读懂中国楼市
这几天，网上广为流传着一篇关于杭州楼市的文章《杭州楼市的接力棒，怕是要滞留在我手里了！》，也有媒体在转载文章时直接将标题改成了《杭州楼市已经逐渐失控》。
该文认为，杭州楼市的畸形之处在于“二手卖不掉，新房嗷嗷抢”，二手挂牌价成了新房市场的图腾和信仰，而新房市场也成了土地市场的图腾和信仰。
文章对杭州高企的二手房存量表示担忧，二手房库存形成堰塞湖，流入量远远高于流出量，堰塞湖水位不断上升，甚至最后可能会引发大坝决堤。
这个担心，不无道理。
文章所叙述的现象是杭州房地产市场公开的秘密，了解市场的人已经见怪不怪，但对房地产市场了解不多的公众仍然感到触目惊心，并立即引发热议。
杭州楼市“失控”在哪里？“失控”是为何造成的？
畸形的市场可否扭转？
二手房市场的堰塞湖，是否将要决堤？能否避免决堤？
“失控”的市场，是否还能再“控”住？
01
前面提到的这篇网文，对杭州楼市的描述，除对个别楼盘定位有些偏差以外，所谈及的市场现象和数据，基本反映了市场的真实情况。
即杭州楼市是一个极其畸形的市场。
简单地说，就是“二手卖不掉，新房嗷嗷抢”。
商品房限价政策所形成的巨大套利空间，成为鼓励人们投资投机的最大动力。
“摇摇摇，闭眼摇”是商品房市场上的常用语，人们对套利空间的关注度远远大于对商品房居住属性的关注。
这一畸形的局面是如何形成的？
这还需要追溯到2015年，市场和政策的这一轮周期说起。
2015年，A股崩盘，严重的股灾对中国经济产生了重大影响，又恰逢叠加低迷的楼市。
由于2011年-2014年连续4年的严厉调控， 库存积压严重，特别是三四线城市。官方为了减少股灾对经济的冲击，重新启动房地产市场。
2015年，货币政策处于高度宽松状态，一年中连续5次降息、5次降准，年底的中央经济工作会议明确提出“房地产去库存”；2016年，政府工作报告中又提出“提高棚改货币化安置比例”。
高度宽松的货币政策+棚改的货币化安置，大大刺激了商品房的市场需求。
于是，除了最敏锐的一线城市深圳和上海，在2015年就开始大幅度上涨以外，其他一二线城市，在2016年开启了一轮罕见的房地产市场大牛市。
特别是被称为“四小龙”的二线城市（合肥、南京、苏州和厦门），价格涨幅惊人。
同时，热度也传导到了叠加诸多光环的杭州（G20峰会举办、获得亚运会举办权）。
2016年9月，市场出现失控迹象，官方采取了急刹车的措施，“930调控”出台。
“930调控”在限购、限贷的基础上，又增加了限价政策。
杭州楼市真正的“控”，是从2016年“930调控”的限价，再到2018年3月的摇号政策。
鼓励合法合理的投资和投机的市场逻辑就这样诞生了。
杭州楼市畸形最重要的逻辑就是，一二手房限价的套利空间。
商品房限价政策造就了市场倒挂、造就了套利空间，激发起极大的投机投资热潮。
02
尽管目前杭州绝大部分板块的套利空间已经逐渐消失，但仍有少数板块仍存在着巨大套利空间，投资投机者趋之若鹜（没有任何理由谴责这些投机者，是限价制造的市场逻辑，让他们合法合理的投机投资）。
投机投资者想要变现，必须要到二手房市场，二手房蓄水池不断有水流入，而且流入速度远高于流出速度，于是二手房市场的蓄水池水位不断上升。
2021年底开始，杭州二手房市场流出的速度骤减，到今年春节后特别是3月，二手房市场才出现一次久违的强劲复苏，但4月行情再次转淡。
4月，杭州二手房成交7264套，环比下降28.8%，同比增长83.6%。这一成交量处于近两年杭州二手房月成交量的高位，但与2018年至今同期月份相比仍创次新低。
杭州二手房的挂牌量已经达到约21万套 ，如果与4月二手房的成交量做一个简单粗略估计，库存二手房的去化周期将高达约30个月。
不过，约21万套的挂牌量还包括了部分非住宅项目，仅住宅房源大约17万套。
过去三年（2020年至2022年），杭州市区商品房成交约45万套，其中包含商品住宅约36万套。
这些住宅在近一两年内，将迎来交付并办出产权证。以最保守的估计，有20%的投资者（前述文章中提到杭州二手房价格最高的楼盘之一，抛盘率都曾高达20%以上），又将产生约7万套二手房房源。
如果二手房蓄水池流出速度不加快，那么水位还将继续上升，去化周期可能会远高于30个月。
仅从二手房库存的堰塞湖现象来说，不能不令人担忧。
此外，值得警惕的是，杭州也是居民资产负债率最高的城市之一。
2022年，杭州居民杠杆率约139.7%，位居首位，南京为108.8%，珠海、深圳和厦门也超过90%。
03
面临二手房“失控”局面的，绝非杭州一个城市。
全国众多城市，在经历了这一次楼市复苏后，不约而同在4月出现了疲弱的势头。
这是过去十几年中，包括2009年的复苏、2015年的复苏，都不曾出现过的现象。
深圳：4月二手住宅过户量3192套，环比下降19%，同比上涨72%。大鹏新区环比增长较猛，盐田略微正增长，其余区全部下滑。
广州：4月二手住宅成交10500套，环比下降14.4%，同比上涨44.3%。11个区二手房环比全线下跌，其中多个区环比跌幅超15%。
北京：4月二手房成交约12101套，环比下降26.2%，同比上涨1.1%（数据截至4月26日）。
南京：4月南京二手房成交11318套，环比下降13%，同比仍大幅上涨87%。
不少城市的二手房挂牌量也在激增。
北京4月初二手房挂牌量井喷超11万套；广州在2月底二手房挂牌量突破13万套，至4月中旬再次破14万套；西安在3月二手住房挂牌量已达18万套；郑州在5月初二手房突破10万套等等。
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如果说，二手房库存堰塞湖或导致楼市“失控”，那么“失控”的尽头在哪里？能否尽力避免堰塞湖决堤？
从根本上，校正商品房市场和二手房市场之间的畸形，需要弥合商品房和二手房之间巨大的套利空间。
要么放开商品房的价格，这样的话被限价的商品房瞬间暴涨，套利空间将被瞬间填平；要么让二手房的价格降下来。
因此，有人提出现在就解除限价政策。
但如此，政府公信力将荡然无存，特别是2018年以后的“双限”政策，商品房限价在土地出让时就已经确定了，实际上是政府对社会的一个契约和承诺。如果现在解除限价，实际上是违约。
现在立即解除限价之路，显然走不通。
前述网文的作者也提出了两条建议：
1、出台二手房指导价。
对作者的这一政策建议不敢苟同，至少不能完全认可。
事实已经完全证明，我们六年前曾经做出的判断：限价政策事与愿违。
楼市的失控，其重要原因恰恰就是因为官方的“控”。
如果仍沿用这一思维，用新的“控”去拯救“失控”，可能带来更大的后遗症。
况且，无论是“428”政治局会议对经济形势的判断，还是4月宏观经济数据，亦或是4月房地产市场数据，都显示市场风险不容乐观。
现阶段继续用“控”的方法，未必是合适的时间点，甚至可能酿成新的风险。
2、出台全面限售政策。
这一条略有道理。
但也不能全面限售，只能是提高限售比例，让更多套利空间较大的项目限售。
重要的是，让市场无形之手发挥作用。
二手房抛盘积累到一定程度的时候，一定会有更多的卖家抢跑，价格一定会逐步下跌。
官方的重要职能是，让市场信息透明，警示市场风险。
05
有人抱怨，房子砸在金融机构、开发商、银行手里，就是硬着陆（系统性金融风险）。难道房子砸在普通人手里，就是软着陆吗？
这不是调侃，而是一个基本事实，任何一个普通人都应该认清这个逻辑。
一个恒大就高达2万亿元的负债，如果有五个恒大，就是10万亿元的债务，足以拖垮整个金融体系。
但如果10万亿元分布在1000万个家庭，每个家庭负债100万元，违约和断供的概率就将小得多。对普通人来说，断供违约的成本是相当高的。
很多经济学家、学者都在讨论，如何修复经济？如何修复房地产市场？
消除二手房堰塞湖的拯救途径应该是，让高水位的库存自己能够逐渐吸收泄洪。
当然可以出台一些针对二手房市场的特殊政策，如阶段性减免交易的税费，甚至阶段性针对购买二手房不计房票，松动限购等。
但最重要和最根本的是，要恢复人们的市场信心。
一个简单而浅显的逻辑是：
对于包括企业家在内的富人，需要拯救的是他们的信心；
对于普通人群，需要修复的是他们的家庭资产负债表。
