烂尾楼现象在近年不断增加，《2023年全国烂尾楼研究报告》显示，2023年全国楼盘烂尾率是3.85%，烂尾楼面积2.31亿平方米，按每套房子100平方米算，即有231万套烂尾房源。

烂尾楼的存在让购房者压力倍增，一些购房者由于不能按时入住或是经济压力，纷纷选择断供，从而引起了购房者、开发商与银行等多方的经济纠纷，极大地影响了社会民生。

面对多方恶劣影响，开发商为什么不再投点钱将它建好？毕竟多数烂尾楼是建的差不多了摆在那里，从而解决造成的多方问题呢？

烂尾楼是获得施工建设许可证，但是资金、技术、规划等问题造成停工超一年的在建工程。

造成烂尾的原因较多，最主要的原因是资金的问题。

前期开发资金不足，在后续过程中因为监管政策变化，信贷收紧，未能及时引进资金；在全球经济大环境下，销售情况不乐观，项目资金得不到回笼补充，对于项目定位不足，销售困难。

也有房地产企业的资质管理不够完善的原因。

开发商追逐利益，偷工减料，导致项目本身存在质量问题，不能完成验收。

同时由于开发商自身经营不善，违法融资、挪用资金或者存在非法吸收公众财产和经济诈骗等违法犯罪被追究法律责任，陷入经济纠纷，项目被起诉查封也会烂尾。

当然，也可能存在对于城市建设用地缺乏科学规划，导致用地结构失调等原因。

众多因素叠加导致项目未能如期建成，导致烂尾。

明明再投一点钱就能够建好，为什么拯救“烂尾楼”是大问题、大麻烦？

复工续建引入资金困难。

说是再投一点钱就能建好，但是企业资金用来偿债和后续事项，很难有资金进行烂尾楼的续建。

而重新引入投资人困难较大，任谁要投入大笔资金到一个濒临破产的企业，与一个前途未卜的工程，在建过程中可能发生其他问题，造成损失扩大，或是项目完成后的变现预期效果等，无人能够保证，一定会慎之又慎，基于风险考虑不会轻易接手。

其次是工程牵涉复杂的法律关系。

房屋买卖合同纠纷、建设工程合同纠纷、建设工程材料等关联合同纠纷、借款合同纠纷、案外人执行异议之诉等纠纷阻碍着复工续建。

牵涉的群体众多，诉求多元，法律关系错综复杂，接盘“烂尾楼”就面临着要同时接手这些法律问题，也让复工再建提升难度。

最后是多方主体难以协调。

房地产停工项目牵涉的问题较多，需要行政机关强有力的支持保障，同时还需要管理人与政府、法院做好协调，政府内部又涉及多部门协作。

因此，没有统一的领导与协调机制会让流程变长、成本变高，阻碍项目进度。

烂尾楼的直接受害者是期房购房者，许多购房者都是耗费家庭积蓄付了首付；

按揭30年才买的房子，结果买的房子成了烂尾楼，自身还要按期还银行贷款，再加上大环境差，许多人甚至可能失业还要还贷款。

这些对于烂尾楼购入者不可谓不是大压力，可能许多烂尾楼业主每天醒来第一件事就是想：还要不要继续还贷。

已经有部分烂尾楼购房者选择了暂停还房贷，强调如果烂尾的楼盘不复工，自己就会一直强制停还贷款银行的月供，同时也指责问题在银行，直指银行监管不力，违规放贷，损失应该银行承担。

情理上，烂尾楼购房者的做法可以理解，但是从司法实践看，购房者不可以单方面不还房贷，而且规定必须偿还银行贷款。

购房者和银行签订了贷款合同，那么就有义务还本金与利息，此条款存在于合同之中，无论是因为何种原因，房屋购入者一定要还款。

在国内，大部分烂尾楼引起的购房者和银行之间的民间纠纷中，购房者停贷的，法院都是判决银行胜诉，购房者必须偿还贷款。

难道烂尾楼购房者就只能按期还贷，看着烂尾楼烂在那里，钱房两空吗？真的不能自行停止不换房屋贷款吗？

只能说烂尾楼购房者一定要慎重考虑停贷问题。

结合最高院审理的案件看，只有满足3点，才支持购房者停贷。

第一点是房屋购入者不需要再还款。

据2003年发布的《商品房买卖合同司法解释》规定，商品房买卖合同一旦被撤销、解除或是认准无效后，随附的房屋担保贷款合同也会作废，出卖人应当将买受人的购房本金与利息返还。

第二点是根据《借款合同》规定，房屋购入者约定好的还款要素与条款，无论如何拟定，对房屋购入者都没有约束力。

第三点是房屋购入者自身对合同没有过错下，依旧要求其还完剩下的贷款本金与利息，实际是不合理的增添了负担，导致各方权责失衡，不符合公平原则。

第一点是政府要敢于担当，善于作为。

作为监管一方，政府有责任、有义务推动烂尾楼的清理整治工作，从而实现为房企、购房者纾难解困的目的。

重点在于将主体责任实现细分，合理落实。

政府应当明确职能部门具备的监督管理职能，要将项目要求的审批、建设、验收指导等职责分清，明确银行和房企各自的责任，尽可能多渠道获取资金。

尤其是对涉及烂尾楼中存在的作风问题、腐败问题等，要肃清房地产乱象。

第二点是房企要多多配合整治，复工复建。

在政府摸排、登记造册现存烂尾楼之后，针对房企资金状况差异，拟定适配的复工方案。

对于具备自主复工实力的房企，应当支持项目继续建设，敦促其尽快复产复工。

对于资金短暂困难的房企，政府建立房地产纾困基金，寻求信托资金的支持或采取资产证券化的方式，为工程输入新的现金流，以便保交楼。

对资产负债规模大的房企，由政府出面，采取项目转让或平台公司代建的方式，化解风险。

第三点是烂尾楼购房者要多寻求帮扶，实现“逆境自救”。

对于已经封顶，只差水电气等家庭配套设施方面的烂尾楼，这种自救模式比较适用。

由于房企此前将项目用地、规划等许可办了下来，同时具备相应的房地产开发资质，也有合作信赖的施工团队。

现下因各种原因未完成的工程体量不大，花费也不是很高，业主可申请由政府出面协调相关配套设施企业，实行先安装使用再收费。

等到施工结束，敦促房企去办理“大确权”，便于之后房屋购入者完成分户产权证。

业主在房企丧失继续建设能力的情况下的自救。由业主成立自救小组，自己筹钱继续盖房子。

“烂尾楼”工程涉及多方利益，占用大量的资源与资本，事关社会安定和金融安全，是一个庞大系统的工程。

因此需要找出在“烂尾楼”工程续建过程中存在的问题，运用市场化机制，完善法律规定，明确行政机关、法院、债权人、债务人、管理人各方职责，并提出相应的解决办法，合力妥善地解决“烂尾楼”问题。

参考文献

[1]叶雅冰.论烂尾楼停贷纠纷中的合同联立与强制停贷权——兼论(2019)最高法民再245号判决的遗留问题[J].中国不动产法研究,2023,(01):223-239.

[2]宋钧.2024年年底前完成“烂尾楼”项目整治[N].石家庄日报,2023-07-10(002).