减弱。
因此，从9月底开始的新一轮房地产支持政策，也就成了不少投资者对贝壳第四季度房产经纪服务业务的信心来源……
总之，现在贝壳的“一体”业务不掌握市场主动权，所以能看的就只有“三翼”。
其中，整装（家装家居）板块本季营收42.4亿，同比增速从去年同期的72.1%放缓至了现在的32.6%；新独立出来的惠居（房租租赁服务）板块则贡献了39亿元营收，同比增长118.4%。
从逻辑上来看，房屋租赁板块算是贝壳对新房、二手房市场的长远承接，哪怕现在规模尚小，但战略意义非凡。至于家装家居业务，本意是对房产客户需求的更多挖掘变现，算是后房地产市场。
所以在整个房地产行业没有彻底回暖之前，哪怕现在贝壳靠着收购而来的圣都家装、爱空间们实现了快速起量，但未来中长期的成长性仍有待验证。
而且市场中常有一句形容家装行业痛点的话：买房有上限，而装修只能有下限。
和买房一样，装修费用对普通家庭也是一笔很大的开支，很多人一辈子可能只会装修一两次。并且由于装修业务工序复杂，涂料、瓷砖、木料等涉及到的品牌非常多，再加上千人千面的装修需求和风格，都使得品牌装修从供给到需求端都表现出了非常大的服务差异性。
所以在漫长的决策周期中，消费者们更喜欢货比三家，慎重权衡。
在这方面，虽然贝壳可以将各楼盘房源信息汇聚到平台上，给用户提供多项选择，但是装修业务给用户的，却只是有限选项（主要是圣都整装）。这本身就限制了消费者的选择范围和体验上限，相应的，贝壳也很容易被当做装修参考项，而非必选项。
当然，相比家装板块，现在最受争议还要属贝壳的“第三翼”贝好家。
从定义上看，贝好家是一个数据驱动型住宅开发服务平台，以C2M为核心理念，利用用户洞察和大数据支持，为合作伙伴赋能，收取包括产品定位、设计等一整套解决方案服务费。
今年7月，贝好家以1.34亿元竞得西安市未央区两宗商住用地，但并非自主开发项目，而是根据合作方需求开展。直到9月，贝好家（成都）置业有限公司以10.76亿元竞得成都锦江区金融城三期H12地块，这一次贝壳明确将自主操盘。
从贝壳赋能到自主操盘，这一变化自然也让市场不禁怀疑：贝壳是不是要“抄底”转型房地产商了？
在最近的电话会上，虽然贝壳管理层强调“我们不是要成为房地产开发商。在长期的商业模式上，我们不会使用自有资金做大规模的重资产开发投资。”
但同时“成都项目旨在验证 C2M 解决方案在各阶段的实施能力，包括土地拍卖、产品定位、设计和营销……”
言下之意，现在贝壳想要用数十亿元，打造一个高端房地产方案的样板间。只是暂时充当一下房地产开发商的角色，未来不会长期沉迷于此。
说实话，这操作有点财大气粗，“撒钱”做试验的既视感。
虽然贝壳也确实有这个底气。截止到今年9月底，贝壳的“现金及现金等价物”和“短期投资”规模就达到了532.27亿元。
不过还是那句话，背靠过去积累的庞大房产数据和用户需求洞察，贝壳（贝好家）当一个咨询公司、地产设计公司是没问题的。可如果要转型重资产的开发商，无论是暂时还是长久的，这对贝壳可能都是个极大的考验。
一方面是房产交易和房产开发本质上是两种逻辑，核心团队能否胜任是一个问题。
另一方面贝壳还需要弥补和提升的短板是工程建设的能力。毕竟，过去贝壳的业务模式更多是“纸上谈兵”，但现在要把设想落成现实，这就需要组建靠谱的上下游供应链伙伴以及对应材质的整合，这同样是个艰巨的任务。
所以很明显，无论从投资还是战略的角度看，贝好家在短时间内都很容易成为一个业务泥潭，带给贝壳的不确定性似乎也要远大于背后的想象力……
盈利能力承压，“掌舵人”彭永东还能拿多少年薪？
回到业绩数据来看，现在盈利能力承压才是贝壳最突出的问题。
比如，天眼查APP显示：今年第三季度贝壳的毛利率为22.7%，略低于市场预期的23%，较去年同期的27.4%下滑明显。主要是受存量房业务和租房业务利润率下滑的拖累。
其中，房屋租赁板块营收增长了21亿元，同比增长118.4%，但成本也从2023年同期的17亿元增长到了38亿元，同比增长115.5%。
对应的毛利率仅为2.56%。
可见，贝壳的房屋租赁服务盈利能力，还有很大的提升空间。
但在此背景下，贝壳却没有选择降本增效，同期的运营费用逆势增长了11%至44亿元。
这也使得对应的经营利润率从5.1%下滑至了3.2%，整体净利率则下滑至了5.17%。
原因是为啥呢？不是贝壳不想降本，而可能是降不了本。
比如同期，贝壳销售和市场费用增长了18.6%至19亿元。并且和去年一样，主要是投入进了家装家居板块，同时还有贝联门店及品牌的拓展等。
这个其实不难理解，虽然家装板块有着贝壳的平台引流，但由于品牌可选择项偏少，所以不少装修消费者还是会在线下寻找装修公司。
同时，由于家居家装行业格局一直都处于大而散的状态，头部装修公司加起来份额也不足两成，再加上不同地域消费者的个性化装修需求限制，使得现在上游的家居供应商多是区域型家装公司，占比达60%-70%。
在这种情况下，想要快速做大做强，贝壳就必然离不开营销投入的连续加码。
此外，贝壳的研发费用也增长至了5.73亿元，这基本对应着现在贝好家C2M的出发点，即利用大数据和AI系统去发现未来行业的趋势，去洞察用户需求，所以短时间内好像也很难降本降费……
不过好一点的是，今年第三季度，贝壳占比最大的“一般及行政费用”为19亿元，和去年同期基本持平。
那么从这个角度看，在当前贝壳盈利能力承压的背景下，以彭永东为代表的核心管理们又不会选择自降工资呢？
之所以这么说，主要是此前有投资者将贝壳高管薪酬数据上传到了网上，结果引发了不少的舆论争议。
从财报数据来看，在2022年贝壳交出了一份营收同比下滑24.87%，归母净利润同比下滑164.45%的成绩单后，其董事会主席彭永东薪酬总额却达到了约4.746亿元。其中，薪金、津贴及实物福利为183万元，绩效奖金为1017万元。
联合创始人兼执行董事单一刚薪酬总额约3.551亿元，对应的绩效奖金为678万元。
到了2023年，彭永东的薪酬总额则进一步增长至，约7.13亿元。单一刚约为5.293亿元。
虽然两人的薪酬总额中，不少都来源于股份激励计划中的“股份支付薪酬”，但
整体相比于碧桂园，万科的管理层们已经高出了不少，甚至万科的董事们还自愿放弃了2023年度奖金，董事会主席郁亮、总裁祝九胜也自愿领取月薪税前1万元。
而且说起股价，在创始人左晖去世前，贝壳的市值最高曾达到近千亿美元，但彭永东接手后一度缩水至百亿美元以下。截至11月25日，贝壳美股股价为18.4美元/股，总市值为222.34亿。
尽管这背后有疫情的影响，也有现在中国房地产行业的宏观周期波动，但在当前行业低迷期，以彭永东为代表的核心管理层们，或许还是应该与无数“贝壳人”站在一起，同甘共苦，加速带领贝壳走向全面复苏……
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