房地产很难，买房的和没买房的都很难。

一鲸落万物生并没有出现，而是大家都不敢花钱了。

当下，房地产行业正深陷重重困境，面临着诸多棘手难题。

从人口结构来看，我国 14 亿人口总量虽庞大，但增长态势已然放缓且呈现下降趋势，这犹如给房地产市场的需求端戴上了一道紧箍咒。

与此同时，城市化进程高歌猛进，目前已达 65%，与欧美 75%的水平渐行渐近，其背后是农村中青年大量涌入城市的人口迁徙浪潮，接近尾声。

然而，这种人口红利在城市化方面的释放空间已所剩无几，预估仅余个五六个百分点的增量。

更为严峻的是，老龄化问题如影随形，去年占比达 21%，且呈加速上扬之势，预计到 2035 年将突破 30%，后续甚至可能攀升至 40 - 50%。

老年人口的增多意味着住房需求的减少，相反，市场上闲置空房数量却会与日俱增。

房产商方面亦是压力山大，库存积压如山。

新建好的房子滞销一年有余，总量高达 6 亿平方米，这庞大的一手房库存犹如悬在行业头顶的达摩克利斯之剑。

再看普通民众一端，购房观念也发生了深刻转变。

过去，房产被视为家庭财富的重要象征，拥有多套房产者往往引以为傲。

如今，人们的价值观逐渐回归理性，不再盲目地为子女或所谓的生活品质而倾尽全力购房。

储蓄或个人消费在人们心中的地位日益凸显，住房不再是唯一的追求目标。

自 2016 年起，土地价格与房价如同火箭般蹿升，尤其是在上海、北京等一线城市，房价的飙升速度令人咋舌。

但冷静思考后不禁会问，这般高企的房价是否真正物有所值？

房屋的本质不过是钢筋水泥的组合体，其核心价值实则源于周边配套资源的加持。

从 2021 年起始，房地产市场开启了长达三年的深度调整之旅，这堪称房地产发展历程中的一次重大转折。

各大专业机构纷纷预测，房价可能会逐步回调至 2016 年的水平。

高盛等国际巨头更是抛出房价将进一步下跌 25%的惊人论断。

在这一背景下，政府为稳定市场，密集出台了一系列调控政策，然而市场反应却不尽如人意，各地楼市依旧寒意逼人，往昔金九银十的热闹盛景一去不复返。

据统计数据显示，我国人均住房面积已接近 50 平方米，这一数值在欧美发达国家已处于较高水平，充分表明住房供应在总量上已相对充足。

而购房需求却因上述种种因素遭遇滑铁卢，急剧萎缩。

从全国住房总量来看，高达 400 亿平方米，其中新建商品房在老百姓手中的有 300 亿平方米，而这其中又有 60 亿平方米处于空置状态。

在房价上行阶段，房产持有者或许还能高枕无忧，但一旦房价停滞不前或下跌，这些库存将瞬间成为沉重负担，进一步抑制新房市场的需求。

未来，无论是一线城市，还是二三线城市乃至县城，房价下行压力都不容小觑，回归 2016 年水平或许将成为一种趋势。

但房地产市场的复杂性决定了其走势仍存在诸多变数，毕竟，两极分化是大家的共识。

一线和部分二线大概率走资产化，绝大多数二三四线小城市的房产，就是消费品。

早买早享受，晚买有折扣，你就把房子理解成汽车，手机，电视就可以了。