来自米宅

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现在到底有多少房子？

官方曾给出一个答案，6亿栋。

你没有看错，不是套，不是户，是栋！

这个数字看着挺吓人，平均下来每2-3人就拥有一栋房子。

那里面有多少老房子呢？

官方数据显示，有14省市2000年前建成住房占比已经超过35%了！

哪14省市？

上海、辽宁、天津、山西、河北、山东、浙江、北京、江苏、黑龙江、湖南、广东、福建、吉林。

预计到2040年前后，我国城镇既有房屋房龄超30年的将达80%！

老破房占比每年都在快速提升！

我们先看上海的情况。

现在全上海大概有200多万套老破小，其中有6-7个板块，老破小占比都超过一半。

上海每年二手成交量有接近80%都是老破小。

接着来看北京。

现在北京在售的二手房有13.6万套，其中房龄超过20年的将近5万套。

快占一半了！

更猛的是，老破小的成交比例在大幅攀升，目测已经超过一半。

厦门也很夸张，特别是岛内，80%都是老破房！

这段时间，房屋养老金传的沸沸扬扬。

大家都在担心自家房子老化后该怎么处理。

可以想象未来老房子的养老难度有多大！

随着小区愈发老化，要修缮的费用只会越来越高。

所以，你别看老破房买的时候便宜，持有成本呢？

很可能是个无底洞！

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你以为只有老破房持有成本高吗？

别忘了，还有一类更值得重视的潜在情况，就是商品房。

太多品质差的高层，后续维护成本非常大！

我们又是世界上为数不多的，以高层为主要居住类型的国家。

如果你生活在一线、准一线、强二线城市，或者你出差、旅游去过，一定会觉得：

这些城市好大啊！

就比如成都：

2000年，成都建成区面积210平方公里。2022年，成都建成区面积1063平方公里。

面积扩大5倍！

一个城市能快速扩张的背后，是大量的城市发展建设和新区建设。

去年我去一个中部省会城市调研，环绕城市一圈，竟然有不下7个新区！

按照他们的规划，一共要填满700万人。

遗憾的是，这个城市只有1000万的常住人口。

新区再建下去，可能整个城市的人口都不够用了。

现在全国一共有多少个新区？

上百个？上千个？上万个？10万个？从来没有人去计算过，或者是算不清。

单单获批的国家级新区就有19个。

这些新区中，填满了一排排的高层住宅。

其实不止大城市，很多小县城，过度开发的问题也很严重！

很多中西部县城，都有一个通病：

经济薄弱、人口收缩，却还在盲目扩建，贪大、贪新、贪全。

而北方造城，更有一套非常成熟的套路：

你敢信吗，一个市区人口不到26万的县城，大手一挥圈地造城，高楼大厦一条街七八个。

那些年，在房地产大浪潮的推动下，一夜之间，全国各地出现了大批大型高层住宅区。

可关键问题在于，那时候的开发商，有太多太多为追求利益最大化，高周转，多铺盘。

A盘的回款，马上投到B盘，甚至C盘。

底盘太大，一旦市场出现波折，就会有资金问题。

这么一来，能不能顺利交房？交付质量如何保障？都是问号！

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同时，高层因为人口密度大，公共空间和设施使用率高，会导致折旧率加速。

在北方，草坪2-3年不更换基本就会成片枯死，南方不换就是成片杂草。游乐设施、水系喷泉、地砖墙面、公共门禁，5年左右或坏或旧，10年不维护就会造成年久失修。绝大部分小区的电梯都没有得到足量保养，一般15年就基本没法再用，必须更换。时间再长点，就涉及到公共管道的寿命和更换，乃至房屋本体结构的加固。

所以，高层使用年限通常是50年，但大多数小区20年房龄的时候就已经破得不成样子。

有人说，这些还是问题？

找一家好物业不就行了！

朋友，如果你身处20年以上的老小区里，肯定不会这么说。

毫不夸张地讲，90%的小区都无法解决！

房子正集体步入“中老年”，已无法阻挡！

怎么办？

只有尽力去延缓。

这就不难理解，房屋体检、养老及保险制度，会在这两年被重点提起。

就拿房屋养老金来说，除了个人账户，还要建立公共账户。

毕竟这些年，几乎所有老房旧改修缮案例，都是地方补贴占大头。

公共账户主要由地方探索资金筹措渠道。

具体怎么做？

其实上面已经定调：

赋予地方更多权利，拓展地方税源，提高地方收入，自主解决财政问题。

新一轮财税改革，就是要增强地方财力，扩大地方税源。

特别是消费税，一旦从中央独收改为中央和地方分成，就相当于中央直接让利给地方了。

有机构测算，假设消费税全部征收后移，并按50%比例下划地方，将分别增加东、中、西、东北地区省份税收收入：3308亿元、1560亿元、1593亿元、500亿元。

另外，你有没有发现，个税APP的“收入纳税明细”也有了新变化。

悄悄新增了“经营所得，利息、股息、红利，财产租赁，财产转让，偶然所得”等五项功能。

今年以来，接连爆出多家上市公司被地方税务机关要求追缴、补缴税款。

同时，今年但凡有重要会议都会提到“新质生产力”。

可以这么理解，以人工智能、新能源、数字经济等为代表的新经济，将会逐步取代劳动力创收及土地财政依赖！

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过去20年，房地产高歌猛进的最大动力，就是城镇化带来的巨量住房需求。

如今，高速成长阶段已经走完。

现在处在什么阶段？

提质降速阶段！

怎么降速？

今年很多城市都在减少供地。

据不完全统计，重点28城中住宅用地减少的城市占比近8成。

上海全年商品住宅用地计划供应同比减少约10%。苏州同比减少约64%，创近10年新低。广州减少9%，重庆减少14%，合肥减少7%，济南减少33%，长春减少43%.……

怎么提质？

最近上海杭州苏州的土拍都炸翻了，多块地王重现江湖。

仔细看都是绝版好地，一般压箱底舍不得拿出来卖的。

叠加核心地段和产品新规，不敢想象，这些项目的价值会有多高！

但同时，警报也已经拉响！

房子真的太多了，这里我必须大声喊出来：

未来消耗巨量维护成本的老破房，不要买入！

空置率高且质量差的高层超高层，赶快卖掉！

这些房子终局已定！

谁持有，谁的财富就可能被冻结。

又是一轮浩浩荡荡的资产大洗牌啊！