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这是今天网传很广的一批评估成交价。

有人说：想不到，大跌眼镜。对此，我们也要强调一下，以官方布为准。当然，一些数据还蛮有“代表性”。

有的价格还挺意外的。

先看价格：鼓楼龙江5万多的价格，秦淮部分次新小区4.3-4.6万，河西中4.1-4.5万/㎡。这几个区域算是顶流的板块，但房价不算特别高了。

甚至有惊喜。

尤其是河西南，一套海X城的标准层，86平，成交单价30745元/㎡，单价比较低，给了我们预警。同时秦淮区、河西中、南站、雨花的这批评估成交价，对新房、土拍都有一定的价格参考意义。

像云LX府，158平，成交单价46300元/㎡，作为这两年的次新房对大校场区域的新房是具备有参考价值的。

咀嚼一下，大校场的新房才卖4.5万，小有倒挂？

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河西正在分化。

尤其是河西南3万的成交价，而河西中西T国际城，面积131平，成交单价4.4万-4.5万/㎡。

河西中的河西南的次新房的差距确实不低。尤其是河西中的三个盘，都堪称河西第一梯队，靠近奥体场馆、金陵图书馆和江苏大剧院，旁边不远是华采天地、ifc、龙湖天街，周边生活配套丰富，距离地铁、商业中心都很近。

说吃惊是因为这样的区域也才4.5万/㎡。说不吃惊，是因为小区确实房龄大了，户型也不及现在的新盘。

之前周边的中介也表示，小区口碑一直在线，无奈行情不好，不过河西有图学区和位置的家庭还是有。而这套的价格，确实不算贵，对于那些想住到河西又图低总价的家庭有参考意义。

这也提醒我们，在河西，房价是不定值。也有特例：

比如：评估成交价也不见得一定是低的。以拉DF斯为例，145平，单价3.92万，而网上成交价也才3.5万/㎡。当然，二手房嘛，一房一价，但成交背后有一定的合理性。

值得我们深思。

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成交单价低的房源有哪些？

一些成交单价低的。

这些都是主城的非核心区域，成交单价相对较低的。哪怕地段都还行，但产品远远跟不上现实需要。虽然很多小区周边配套、稠密度高，却也失去了发展势头，学区更谈不上。

反之，看龙江区域成熟度、生活便捷的优势增强，尤其瞩目的是学区。

比如金LS纪花园，96平的价格， 评估成交价也在5-5.1万/㎡；

苏NR城，89平，4.8万/㎡。略老旧的城区，但因为学校而生机勃勃，特别是成交的刚性依旧很强，在龙江很多小区，会同时看到很多小孩的身影，意味着学校的魅力依旧还在。

所以，主城来说，一部分只是满足房子+自住；另一部分则是房子+学区。

如果兼具的话，还是很稀缺了。

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有人总结：主城学区次新房>河西中次新>老旧小区？

是这样吗？

不完全。

河西发展20年，河西中部较为成熟，大小商业中心星罗棋布，写字楼密集，公园到处都是，城市地标也云集。这种宜居的片区，如果是高品质住宅小区还是有很大市场——当然，南京主城也是如此，只要是新小区，都是一定保值率。

这一轮调整，置业河西的难度也在降低。

从另一个层面，作为南京最成功的新城区，河西与主城的房价单价差距并不很大，真正大的是总价（河西房相对新，面积大的缘故）。

如果此时置换河西，依旧是机会。

但无学区又高品质的老房子，就难了，很多房子哪怕是评估，也卖不上好的价格。

蛮可怕的。

从评估价看产品分化，同时也在给南京人一个提醒：要么是价格低到“触手可及”，成为一个上车盘，刚需集中营，要么是有亮点，买它，图啥呢？是改善，是学区，还是非买不可的地段？

当然，今天的表格也提供了一个重要的参考意识，毕竟买方和卖方的信息不对称，从而给一部分中间商的发挥创造了巨大利益空间。

南京房东被PUA的不像样子，需要更多的“数据”来自我评估。

——其实，二手房也没有那么“不堪”。

而我们始终认为二手房才是南京楼市的核心问题，二手房不稳住，新房怎么卖？

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