今天一次性把荔湾芳村未来的楼市格局说清楚。

6月16日，中海以19.9亿拿下紫兰苑地块，楼面价25089元/平，容积率6.7，预计又是超高层。

接着26日，保利以14.28亿拿下惠兰苑地块，扣除配建后楼面价27113元/平，容积率4.9。

小小的花地湾已经集齐了中海保利万科三家头部房企，芳村楼市已然是大牌开发商的天下了。

普通人看戏以为这是世纪大战，三家开发商要准备内卷了。

实际上并不是，在我看来，这些都是提前谋划好的，其实就是三家开发商互相抬轿，合作大于竞争。

中海和保利在广钢本来就是深度合作，而且也有朗阅没有卖完，如果不是有充足的利润中海也不会拿这块地。

其次，保利在广钢虽然坐庄很多盘，而且2017年广钢最贵地王就是保利拿的，虽然也卖掉了，但是高价拿地也算是吃了大亏。

如果这次三家开发商还在花地湾厮杀，肯定不划算，所以还不如合作，一起坐庄控制整个芳村的价格。

那万科给出的策略就是，拉高臻园的定位和定价，给保利和中海的这两块地确保他们的竞争力和出货速度，还能共享万科建的学校和配套，同时也给金域曦府的业主们一个交代：房价涨了，你们不吃亏。

万科臻园的地块其实并不好，离地铁最远，而且容积率是7，除7栋是42层高之外，其余全是48层的超高层，又都是塔楼，定价是6-6.6万，面积段是110/125/140/180，总价都是700万起了，迄今为止，我在珠江新城之外都没有见过密度这么高的改善盘。

中海紫兰苑这块地预计面积不会很大，只需要把面积做小，维持差不多的单价，利润就会拉满，面积做小了，总价自然就低了。

对于总价700万起步的臻园，中海应该是100左右到140之间的户型为主，预计中海只需要600万起步。

擅长做刚需的保利，只需要500万起步就可以了，你看过保利做的一堆刚需盘就知道了，到哪都是大杀四方。

他们之间错开竞争，未来花地湾会维持高单价低总价的市场格局。

这个未来是不是大饼现在还不好说，总之，沙盘又花不了几个钱。

花地湾会不会成为第二个广钢，会的，而且会是升级版，因为这里有TOD。

广钢中央公园一旦建成，广钢的红利就差不多完了，接着开发商会把步子挪到花地湾去画饼，再一起抬轿。

广钢卖的是教育，万科掌控的花地湾又何尝不是，没有教育的芳村，你觉得会有人花6万多去买单吗。

花地湾地铁周边还有万科的五块地等着开发，会连成一片，也就是万汇天地的原型，商业和地产同时开发的节奏。

商业需要非常多的人气才能撑起来，如果把这里的楼建密一点，人流量自然就多了，将来楼下的底商生意自然就更好了，算盘早就打好了。

另外，现在卖的话不划算，本身自己的货量太大，肯定要等臻园以及中海保利卖到尾声了才会开发。

不管怎样，三家开发商已经牢牢掌控了花地湾这里的定价权。

知道了他们的计谋，你也就大概知道未来花地湾的楼市是什么情况了，地价不贵，房价却不便宜。

能够打响这个算盘的原因是因为，一是有白鹅潭这个概念会在很长一段时间内维持下去，另一个是芳村这个4地铁交汇的枢纽有长期的文章可做，不蹭白不蹭。

目前芳村地铁周边还是非常破的，虽然有三馆封顶了，有一栋立白中心，但是和广船中间还有很长的断裂带，离规模成型还差很远。

最后我说一个最近很多粉丝提到的一个疑问，万象城、太古里这么高端的商业都来了，来这里投资怎么样。

成都太古里

首先我要纠正一下，商业并不能带来房价的增长，商业又不是产业，商业其实贡献的GDP很少，商场只是增加了一些低端就业为主，比如服务员、柜员这些，商家在这里收钱，但并不在这里交税。

如果商业能带来房价的增长，那深圳湾、前海、琶洲、金融城建那么多写字楼干嘛，全部建商场就好了。

房价跟供需有关，这里房子太多了，价格很难上得去。

举个例子，广钢这么多年也就吃了一波涨幅，现在想要卖房，二手的流通性是很差的，你看每月二手成交量前十的小区里，虽然广钢的体量非常大，但从来都没有广钢，而是那些成熟板块里的二手小区，像岭南新世界、光大花园这些，原因是这些二手附近没有什么新盘。

最后，我给出一个判断就是，荔湾芳村未来的房价大概率会逐步接近老黄埔的价格，都在5-6万之间去竞争，主流的总价范围在500-800万之间。

虽然作为老四区的芳村可能不认可，但金融城琶洲鱼珠的崛起，就是你不得不面对的事实。

以上

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