2024年9月26日，中央首次提出“要促进房地产市场止跌回稳”；地产市场保价、涨价声音不断，如：9月28日，河南一家房企宣布涨价2%。今日法律回答设问：“多家房企宣布涨价是否合法？”给出法律性质的答案，还需正确解读“止跌回稳”等政策。

今日法律问答·止跌回稳

房地产市场止跌回稳政策仅有一句话，两层意思。但不同利益群体有不同的解读，如：多家房企宣布涨价，而多数刚性个人住房购买者则希望房价的构成为合理成本＋微利。有人可能要问，“止跌回稳”政策两句话究竟是何含义；文义解释如下：

第一层：“要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量”；前述规定意味着，国家并没有采取扩大房地产规模措施止跌回稳：

个人住房存量可能已供大于求，而存量房主要掌握在房地产开发商的炒房者手中；止跌回稳政策主要仅限于存量房，且需提高质量。例如：存量房不符合安全标准应加以整改，房地产市场是一个广义的概念，开发市场仅是其中的一个环节。

第二层：“加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地”；本规定意味着，国家采取措施支持盘活存量闲置土地。有人可能要问，目前存量闲置土地主要在哪里呢？

严格执行《城市房地产管理法》第二十六条等规定，房地产开发商事实上没有存量闲置土地的可能性，如：本条规定了“满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权”等。

2019年《土地管理法》修订后，国家颁布了《土地征收成片开发标准》，其中规定成片开发经三分之二以上村民代表同意的规定；不少地方政府实施了合村并居，存量闲置土地可能主要是集体经营性建设用地。

多主要供应个人住宅的条件已成就，但可以肯定认为，现有的地产开发商一定会曲解“支持盘活存量闲置土地”的政策，如：将集体经营性建设用地转为国有土地由其开发，然后由其确定个人住宅的价格。

“房地产市场止跌回稳政策”概说

二、“房地产发展新模式”概说

9月26日，中央还提出了“房地产发展新模式”。新模式当然需要政策支持，这一句话两层意思又有不同的解读，如：不少群体将“要回应群众关切，调整住房限购政策”理解可以炒房等。有人可能要问，“房地产发展新模式”究竟是何含义；文义解释如下：

第一层：“要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率”；前述规定意味着，目前个人住房贷款利率已超过周边国家，或者地区，如：远远超过我国台湾，或者香港地区，利率确定机关要回应群众关切。

在本文看来，调整住房限购政策，并不意味着“房子是用来住的”政策有所松动，而是计生政策已有实质变化，或者迁徙自由是公民的应然权利，国家据此应调整限购政策。

第二层：“抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式”，本规定意味着，2024年7月中央决定，或者部署的“加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式”已稳步推进，如：这里的财税包括完善房地产税收制度。

房地产发展新模式两层含义密切关联，如：调整住房限购政策与财税制度等；房地产发展新模式也可以理解为，国家事实上禁止非居住目的的炒房。

有人可能要问，目前资本为何相对集中在个人住房领域，使得价格不断攀升；劳动生产要素被低估，目前土地增值收益主要由资本享有。

对当前多家房企宣布涨价是否合法的问题可能有不同的看法。例如：根据《城市房地产管理法》第三十条的规定，房地产开发企业是以营利为目的，根据本条规定，多数人得出的结论为，多家房企宣布涨价完全合法。但在本文看来，本法对居民住宅建设作了特别规定，多家房企宣布涨价不合法：

《城市房地产管理法》第二十九条规定：“国家采取税收等方面的优惠措施鼓励和扶持房地产开发企业开发建设居民住宅”；多数房地产开发企业可以公共利益为由获得开发用地。从总体上观察，企业以公共利益为由使用土地，其商品和服务实行政府定价，且没有例外，如：非政府举办的教育、医疗机构等不再适用《土地管理法》第四十五条的规定。

国家采取税收等方面的优惠措施并不是促进房地产开发企业繁荣，其目的旨在，普通人用十余年左右的时间能购得起住宅，免受房奴之虑。地产开发商以公共利益开发个人住宅，国家与社会还有什么理由不对其开发的住宅实行政府定价呢？

有人可能还要问，当前多家房企宣布涨价？从总体观察，国家降低存量房贷利率；房地产开发商认为这部门利益为其享有。据此，价格主管部门等应认定价格行为不合法。

我国劳动生产要素被低估值得关注，如：不少人不愿意从事体力劳动等。为此，中央最近决定：“健全劳动、资本、土地、知识、技术、管理、数据等生产要素由市场评价贡献、按贡献决定报酬的机制”。

在土地增值收益中，“劳动、资本、土地”三要素是一个敏感话题。例如，南京市某区个别村干部相互利用对方集体土地，以谁投资谁受益的理由，将土地增值收益归其所有。究其原因，国家没有细化征收土地的增值收益，房地产开发等企业充分利用，使得个人住宅价格不断攀升。

土地增值税的概念

不少人反对征收土地增值税，表面上观察，有利于民生；土地增值税，是指土地价值非因施以劳力资本而增加的部分。国家提出“劳动、资本、土地”等生产要素由市场评价贡献、按贡献决定报酬的机制有利于财富平衡。

征收土地的增值收益，除了劳力投资外可由国家征收土地增值税，归全民共同享有；房地产等企业也没有囤积土地的必要。可以相信，不远的将来，劳动生产要素贡献的评价将逐步提高；炒房等现象将成为历史，房价的确定将逐步合理。

中华人民共和国城市房地产管理法

第二十六条 以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。

第二十九条 国家采取税收等方面的优惠措施鼓励和扶持房地产开发企业开发建设居民住宅。