中国地产陷入低迷已经三年多，2020年之后的这几年，每况愈下。

最初，房价的下跌是出现在四五线城市，当时，鹤岗这座名不见经传的小城突然间家喻户晓。

鹤岗的出名既不是因为产业，也不是因为什么不得了的事件，仅仅是因为房价的便宜。

在2020年前后，没人认为房价会下跌，更不没有多少人知道这个世界上还有几万块钱一套的房子，注意这里说的是一套而不是一平米。

想想看，当时的北上广深，10万+甚至20万+一平米的房子都比比皆是，结果在北方的小城鹤岗，一套房子仅仅只值5万块，这个反差不是一般的大。

也因此，当时无数人趋之若鹜，跑到鹤岗这座世外桃源去避世，既然在大城市立不下足，那么在小城市有个窝也是不错的选择。

事实上，当时人们以为鹤岗只是个例，但很快发现，其实早在2020年之前，我国类似鹤岗这样的小城的房价早都已经是白菜价，比如云南的个旧，甘肃的玉门，都是当时低房价的代表城市，且频繁上热搜。

后来，大家才知道，其实这些很少有人知道的小城市，房价的下跌已经持续了很多年。

事实上，像鹤岗，个旧，玉门这样的小城市，房价的下跌并非源于趋势，而是源于人口的外流。

比如吉林市，这是吉林省第二大城市，在历史上妥妥的二线城市，尤其是在东北地区经济繁荣的时代里，吉林市的名头和地位在全国范围内都是响当当的。

但是，诸位有多久没在新闻中听到过关于吉林市的消息了？很少被提及和关注。

事实上，现在的吉林市，早就不是二线城市了，而是落到了四线城市的名单之中。

在过去二十年里，吉林市的人口疯狂外流，2000年第五次人口普查的时候，吉林市还有448万人，到了2020年第七次人口普查的时候，仅剩下362万人，足足86万人离开了这里。

与吉林市类似的还有齐齐哈尔，2010年齐齐哈尔还有536万人，到了2020年只剩下406万人，整整130万人离开了这里。

对于这些城市来说，房价必然伴随着人口减少而同步下跌。

早在2020年的时候，诸多一二线城市还维持着房地产盛宴的时候，四五线城市的地产早就无人问津了，甚至整个城市都逐渐冷清了。

如果说四五线城市的房地产市场早就初见端倪了，那么一些三线城市的房地产则是在2020年之后，才逐渐走向没落的.

比如洛阳，赣州，淄博，包头，九江等城市，都是三线城市中比较有代表性的存在。

这些城市，在历史上大部分时间里，都是所在区域比较重要的中心城市，是拥有着比较强的资源吸纳能力的。

比如洛阳，是我国中西部地区第一个拥有地铁的非省会城市，能修的起地铁，运营的起地铁，本身就意味着这个城市的人口数量足够多，经济实力足够强。

所以，在2010年-2020年的这十年间，这些三线城市的房价基本上是跟随着大趋势在一路狂飙的，

只不过，相较于真正的一二线的大城市来说，三线城市还是显得弱势的多，虽然房价在这个阶段是上涨的，但是涨幅和成交远远及不上大城市，品牌房企的吸纳能力也远远不及。

比如包头市，历史上一直都是内蒙古自治区最大的城市，哪怕是首府呼和浩特，也无法与之相提并论；

但是随着这些年强首府政策的实施，呼和浩特的综合实力快速提升，虽然经济总量仍然不能与包头相提并论，但人口数量，基础设施建设的水平都已经高出包头很多。

现如今，包头还是在三线城市的队伍里难有突破，而呼和浩特早就跻身二线城市的队伍。

房价上也非常明显，2000年的时候，呼包二市的房价相差无几，但到了2020年房地产巅峰的时候，包头房价虽然也在上涨，但只有呼和浩特的一半左右了。

三线城市，大多数实质上是在2020年前后到达房地产价格和成交量的巅峰的，在这个上涨的过程中，涨幅是远远不及一二线城市的；

但是2020年之后地产开始回落的时候，三线城市回落的速度和幅度，又远超一二线城市。

2020年之后的这四五年里，房地产市场很差，但是一二线城市的房地产如同百足之虫，死而不僵。

比较有代表性的比如昆明，郑州，贵阳，沈阳等城市，在二线城市里中规中矩，过去几年的房地产肯定是下行的，但是毕竟作为一省的省会城市，人口是净流入的，经济是稳定增长的。

因此，房地产市场虽然不好，有所回落，但回落的幅度和速度都很有限，基本上还能维持稳定。

而一二线城市中的一些热点城市，比如成都，杭州甚至在过去这几年里房地产市场还保持的比较强势。

直到今年，全国大部分的一二线城市才逐步的进入到地产下行的周期。

为什么一二线城市的地产还能保持稳定，原因很简单，人口流入，经济具备增长里，产业上具备吸纳能力。

大部分的一二线城市，要么是全国中心城市，要么是区域或所在省份的中心城市，拥有强大的人口，资源，产业吸纳能力。

比如，西安，一座城几乎吸纳了整个西北地区的人口，产业和经济要素。

所以，有人又有钱，自然能够支撑地产保持平稳。

第一：绝大多数城市的房价都会陷入下滑的局面。

地产行业素来有短期看金融，长期看人口的说法，我国人口进入负增长的格局已经板上钉钉，各大城市的人口增长几乎不大可能来源于新生儿的增长，而是来源于从其他城市抢夺人才。

比如2020年第七次人口普查的时候，黑龙江省包括哈尔滨在内，竟然没有一座城市的人口是正增长的，没有人口支撑，哪来的房价的上涨。

以东三省为例，2020年第七次人口普查的时候，除了沈阳，大连和长春三座城市的人口为正增长，其他所有城市的人口均是下降。

所以，大部分城市房价下跌会是一个长期的过程。

第二：卖不掉

相较于跌价，卖不掉的问题将会是另一个主要特征。

我国有41.5%的家庭拥有两套或以上数量的住房，城镇居民中96%的家庭至少拥有一套住房。

所以，人人都有房，人口还减少，多出来的房子要卖给谁呢？

第三：二手房的价格比新房低

这个论断看起来似乎理所应当，人家新房是新的，各种配套和设计都更先进，贵不是理所应当。

但是事实上，以往可不是这样的，以前，同一个地段，同样的市政配套，以及同样的建造水平，老房子和新房子的差价并不会很大，应该说基本持平。

但是未来，越来越大概率的是新房比二手房的价格更贵，折旧这个问题将会逐步凸显。

未来，地产行业的再想像以前那样暴涨，难度越来越高，接受房地产回归平静，将是我们这一代人必须要面对的实际情况。