去年前年比较火的就是海珠的越秀琶洲南TOD，以及天河的保利天瑞，一个头牌，一个探花。

天河海珠这几年的楼市风云里，基本都被他们抢了风头，地王也基本是被他们三个给抢了。

中海虽然在观澜府的营销上赢了，靠PPT就把房子卖了，但在2021年的土地市场里抢了几宗蚊蝇地块，吃了大亏，像江泰里、观澔府货量虽然不多，但是非常难卖，而且这两块地也是曾经的地王，所以后续没有跟上越秀和保利，今年势必要在中海大境这里赢回来。

而保利这几年在广州的表现虽然很扎眼，但是地块都不是特别好，都是靠捡便宜卷别人取胜，或者是被外地开发商拉着一起做，最后的结果不是卷户型就是卷价格了。

去到哪就卷到哪，绝不给人做嫁衣，在荔湾用和悦滨江、保利和颂卷死芳村花地湾，在增城用水木芳华卷死凤岗朱村，去到白云用保利云境卷死周边二手，最近又用翔龙天汇和保利天汇搅局天河东和黄埔。

但这几年真正的赢家其实是越秀，越秀作为本土国企，又和广州地铁联手，造了几个大盘，2021年的番禺和樾府、2022年的琶洲南TOD，2023年的天河和樾府，以及2024年的大观路板块。

海珠西这边，中海在海珠西有中海大境，保利虽然有东方红，但定位不同，也不是对手，越秀仍然霸占琶洲南二期以及琶洲地王，保利的湖光月色也卖得差不多了，再到珠江新城板块，基本都是保利的地盘了。

唯有大观路的越秀和保利应该还有一战，大观路的两块地王都是越秀拿的，但是旁边还有保利天汇和保利天瑞夹击，日子应该也不会太好过。

今天我们还是来说一下这三个盘吧，后续再详细点评。

海珠中部最大的盘就是逸景翠园了，但是楼龄也有20年了。

周边十几年没有开发过这么大的盘了，当中海以楼面价五万多摇号拿下这块地之后，就有很多人在等着中海的房子出来了。

由于是地铁上盖，开发周期会长一些，而且分了不同的地块分批开发。

中海策略非常明显，知道自己地段好房子好，首开的户型就做得比较一般，125也才做了三房，140的户型竟然没有长阳台，首开便宜的楼栋位置也一般。

即便是能挑出毛病也不愁卖，同样1000万你去哪里选呢，琶洲买不到，海珠西你不会去，天河只能到广园路以北，而且货量不多，根本不缺客。

首开便宜，也给了后期涨价的理由，位置、户型更好，更有涨价的理由了，给了前业主交代，也留了退路给自己。

小区怎么样，中海开发，当然没问题，地段也很好，11号线地铁上盖，近珠城和琶洲，最重要的是它是大盘，海珠这几年太缺大盘了，环境还这么好，不过也要注意，前面新滘西路24小时的噪音影响。

接下来说一下价格，首开肯定不会太贵，预计125的最便宜应该不到1000万，140的不到1100万，但是货量才三十多套，不一定能买到，所以不要有太大的惊喜。

这个盘的主力户型是160/190/270，总价在1500-2700万之间，所以125/140的两个面积不是这个小区的主流产品，只是方便上热度，给到的位置也不是最好的。

当然，不管是哪个面积，总价都1000万起了，这样的人群一般也不是刚需了，所以刚需们特别是需要上学的刚需们，就不要硬挤了。旁边规划的中大附中并不是对口中海大境的，而且也不知道什么时候能开建。

单价8-10万显然是超出周边二手有一倍的，刚需小区业主置换过来还是比较困难的，但是逸景翠园是偏改善的，还有庞大的布匹市场的老板们，此外，全盘均超过120方，都是不限购的，外围置换进来的买家也会考虑。

中海的策略完全是可以慢慢卖的，整个海珠西很难再有这么大的地块出来了，它可以傲娇好一阵子。

保利员村地块叫保利华创都荟天珺，由于地块太小，售楼部只能设在前面的广州智能产业园里，而且小区前面是老破小，后面又是公交站加油站，样板间显然不适合做在楼盘里。

这个地块其实不用太多的评价，珠江新城是有挺多这样的小区，它和中区的汇峰苑、君御雅苑、领峰比较类似，小区小，面积杂，挤在一堆。

但保利显然这次做了很多升级，比如抬高了不少，面积也尽可能做大，全部超豪宅了，而且没有像上面几个那样做超高层。

这个盘是保利在洗村旧改推不动的情况下给珠江新城补货了，虽然位置上紧挨珠江新城，但是这个地块实际上是叫广州国际金融城西区。

要买这个小区的人群是比较单一的，用户画像就是珠江新城附近的二手改善买家。

保利上一个操盘类似的地块是琶洲的海珠天珺，同样都是单体楼没小区，一个靠琶洲，一个靠珠城，周边面貌都比较一般，但是保利有自己的开发思路和客户群体，你不需要过多担心。

主要是157/196/203/253这几个面积，单价11-13万，总价在1700-3300万之间，而上面提到的珠江新城中区的几个盘的总价也差不多接近。

比如领峰从160-232，汇峰苑从139-205，方圆月岛从170-260，这几个盘的总价段也正好是在1700-3800万之间，而保利做的面积更均衡，没有小面积，上述这几个盘都有小面积。

所以保利这个盘的流通性大概也是和这几个盘有些类似的，地段和配套上差一点，但是在户型使用率又赢回一些。

至于噪音，肯定是避免不了的，而且正前方是省高院，后面又是公交站加油站，不利因素较多。

中海大境和越秀观樾都不是保利的对手，而保利华创都荟天珺真正惧怕的对手是琶洲南二期。

大观路的两个地块均被越秀拿下，第一块还破了五万，第二块虽然也被疯抢，但还没有破五万，如今被开发成观樾一期二期。

如果去观樾看过房的应该都知道，观樾虽然在卖地时叫大观路板块，但实际上也是牛奶厂板块，正对面就是卖10万的臻颐府，如今还在地王榜单上，最小都197了，后面就是合生缦云，单价7-9万，最小也超140了。

地段上和牛奶厂是半斤八两的，但是环境好，密度低，适合做豪宅，又是太阳湖月亮湖这些概念，加上可能也不会太好的商业，就开始吹风7.7-9.2万了。

面积比较纯粹，最小140/190/250，总价大概也就是1000-2000万，正好是中海大境的中间段，但总价又低了不少。

缺点很明显，就是地段和配套上差了些，这也是为什么牛奶厂出现大面积回调的原因，刚需大撤退的时候也会拖累改善的向上走。

其实，这个盘也是挨着悦景路，而且悦景路又要准备拓宽，能够望得到湖的户型其实只有250的，而真正能直面湖景的反而是合生缦云，观越和缦云将会是生死冤家，你蹭我的中学，我蹭你的湖景，你做广告对外宣传，我给你搞定后方山路。

观樾的命好，生在天河，现在的天河只能靠卖这里的地赚钱了，不做成低密度，地价更卖不上去。

其次，世界大观这边容易改规划，未来有机会形成大的生态居住片区，之前的文章也写过了：。

只不过兑现的周期比较长，毕竟金融城还在襁褓中就要被迫养娃，提前透支又恶补可能会伤身。

一边是牛奶厂的业主出逃，一边是大观路还会继续供应，还有保利天汇和和保利天瑞、合生缦云前后夹击，观樾的日子注定不会太好过，一期不好卖，也会影响二期开发的速度，以及产品定价。

虽说越秀观樾在地段上差了一点，但是越秀仍握有琶洲南二期这个王炸，它的定价也是会极大的影响中海和保利的营销策略。

我们后期还会出更详细的点评。

总之，越秀保利中海真的要大战一场了，特别是在天河海珠的改善大平层上，各有各的优势，各有各的受众群体。

如果今年天河海珠的宅地控规没有大的调整，今年的格局就是这样了，三个开发商，相爱相杀2024年的广州楼市。

如果都是1000-2500万，你该如何选筹，欢迎继续关注拿铁后续分析。

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