刚刚，万众瞩目的深超总唯一豪宅新房——中海深湾玖序，正式公布意向登记人名册，总共516人，6月28号就要开盘，估计要大卖。

项目首批次推售293套，项目毛坯备案均价为13.3万元/㎡，装修价格在9500元/㎡至11800元/㎡之间，套均带装修总价从2162万元起。

中海这次对客户资质要求比较严格。比如1000万流动资金才能看样板房，即使这样也有超过2000多批客户到访；中海作为目前最稳健的房企之一，对于签约回款要求非常高，不接受延期签约，冻资500万，且2天内签约才可入围。

所以这次516位意向登记人，不是名义上的“有钱人”而是实实在在“账上躺着几千万的有钱人”。从另一个角度看，中海在为他的业主筛选邻居，中海深湾玖序业主的资金实力已经被中海验证了。

对这个超级豪宅项目，一些粉丝有不少误解和疑问，淘哥接下来一一解答。

▲网络效果图，实际以交付为准

01.

地段是选房第一要素

深超总22年来唯一住宅用地

淘哥常说，地段是衡量一个楼盘价值和未来天花板的最基础要素，深超总的地段价值很高 。

首先，深圳湾超级总部基地是目前深圳定位最高、分量最重、影响最大的重点片区之一，深圳对这片1.17平方公里的区域寄予厚望——以打造“城市巅峰”为目标，构建集全球总部聚集区、都会文化高地、国际交流中心、世界级滨海客厅为一体的未来城市典范（来源：深圳特区报）。

超300米的超高楼6座，神舟数码国际创新中心、OPPO国际总部、招商银行全球总部大厦等全球总部集群；

环绕旁侧是山、海、湖、湿地公园以及沙河高尔夫近618万方五重自然生态资源；

此外，深超总未来也有成长性，比如各类总部大厦、深超总中央绿轴、滨海大道剩余的辅道等都在建设中。

翻开地图，我们能清晰的看到，深超总完全被深圳各类城市资源和自然资源包围，是深圳层次最为丰富的区域。

最顶端的豪宅，则往往是对多重资源的复合型占有。比如深圳湾1号、悦府、双玺等，都是城市资源和自然资源兼备。中海深湾玖序目前作为唯一在售的住宅，稀缺度很强。

▲政府未来规划图，实际以政府最终规划及实际建设为准

其次，中海深湾玖序距离香蜜湖这种传统的福田豪宅区，华侨城豪宅区，深圳湾新崛起的豪宅区都比较近，这几个片区有大量的高端换房需求。

比如深圳湾老小区的业主，把原来的中大户型卖掉，还能以更低的首付买到新房，这样换到深超总是很顺理成章、水到渠成的事情。

而中海深湾玖序是22年来区域内唯一一宗住宅属性的超级地块，其他地块不满足住宅日照规范条件！

根据中规院在深超总项目方案评审会提供的图纸，深圳湾超级总部基地片区西北角中海地块为住宅用地，其他地块为商业服务业用地、文体设施用地、公园绿地、交通场站用地、供应设施用地。

根据超总办提供超级总部基地总体鸟瞰图，目前超级总部基地片区内无其他地块住宅设计内容。

▲政府未来规划图，实际以政府最终规划及实际建设为准

从这点看，想入住深超总，中海深湾玖序是目前新房市场唯一的选择，未来就算有住宅，大概率也不会限价了，中海深湾玖序有可能是片区最后一个限价盘了，且买且珍惜吧。

02.

产品稀缺

实际得房率最高84%

阳台高端豪宅设计

关于产品，市场议论纷纷，淘哥也有真相要解密。

第一个真相是得房率。实话实话，中海深湾玖序得房率真不低，综合使用率高达84%!

深湾玖序已经取证，所有项目信息都可以在深圳市住房和建设局官网上查证。（http://zjj.sz.gov.cn/ris/bol/szfdc/index.aspx）

建面约328㎡：套内得房率78% ，加上赠送阳台一半面积和独立电梯厅使用空间，综合使用率达84% !

建面约252㎡/196㎡：套内得房率74% ， 加上赠送阳台一半面积和独立电梯厅使用空间，综合使用率约81% !

这样一比，其实得房率跟旁边的红树西岸差不多了，而红树西岸已经是20多年的老房子了，相比而言，中海深湾玖序的品质感会更高些。

第二个真相是阳台，项目采用全玻璃幕墙，是最先进最安全的开窗方式，采光通风完全不用担心。

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中海深湾玖序三面都是落地玻璃，建面约328㎡整个采光面有40多米，建面约252㎡的采光面有32米，建面约196㎡的采光面有27米，最低楼层的也无需担心采光问题。

中海深湾玖序的开窗方式，是目前超高层高端写字楼用的最先进也是最安全的开窗方式，成本比较高，一般普通住宅很少使用。

这种平推窗可以打开较大的开启面积，提供更大的通风量，使得室内通风更为畅通，增加了室内的空气流动性，有助于室内空气的新陈代谢和保持室内空气清新。平推窗的设计简洁、现代，具有较高的美观性，可以为建筑增色，并与现代建筑风格相得益彰。

淘哥认为，可能对有一些相对传统的豪宅客户不太喜欢这个设计，但是对一些新兴的财富阶层并不是那么在意。

其实这种设计在国外豪宅很常见，如纽约57街的ONE57、432 Park Avenue、220 Central Park South、111 West 57th Street、53W53、The Central Park Tower……这些均价在5000美元/平方英尺以上的豪宅，外立面都采用的是“玻璃幕墙+金属板”的设计风格。

▲网络效果图，实际以交付为准

第三个真相，项目所持有的是全年期高端自持住宅，不是普通的租赁公寓 。

深湾玖序项目东北角有一栋全年期自持租赁住房，请注意它的性质不是普通公寓。2023年6月30日土地竞价125.32亿已经顶到上限了，然后竞自持面积，最终中海以58500㎡的自持面积竞得这块土地。

据中海地产官方透露，目前已和全球奢华酒店签约合作意向，未来自持物业将由奢华酒店加持，定位是高端酒店行政公寓，为商务精英提供高端居住服务。

▲网络效果图，实际以交付为准

自持物业的出入口是独立和对外的，位于白石二路与深湾二路的街角，与商品房出入口分开。

▲网络效果图，实际以交付为准

03.

纯大户型社区

含装修约11万/㎡起

具体怎么选房呢？

这次中海深湾玖序推出293套房源，包括顶复、建面约196㎡的 3+1房，建面约152㎡的4+1房、建面约328㎡的4+1房，属于纯大户型的社区，非常纯粹的圈层。

整体含装修均价约14.3万/㎡。含装修标准户型最贵的约18.5万/㎡ ，含装修最低价格才约11万/㎡，隔壁红树西岸去年个别房源甚至卖到21万+，目前的售价是17-20万/㎡左右，还是有倒挂红利。

其中，建面约328㎡只有72套，物以稀为贵，户型正南正北，北向视野开阔，南向园林景观，占据最好的小区位置，自然价格就高一些。但整体主力段在13-16万/㎡（含装修），最便宜的不到12万/㎡。

建面约252㎡的有144套，且所有建面约252㎡的单位都是可以看到小区园林景观，主力段单价才11万-14万/㎡（含装修），13万多就可以买到20多层的黄金楼层，还带精装，相当于原来的毛坯均价13.33万/㎡送了精装，这次建面约252㎡的价格真的是给到位了！

建面约196㎡的只有74套， 非常少，是入住深超总以及深湾玖序这个纯粹高端圈层的最低门槛，只要总价2200万就能和深圳权贵们共住一个小区。 但是最好最稀贵的景观资源也在196㎡，所以自然高区景观单位高一些，大概在17.5万/㎡（含装修），去对比那些有景观的二手房，还是便宜的。

最贵的是3套顶复，价格19.99万/㎡（不含装修），这3套顶复就是深圳湾的住宅天花板了，未来的想象空间很大，能不能买到看大家运气了。

总结一下选房攻略，这批产品价差7.5万/㎡，可以根据实际需求来置业：

1、 追求极致性价比，买小区最入门的，冲最底下的几套从下往上选。

2、建面约252㎡是中海的主力出货区，极具性价比，可以捡便宜，只要有3000万的预算就可以冲252㎡，建面约196㎡的客户如果可以稍微加一点预算，建议尽量够一够建面约252㎡。

3、建面约328㎡的，个人强烈建议，高区、低区都可以看花园，中海这个花园真的挺好看。

4、不差钱且运气又好的客户，可以盯着高区最好的资源买，全深圳湾就这3套顶复，买到就有定价权。

▲网络效果图，实际以交付为准

04.

中海的豪宅基因

是刻在骨子里

还有一点容易被忽略——中海的豪宅基因，是刻在骨子里。

对于中海的豪宅，好像很多明星都似乎对其青睐有加，梁朝伟在香港的豪宅居所“牛津道一号”，杨钰莹久居深圳的中海华庭，杨千嬅购置了香港的中海赤柱潭道六号，刘嘉玲购置的为苏州的中海世家，其中香港赤柱滩道六号曾以单套售价3.2亿元成为豪宅市场上一个新的记录。

作为中国十大豪宅之一的香蜜湖一号，也一度被列席深圳市中心香蜜湖畔最后一块低密度用地，被誉为“中国主流豪宅领袖”。

今年卖的最好的豪宅就是上海中海·顺昌玖里，共计512套房屋，销售均价17.2万/平方米，套均价值约4000万元，首开512套房源，销售额196.5亿，刷新全国单盘单日销售纪录！

此外，现在的中国内地房企，在稳健安全这方面，只能看中海了，最近标普还罕见提级。

6月20日，标普发布讯息，将中国海外发展（00688.HK）长期发行人信用评级从“BBB+”展望稳定上调至“A-”展望稳定。这标志着公司成为目前唯一获得标普“A-”评级的内房上市公司。

同时，公司未偿付的高级无担保票据评级上调至“A-”。本次上调评级后，公司在三大国际评级机构的信用评级持续保持中国房地产行业领先地位。

即将入市的中海·深湾玖序，作为中海地产在深圳的首个“玖序”系豪宅，它的出现，必将重新定义深圳豪宅的标准。

▲网络效果图，实际以交付为准

先说装修，可以说中海这次用材用料真是给足了。

中海深湾玖序装修有两种风格可供选择，分别是CCD设计的雅致风格（全屋木地板）， 以及HBA设计的轻奢风格（地面进口石材）。不管哪种风格的装修，厨电都是全套嘉格纳，玄关柜衣柜都是全屋意大利进口Poliform，顶豪的配置，但装修价格只卖大概10000元/㎡左右，两种风格价格略有差异，雅致风格略微便宜一点点。

来算笔账，如果自己装修，很多一线品牌不接受定制，像室内设计单位CCD HBA 这种一线设计单位，设计费就要3000-6000元/㎡，不划算，还要自己盯着。

据Ploliform中国品牌官介绍，中海深湾玖序是全深圳唯一 一个玄关柜、全屋衣柜都用poliform的住宅， 建面约252㎡的户型使用poliform的市场价在140万；建面约328户型的高达170万。

厨电全线嘉格纳产品， 建面约196㎡和 建面约252㎡是嘉格纳7件套， 市场价约46万；建面约328㎡户型是嘉格纳9件套，市场价约71万 ，就一个建面约328㎡户型岛台的嘉格纳电磁炉和升降烟机联动系统，市场价高达20万。

石材全是进口石材。

雅致风格的石材是镜湖春晓，镜湖春晓是一种高档奢石,是由巴西产出的天然石材,以其独特的纹理和光泽而闻名于世。这种石材的硬度达到了7级,比普通大理石要坚硬得多,因此它更加耐磨、耐久。

轻奢风格也用了很多白金沙的进口石材，据介绍，中海快买断了白金沙石材的矿 。建面约328㎡的背景墙是进口石材Fendi白，是Fendi奢侈品店装修专用，以及梅西家同款。

地板全是深湾玖序定制拼花，绽放的花朵与生长的树叶，非常漂亮。

中海深湾玖序基本全是国际一线品牌和进口石材，这次中海真是把料用足了，真材实料给到够！

▲网络效果图，实际以交付为准

再看园林价值。中海这次花了非常大的精力和成本打造项目园林景观，整体的园林景观设计聘请的是世界知名景观设计事务所，泰国的T·R·O·P，主创设计师为世界知名景观设计师Pok先生，目标是打造繁华CBD里的诗意栖居，“大地主义山海艺术馆”。

项目整体设计理念依托于依山傍水，自然环绕的场地优势，通过“以山之形，借海之境”的设计手法，试图打造一个立体生长的“山海生境”，为居住其中的人们建立一个沉浸式的自然栖所，从而实现立体生长的垂直花园、沉浸式的绿洲社交空间。

从设计手法上围绕“山”、“海”的元素，提取了“山丘、洞穴、山涧、雨林、绿谷、岛屿、沙滩、湿地”等元素，并将这些元素融入到花园场景营造之中，从而达到“游山、观海”的景观体验。

▲网络效果图，实际以交付为准

最后，淘哥认为，中海深湾玖序是深圳最核心地段之一的新盘，也可能是深超总未来唯一的限价盘，目前没有可以拿出来与之竞争的新盘，这次开盘不一定会日光，但是会大卖，感兴趣的朋友赶紧下手了。

此外，据了解，中海【玖序】三盘齐发！深圳上海【玖序】6月28日同一天开盘，据说北京【玖序】6月29日开盘，中海这是要在豪宅市场搞个大新闻啊，淘哥非常期待这个标志性时刻。

（本文仅代表《文杰淘楼》及淘哥个人观点，不构成具体投资买房建议，楼市有风险，投资须谨慎。）