文/谢逸枫
7月9日晚间，万科公司会议室，董事会主席郁亮、总裁祝九胜、财务负责人韩慧华、董秘朱旭、高级副总裁兼商业事业部（BG）首席合伙人孙嘉接待了广发证券、花旗证券、海通证券、中信证券、国信证券、中金公司和华泰证券的调研。
万科对行业走势、业绩亏损、开发业务、交房与销售及债务与融资及资产处置、高管增持方面进行回应，通过千方百计的自救，对行业与公司前景的看好，向股东、市场释放积极、向好、信心的消息。
一是对行业走势判断的回应：“随着政策的持续支持和市场的逐步恢复，万科相信能够抓住行业发展的新机遇，实现更加稳健和可持续的发展。”
本轮政策对症下药，直指痛点，效果明显。相信应对市场变化的政策工具是非常充分的，并且已经做好了准备。6月百强房企全口径销售金额环比增长32.5%，同比降幅收窄。核心城市成交有企稳迹象，4月份以来万科自身销售额逐月上升。
万科表示坚定看好行业前景，相对于潜在总需求，目前市场供给水平无论从总量还是结构方面都不充分，活下去并且能够提供优质住宅的企业有机会。未来十年市场需求量完全可以保障每年10亿-12亿平方米的开工量。
2023年商品住宅新开工量只有6.9亿平，2024年前5月进一步下降25%。照此推算，2024年住宅新开工量不会超过5亿平，人均量比发达国家目前水平还低。从城市发展阶段和人们改善的追求看，行业只要活下去就一定有机会。
尤其是能够提供优质住宅、满足改善性需求的房地产企业，优势会更加明显。随着房地产政策的持续支持和市场的逐步恢复，万科相信能够抓住房地产行业发展的新机遇，实现更加稳健和可持续的发展。
二是对业绩亏损的回应：“在房地产发展新模式下，尽快重回健康可持续发展道路，回馈股东”。
2024年上半年万科业绩预告显示，万科预计当期净利润为亏损70亿元至90亿元，公司上年同期为盈利98.7亿元，一季度为亏损3.61亿元。扣除非经常性损益后，万科预计其净利润为亏损50亿元至65亿元。
“公司对业绩亏损深表歉意。”万科对此解释称，主要原因包括房地产开发项目结算规模和毛利率显著下降、部分项目计提减值、非主业财务投资亏损、大宗资产交易和股权交易价格低于账面值。
针对业绩亏损，万科总结为四个原因。第一是房地产开发项目结算规模和毛利率显著下降。报告期内，房地产开发业务结算利润主要对应2022年、2023年销售的项目及2024年上半年消化的现房和准现房库存。
这些项目大部分为2022年前获取的土地，地价获取成本较高，后续销售阶段市场持续下行，销售情况和毛利率均低于投资预期，导致报告期结算毛利总额大幅减少。第二是公司对部分项目计提了减值。
第三是部分非主业财务投资出现亏损。目前万科公司全面聚焦综合住区开发、物业服务、租赁住宅三大主业，产品线建设更加成熟，管理更精细化，产品服务竞争力进一步提高。第四是部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值。
万科表示，对业绩亏损深表歉意。报告期内，公司聚焦现金流安全，按照“一揽子方案”的明确路线图，推进业务重整和风险化解，着眼长远推动转型升级。公司有信心、有决心聚焦主赛道，尽快重回健康可持续发展道路，回馈股东。
历史上我们出现了转型操之过急、步子太大，开发项目投资过于乐观等问题，随着市场的变化、房价的下跌，这些问题对公司现金流和业绩都产生了压力。一般而言，一季度是交付结算的淡季，二季度的交付结算规模要显著超过一季度。
万科从2024年二季度开始全力落实瘦身健体的一揽子稳定经营和降低负债的方案，对库存去化、资产交易和股权处置都采取了更加坚决的行动。有些交易价格低于账面值，并且主要发生在二季度，这些举措有助于公司更快回笼资金。
是我们保安全、活下去、重新回到高质量发展轨道必须要付出的阵痛和代价。下半年会全力以赴，积极落实业务重整和化解债务风险一揽子方案，有信心、有决心，在房地产发展新模式中，聚焦主赛道，推动企业尽快重回健康发展轨道。
三是对开发业务的回应：“在开发业务、租赁住宅和物业服务三大主业上持续发力，特别是在租赁住宅领域。”
万科在开发业务、租赁住宅和物业服务三大主业上持续发力。特别是在租赁住宅领域，万科泊寓通过提升运营效率和积极响应政府号召，参与保障性租赁住房建设，继续保持行业领先地位。
万物云的数字化转型为万科的物业服务带来了显著的效率提升。通过智慧化手段，万科不仅提高了服务响应速度，也为客户提供了更加个性化和高质量的服务体验。
万物云在物业服务方面展现出色表现，经营良好。蝶城运营提效成果显著，上半年提效近2亿元。万物梁行继续蝉联“中国IFM综合设施管理企业TOP1”，实现多项创新服务产品落地试点。
万科的租赁住宅业务在上半年继续保持行业领先优势。泊寓的GOP利润率达到90.1%，同比提升1.3个百分点。新项目拓展达1.5万间，比去年同期增长85.3%，管理规模继续保持集中式长租公寓管理规模全国第一。
四是对交房与债务的回应：“保安全、活下去、重新回到高质量发展轨道必须要付出的阵痛和代价”。
万科列举了一系列在业务重整和化解风险方面取得的积极进展，第一是业务方面，2024年上半年万科实现高品质交付7.4万套房，其中二季度交付了5.6万套，占比75%。2024年上半年万科销售金额1273.3亿元，保持行业第一阵营。
第二是偿债方面，2024年上半年万科完成全部到期公开市场债务偿付，年内已无境外公开债。万科下半年境内公开债券还剩2笔，将通过经营端现金流、银团贷款、资产处置、银行信贷等渠道安排偿还。
上半年完成3笔境外债的偿付，折合人民币约105亿元，年内已无到期的境外公开市场债务。完成3笔境内公司债和中票的偿付，合计50亿元。下半年境内公开债券还剩余2笔，合计共43亿元，通过经营端现金流、过渡银团等渠道偿还。
第三是融资方面，2024年上半年万科按照“应报尽报”原则，积极申报城市项目白名单。公司获得了金融机构极大的支持，融资渠道保持通畅，合计新增融资、再融资超600亿元，对应偿还超过500亿元。
其中招商银行牵头的200亿元银团贷款，是近年来房地产单笔金额较大的一笔贷款。此外，利用经营性物业贷款的政策机会，积极开展专项行动，2024年上半年新增149.8亿元。目前银团贷款有序推进。
2024年5月万科获得招商银行牵头的200亿元银团贷款，这是近年来房地产单笔金额较大的一笔贷款。6月落地交行固融资产包融资。未来万科还将继续争取银团贷款机会，巩固公司现金流。
第四是资产处置方面，在大宗交易的资产交易实现回款93.4亿元，同时REITs方面取得积极进展，印力REIT完成上市发行，发行规模32.6亿元，保障性租赁住房REITs和物流仓储REITs在申报过程中。
五是对高管增持的信心回应：“当前虽然在经营上遇到挑战，但公司已经明确了瘦身健体的行动路线。”
行动中可以看出，万科正在想方设法自救。万科对外公布了一份管理层集体增持计划。2024年7月9日，万科发布了高管增持公告，公司骨干管理人员计划于6个月内自筹资金2亿元增持公司A股股票，表达对公司前景的坚定信心。
按照计划，万科骨干管理人员1862人计划自筹2亿元，增持公司A股股票。这是万科自2022年以来首次发出的管理层增持。目前万科的业绩和股价都处在低位，7月9日收盘时万科A股价为6.71元/股。
增持公告显示，万科此次增持不设定价格区间，增持股份自愿锁定两年。增持主体包括在公司全职工作的董事、监事和高级管理人员，总部、开发经营本部和各业务单位的主要管理人员以及核心骨干员工等。
万科的本次增持计划，管理团队增持金额将不低于总额的三分之一，以号召广大骨干员工与公司发展进一步绑定，有助于推动瘦身健体一揽子方案尽快取得阶段性成果，相信公司未来将重新走到健康发展的轨道上。
万科称，此次公司管理团队及骨干人员共同参与，在能力范围内进行最大力度增持，以表达对房地产行业与公司前景的充分信心，希望向市场各方表达与股东同呼吸、共命运的决心，提振市场信心。
