北京的房价有没有泡沫其实是很多人争论的一个话题，我个人认为北京的房价没有泡沫，但是在北京有一种房产里边我个人认为有一个小泡沫，这种房产就是学区房。现在北京东城区，西城区和海淀区，只是海淀区部分区域的学区房的价格是有泡沫的成分在里面的，只不过这个泡沫不太大或者说让买房者感觉不出来。 房产具有一种居住的金融属性，居住放在前面金融放在后边，绝大部分人这一生不可能不换房，从小房子换到大房子，从老旧房产换到新房产，从高层换到别墅，这是每一个人和每个家庭在一生过程中主动或者被动式的一种换房行为，还有的人把现在拥有的房产过了多少年以后给变现了，就变成了一种金融属性，房产在中国来讲真的是很特殊的双重属性，既有居住的属性又有很重的金融属性。 学区房这个概念是因为现在我国很多城市，包括北京市很多学校的教学水平以及生源的水平参差不齐导致的，自从北京市锁区以后，各区都有各区的相关购房与上学之间挂钩的政策以后，再加上现在各区推行的教育集团化，相对来讲很多学校的教育水平慢慢是往上走的，尤其这两年像北京的朝阳区，从现在的高考成绩以及从现在的初高中的水平上来讲，在某种程度上或者说在某种范围之内真的不比东城区某些学校差了，北京中学、八十中、人大附朝阳等一些学校这几年通过成绩也在向社会上说话，学区房就成了很多家长或很多有条件的家庭追捧的对象了，因为这种学区房它是一个综合制度下的产物。 北京上学要有北京户口，没有北京户口的只能借读，借读到中考前就要回原籍了，没有学籍是没有办法在北京参加中考的，更甭说后续的高考了，所以学籍落在哪个区了，哪个区的相关学校周边能够纳入到学校里边的房产的价值在这个维度上就会升越了。 一些没有学区的房产，这些房产只是从它的新旧程度，周边配套的成熟度等这些方面先做大的区分，再从一些户型，小区内的园林品质，物业管理的程度这些方面再做一些细分，最后是从这个房子的属性上来讲，有的是保障房，以前的经适房，两限房，还有的是商品房，从上述三大维度进行房价对比其实相差的不会太多，当然除了保障性质的住房跟商品房之间会有很大的差别之外，一路之隔可能就差40%~50%的价格区间。 相反在北京的东城、西城以及海淀的部分区域，能够纳入到一些重点学校学区的这些小区的房价都是高的离谱，但是前两年通过幼升小这种跨片区调剂，使得像西城区的德胜片区、月坛片区、海淀的上地和中关村等一些学校周边的学区房的价格一下降了很多，尤其是像海淀区的蜂鸟家园和西城区德胜片区的一些房产，相比于最高点的时候至少有30%~40%的浮动区间了，这个浮动区间实际上就是北京学区房的房价里面存在的小泡沫。