曾经风光无两，涉猎多领域的恒大开始变卖资产；把房产经纪行业带出“黑暗丛林”，市值一度达到800亿美元的贝壳市值，已经跌去75%。

“房地产行业与房产经纪行业要变天了”——即使没有买房卖房需求的人，也能在各路新闻中感知到这股味道。可以说，房产行业，特别是房产经纪行业，正面临着从资本层面到游戏规则层面的全面变革。

房产经纪行业的变革可能会比房地产行业更大。因为在中国城市化进程放缓，人口增长遭遇瓶颈的时刻，房产经纪行业已经代替房地产公司，成为了房地产市场最高权重的变量。

然而，所谓“恐龙效应”：权重大，在大环境变动之时受到的冲击也大。

实际上，相比科技行业，房产经纪行业在20年来可谓是格局极为稳定。链家、我爱我家、中原地产、21世纪不动产，这些拥有二三十年历史的老品牌，依然在市场上活跃。贝壳“一超”，其他“多强”并存的格局，也已经维持了5年多。

但这一局面正处于巨变前夜。促使行业发生深刻变化，有内外两个因素。

从外部因素讲，国家下定决心“房住不炒”，大幅提高贷款门槛，促使整个行业的交易频率与交易需求大幅下降。这也就意味着行业进入了比服务、拼口碑的时代，而这背后的本质又是比拼综合实力；

从内部因素讲，行业20年来的最大受益者贝壳找房，市值已经跌去75%，“恐龙效应”在客观上给新的行业竞争者打开了生存空间。

内外部的环境巨变，都在催生一个新的房产经纪时代的到来。正是在这个时刻，搭载红星美凯龙家居生态航母的美凯龙爱家横空出世。在这个十字路口，美凯龙爱家无疑是最引人注目的变量。

一般认为，房地产行业的拐点，是2016年。

2010年，国家停止房地产企业IPO申请；2016年，证监会终止房地产公司定向增发，房地产企业的股权融资基本停滞，紧接着，2016年底的中央经济工作会议，提出“房住不炒”的概念，房地产行业变革的大潮正式开启。

据中原地产统计，今年以来，各地出台房地产调控政策已超380次，刷新历史记录。再加上今年的反垄断、双减等一系列从侧面冲击市场的新政，房地产行业，以及对新房市场依赖性很强的房产经纪行业，可谓是雪上加霜。

环境巨变之时，在强大的经营压力下，房产经纪行业的局部已经出现病灶。

比如，今年深圳二手房市场急剧降温，中介门店关门歇业，中介离职等现象频现。就在今年8月份，龙华区壹城中心德佑门店店东“卷款跑路”，引发行业热议。这并非是德佑第一次出事了。2019年，据湖南都市新闻报道，长沙“德佑房产中介”一门店法人携款失联，其中30多名购房者受害，涉及“一房多卖”。

2020年1月，德佑因旗下门店伪造材料、假扮业主签约，被深圳市房地产中介协会暂停了网签系统使用权限。

在上海成名多年的德佑，于2015年被链家收购。作为将房产经纪行业带出“黑暗森林”，以服务水平见长的链家，实际上也朝着“打造最高端加盟店”的目标，来向德佑输出管理。

然而，行业迎来巨震，贝壳自身的市值都跌去了75%，作为“养子”，德佑的局面也就不甚乐观了。

对于此，美凯龙爱家总裁冯全林认为，这种“熵增”现象，其实是一家公司在迅速膨胀的过程中所难以规避的。具体来说，就是公司小的时侯，做事情都严格按照创始人的指挥行事，但公司大了，信息会在传递过程中不断衰减。如此一来，难免会导致一些问题的出现。

在掌舵美凯龙爱家之前，冯全林在民营企业和外资企业都工作过，涉足传统行业和互联网行业，既做过合伙人也做过创始人，他的观察具有代表性。

在冯全林看来，在行业面临洗牌的时刻，有品牌试图扩张，有品牌试图纯线上发展，尝试在不同的赛道中摸索到更正确的发展之路。美凯龙爱家正是深谙市场逻辑，选择最适合自己的战略。

随着房地产行业调控不断升级，行业发展的挑战也不断升级。

对此，冯全林表现得比较乐观。在接受「摩羯商业评论」专访时，谈及行业巨变，冯全林首先表达了对国家整顿房地产市场这种决心的认同。在他看来，一系列新政的出台，对房产经纪行业而言机遇与挑战并存。

以深圳为例。深圳的40、50年产权的公寓很多。双减政策出台后，义务教育公立学校的名校教师进行轮岗，既有利于作为一名深圳市民的子女教育，也有利于激活深圳的公寓租售市场。

再比如上海。2021年3月，上海印发了《关于本市“十四五”加快推进新城规划建设工作的实施意见》的通知，在嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇等五个新城，探索出台与中心城区差异化的购房政策，涉及放宽落户，未来新落户人群将向五大新城迁移。五大新城新政横空出世，既能让上海中心城区的产业人口压力得到缓解，也能够带动房地产市场继续向前发展。

2021年上半年的统计数据，也证明了市场前景并没有那么悲观。根据同策研究院数据显示，在年初“沪十条”出台的背景下，上海在今年上半年的商品房销售面积，累计同比增长达23%，表明市场需求仍然旺盛。

从宏观层面上看，房产经纪行业的确没有那么悲观。而从微观上看，也并非是整条赛道都进入下降通道。

2019年，德佑深圳店面开始频繁出现纠纷，在这年5月，美凯龙爱家成立，并于一年后的2020年8月进驻深圳。时至2021年下半年，美凯龙爱家已经进驻北京、上海、深圳、南京、苏州、合肥六个大中城市，店面总数超过750家，员工达到11000余名，规模仅次于链家、中原、我爱我家与Q房等原有大型房产经纪公司，跻身行业前列。

从友商战区负责人、店董到普通经纪人，之所以会加入美凯龙爱家，不仅仅是因为美凯龙爱家的“北斗七星”人才价值观与之不谋而合。更重要的是，美凯龙爱家提出的“五维一体”理念，以及红星美凯龙集团的家居生态综合优势，代表了新时代房产经纪行业的生态进化新方向，有望在行业板块巨震的环境中后来居上。

“五维一体”，指的是打造集“房产交易-房屋设计-房屋装修-家居购物-住家维保”五维一体的一站式全周期生态服务平台，希望为消费者提供“放心、省心、暖心”的服务，打破了传统房产经纪行业单一“租售”模式。

生存环境巨变，游戏规则要改，但不能打无准备之仗。经过调研，冯全林和团队发现：40%的购房者有重新装修需求。一套按照购房者使用需求进行过个性化设计的房子，平均去化周期为27天，效率提高了一倍。

现在，如果你去美凯龙爱家咨询购房，会享受被称为“特种经纪人”的高端服务。这些“特种经纪人”，他们除了能帮你出色完成房产交易环节之外，还能为你购房之后的设计与装修到物料采买，提供一条龙服务。

全周期陪伴式服务，提供一套房子的售前售后全套服务——这就是冯全林和美凯龙爱家想要的差异化，这种差异化也是占领用户心智的有力手段。而正是依靠优质全面兼有差异化的“五维一体”服务，美凯龙爱家把房产低频交易，转化为多场景多频交易，刚一出场就站稳了脚跟，并且吸引了大量富有经验的优秀经纪人加盟。

其实，不止美凯龙爱家有这种立足长远的思考。

2019年以来，贝壳找房连续控股南鱼家装、美窝家装，接盘万链家装。就在刚过去的2021年7月，贝壳找房宣布与圣都家装达成协议,将收购圣都100%的股权。圣都装饰董事长颜伟阳在《写给圣都小伙伴的一封家书》中，直言“我们愿意去干苦活累活，做贝壳的家装板块的链家”。

英雄所见略同。时代潮流要求有志于成为头部的房产经纪一鱼多吃、打通居住产业链。只不过，如果说这种探索全产业链服务的战略，对贝壳找房来说是在新时代“另辟蹊径”，那么对以赛道新选手亮相的美凯龙爱家来说，就是“与生俱来”。

实际上，新入局的美凯龙爱家，的确实力非同凡响。

美凯龙爱家的兄弟公司红星美凯龙家居集团，作为国内经营面积最大、商场数量最多以及地域覆盖面最广阔的家居巨头，业务涉猎范围广、体系成熟，全国布局300余家商场。美凯龙爱家可以有效整合住宅、设计、家装、家居惠购、住家维保等五大资源，完成一个崭新的家居生态的闭环。

在跨行业经验丰富的冯全林看来，不止是房地产行业，其实科技、汽车、制造业等大量的过去被视为经济发展火车头的行业，都面临着升级与洗牌。

从长远及全局着眼，冯全林认为，传统中介势必迎来变革，“信息匹配+住房服务”会形成新的行业趋势；应辨证看待新政，因势利导，深谙市场发展逻辑的新入局者或更具后发优势。

纵横捭阖20年，房产经纪行业从不吃差价的1.0时代到真房源的2.0时代，现已进入居家综合服务能力的3.0时代。

推动行业第三次变革的动力，在市场需求层面，是客户都想多花点钱少费点心；在政策立法层面，是房住不炒与去杠杆化。两者都客观要求房产经纪公司继续进化，以服务导向取代规模导向，并吃透家居产业链。

具备先天优势的美凯龙爱家，搭载红星美凯龙这样的家居生态航母，其五维一体的发展战略，将决定其必然是行业变革的主要推动者之一，携手友商助推行业有序健康发展。