老潘说

任何行业，“带头大哥”很重要。

比如一个行业好不好，卷不卷，受不受尊重，关键是看“行业一哥”！

早期“重物业，重产品，讲情怀”的地产一哥，万科是不错的，而后来恒大“三高”模式，碧桂园“高周转”模式，把行业大部分房企带入“卷杠杆，卷速度、卷规模”高风险通道……硬是把企业成长路线“带偏了”。

同样，一个城市房子好不好，品质如何，要看当地龙头房企。比如都说杭州是一座高品质城市，那是因为滨江、绿城2个龙头房企，带得好！

今天我们回过头来，再看看如今的万科，尤其正处于巨变和活下去语境下的万科，此刻的万科，又是一种什么样的光景了？今天老潘分享一篇亿翰智库的专业分析文章。

正文：

没想到

仅仅四年时间，万科业绩跌去“65%”。

从20年7000亿峰值，跌落到24年不足2500亿

跌落前三，位列第5

万科神话不再

万科，再也不是那个谁都不能撼动的龙头！

part1

2025年，是万科真正生死年！

过去的24年，万科真体会到了“活下去”的艰难。

这一年，万科经营性现金流连续十余年为正的神话，被打破；

这一年，万科利润出现首亏且巨亏98.5亿，震惊行业；

这一年，各种负面舆论，缠身万科，一波未平一波又起；

这一年，万科应对危机的态度和方式，也让各方不满。

也正是这一年，万科开启了卖卖卖、砍砍砍、退退退的自救之路

2024年过去，万科也算是暂且熬过了一关。

但是对于2025年，不确定性可能更大。

2025年，才是万科真正的生死战！

核心在于万科“短债集中压顶、销售不畅、融资困难”，三者直接决定2025年万科的处境可能会更难。

万科活不活的下来？就看2025年！

part 2

行业对万科的信任分，24年下降有点多

2024年，迎来了这么多年来的首次亏损且巨亏。

24上半年财报归母净利润亏损98.5亿，同比下降199.8%；毛利润率更是降低至7.2%，较2023年同期大降12.1个百分点。

2024年三季报数据显示，1-9月万科归属于上市公司股东的净亏损179.4亿元，同比为-231.73%。

万科的首亏巨亏，毫无疑问，震惊了地产圈。

因为在大众过去的认知里，万科的利润虽没有拔得头筹，但也说的过去，以往也没有出现过亏损的情况，而且这一亏就亏了这么多，可能是A股房企中亏损最严重的房企之一。

更难受的是，修复利润，短期并没“有效的”应对之法，只能是走一步看一步。

2024年的这一年，对万科而言可谓是多事之秋。

除了利润、财报表现不尽人意外，各种舆论攻击也是不断，特别是不少供应商和合作伙伴，对他们到了深恶痛绝的地步，还有投资人，也是极其愤怒，公开指责不断，我们也听到不少，对管理层的指责更多。

比如跟当年宝万之争的时候一样，管理层不作为，根本不顾投资人的利益，用所谓的小股操盘进行利益输送，将钱都套进了自己的口袋，不顾企业死活，直接躺平了，任由股价、债券价格大跌，没有一点点企业家精神；还有更毒的，直接给万科定了命运：万科好不了了，2025年肯定得爆……

类似这样的话真是不少，想不听都不行，比这难听的还有更多。

彼时烟台合作方几篇熊文更是火到一塌糊涂，对万科及管理层做了公开审判，很多人应该都看了，一条条的声讨绘声绘色，就算到了今天，烟台万林也没想过放过它，时不时丢出一个手榴弹，2025年1月13日，又新出炉一篇……

一瞬间，万科的神话破灭了，大家的信仰倒了，滤镜也碎了。

当然，万科也公开表态过，反思过，也立了flag，但直到现在好像也并没有从风险中全身而退，行业排位也直接滑到了第五，万科承诺的2年减少有息负债1000亿，而2024一年过去了，有息负债总额却在不降反增！

为何如此结果？

可能是大家对万科已经没有信任，对万科的管理层更没有信任了，哀莫大于心死，大概就是这样吧。

part 3

全方位盘整，万科成功穿越24年

2024年，万科坦承了自己的困境，且积极应对。

自救1 向外发力：万科24年“借钱、筹钱”很努力！

4月30日，中金印力消费REIT发行成功，发行规模为32.6亿；

5月13日，通过旗下控股子公司持有的项目公司股权质押或项目资产质押等方式向中国银行、北京银行、农业银行等申请总计73.39亿元贷款。

5月16日，于深交所发行一笔规模14.25亿的商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS）。

5月20日，获得中国银行12亿贷款。23日宣布成功获取一笔200亿的银团贷款，万科已与招行及其他多家金融机构签订相关协议，以旗下万纬物流股份为抵押物，已到账100亿。

7月18日公告，以全资子公司深圳九州、重庆溪畔分别以持有的土地抵押给银行，为公司两笔融资提供担保，向银行分别融资120亿、27.28亿元，合计147.28亿元，期限均为4年。

7月19日，分别获得交通银行、中国银行贷款10亿元、27.9亿元，合计37.9亿元，期限分别为15年、7年。

自救2：向内发力：兵贵神速，万科快速清理“非主营业务”。

除了向外借钱外，万科24年也向内发力，果断断臂求生。

在新确立“住区开发、物业服务和租赁住宅”三个主业后，将其他业务慢慢清理出去，商办资产则通过大宗交易或REITs等方式剥离出去。

2月，以23.84亿元的价格将上海七宝万科广场50%权益卖给领展，自此，万科完全退出七宝万科广场，这也是万科经营的最好的项目之一。

5月8日，万科深圳超总地块（2017年12月以31.37亿元获得）卖给了深圳百硕投资与深铁集团联合体以22.35亿元底价竞得，相当于7折价格出售资产。

7月15日，万科骨干管理人员完成2亿元增持计划……

自救3：多方开展资产盘活，大宗交易

好在2024年，万科通过坚持销售、资产盘活（2023年至2024年9月累计盘活和置换新增产能474亿）、大宗交易（2024年1-9月实现大宗交易签约金额233亿元）、拓展资产退出渠道多渠道筹措资金，万科总算是完成了2024年到期债务的

“保兑付”！

万科一系列努力下，2024年的尾声，我们似乎看到万科一点曙光闪现。

自24年10月开始，万科连续在杭州、成都、青岛、广州、唐山等地拿了几块地，12月17日时隔4年，首次在广州以底价28.8亿斩获番禺三宗地块。

从全年拿地的总量上看，肯定是不能跟以往相比，与最高峰时期更是不在一个量级，但是企业在经历风波后，能持续拿地，能在一线城市拿地，这是不是一个好的迹象？现在判断还为时尚早。

恒大、碧桂园等一众头部房企的爆雷，用事实证明“大而不倒”是个伪命题，什么我命由我不由天。

一家房企何其渺小，无异于五指山下的孙悟空了。

如今的行业劫难，也不是为了专门考验万科为难万科而设，而是给所有房企出了一道20年难得一遇的难题。这个行业过去的确太疯狂了！

这一轮洗牌

熬过去了，是另一番景象，什么都好说；

熬不过去，就只能下牌桌，say拜拜了。

眼下，宏观有经济压力，行业有阵痛惯性，企业有经营惯性，即使宏观向上，行业向好，但也未必能反馈到每一个个体身上。

part 4

2025年，万科才将进入暴风中心

如果说2024年是风波的起点，那么2025年，万科则是真正进入暴风中心！

2025年，才是真正考验万科的时候。

其一、到期债务压顶。

2025年，万科将面临到期和回售债务的高峰。

比如2025年公司债与中期票据总额215.9亿。

2025年到期的中期票据共有8笔，合计总金额207亿。

图表：万科存续公开债到期分布（公司债+中期票据）

图表：2025年到期中期票据

其二、核心城市货值，可能不太多了。

万科22年到24年上半年合计拿地规划计容建面1311万㎡，占合约销售面积的比值只有21.7%，而且整个2024年并没多少新增土储获取，企业在核心城市土储并没得到有效补充。

更需要提及的是，企业在一些低能级城市还有不少库存待消化，比如玉溪，这对企业25年销售支撑，或较为有限。

图表：万科2022年-2024上半年新增土地投资（万㎡）

其三、短债占比提高，在手资金恐怕不够还了。

这2年，行业公认的是融资环境较差，万科也并没有得到特殊对待，再加上销售难，企业的现金流也是处在快速消耗状态。

截止2024年9月底，万科的货币资金总量是797.5亿元，比2023年末的998.1亿减少200.6亿元，有息负债合计3276.1亿元，一年以上有息负债占比为64.4%，一年内到期的有息负债为1166.3亿元。

这就麻烦了。

即使货币资金全部用来偿还短债，覆盖率也仅有68%。

而截止2023年末，有息负债合计3200.5亿元，一年内到期的有息负债624.2亿元，占比为19.5%。对比之下，等于说——不到2年时间，万科短债占比已经由19.5%提高35.6%。

万科，25年短债压力陡升。

事实上，企业的货币资金里肯定有一部分是受限制资金，肯定不能随意乱动，如果把这部分钱抛除，万科能动用的钱更少了。

万科，还有其他家底吗？

眼下，在万科体系里，最优质的资产就是万物云，目前万物云的市值是200亿出头，这么说吧，如果万物云能不受万科波及，已经是极为理想的结果，但如果说万物云是不是拯救万科的最后一根稻草？万物云，可能还担不起这个重任。

万科25年命运几何？还需要天降救世主！

外力是关键——单靠自己折腾，难度太大！

救世主1：政策能持续跟进，快速落地，带动行业信心整体修复。收储政策能更快，更早落地见效，让万科手头的库存和限制土地能动起来，把占用的钱放出来，活起来。

救世主2：金融机构25年能拾起信心，敢给万科多放款；

救世主3：企业自己不能躺平，不能等着别人来救，要保交付，也要保兑付。更不能抱着，我是行业头部企业，我一定不能倒，政府一定得救我的侥幸心理。

小 结

2025年1月9日，万科表示，针对2025年将要到期的公开债务，公司将全力以赴，从经营端和融资端等多方面筹集资金。并强调，将通过积极销售回款、持续推进大宗交易、加快非主营业务退出以及持续争取融资资源等方式，确保能够应对相关债务的兑付。

希望万科能说到做到，希望有好消息传出，希望万科能熬过去！

来源：亿翰智库

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