7月1日全线涨价|开发商6·30的心理战,还是真站起来了?

秋冬楼市分析 2024-06-30 19:04:42

买一套好房子

从关注「青岛楼市研究员」开始

正文2232字,预计阅读时间:可能6分钟

文/观察员老王

还有两日,楼市就将进入传统淡季。然而从胜利桥到东李,许多开发商却打出了全线涨价的标语,而且措辞严厉。

在过去的数年中,这种“狼来了”的呼喊声我们听得很少,以至于很多人都​不适应。

是真是假,老王认为并不重要。

重要的是,齐声喊涨的​市场背后,下半年是怎样的趋势。

一线的豪宅,又卖疯了

在文章的开头,我们先不聊青岛,而是说说央企在一线城市的战绩。

今天,中海布局一线城市的战略级作品【玖序系】,在深圳、上海同时开盘,在北京直播摇号选房顺序,明日开盘。

相信大家也在朋友圈里看到了,一线城市有多么炸裂​:今天上午,位于深圳超级总部基地的中海·深湾玖序开盘,推出293套196-328㎡总价约2000万-1.1亿元的豪宅产品。开盘仅5分钟,1套价值约1.1亿元的顶层复式大宅,就被“豪客”拿下。据项目发出的热销海报,首开业绩为100.2亿元。

今天下午,位于上海徐汇滨江的中海·领邸玖序,推出232套房源,均价约14.6万元/㎡,共计632组认购。1.5个小时,推出房源全部售罄,揽金超66亿元。

而在昨天,均价29.8万/㎡的位于黄埔新天地板块的中海·顺昌玖里&恒昌玖里开盘,49套建面约285-545㎡的风貌别墅,首开售罄。

再加上3月,均价17.2万元/㎡的中海·顺昌玖里,卖出了196.53亿元。

一线城市的二手房也是跌幅惊人,但是丝毫不影响​新房市场的火爆,这背后就是老王所说的迭新逻辑。

在​理财收益不断走低的今天,塔尖不动产依然是这个国家的硬通货。

​从北上广深回到青岛,我相信很多人都突然明白了:为什么是中海,先在王家村杀了个天翻地覆,然后在九顶山和瑞源正面PK。

然而,兜里有钱的​央企,钱没花出去。​在青岛核心城区仅有的俩项目,去化速度又是板块第一。

那么问题来了:中海们需要着急卖房子吗?

所以,判断开发商涨价公告的真真假假,不要老是站在你的角度去想问题,也不要觉得本土房企资金链紧张,大家都紧张。你只有认真地去研究一个开发商,从它的年报,近期的回款和销量,青岛项目总体走势,你才能知道这家开发商涨价​是真是假。

在老王心中有一份名单,上半年的最后一天,会和大家唠唠。​

任性涨价,都能善终?

在东李,第一个吆喝着要涨价的就是昆仑·天麓湾。这个小房企的​决策者们,心中这口气憋了很久了,终于看到了释放的希望。

因为在城阳大获成功,所以昆仑在落子东李时,心气儿就极高。但是在森林公园和世园·金茂府两大顶流营销团队的夹击之下,首开可以说是灰头土脸。

在老王看来,这个盘有两大问题:

第一,核心配套无一出彩。公共交通资源匮乏,教育资源平平,面山背水算不得尚风尚水,​真正打动刚需的点不多。

​第二,营销团队。半个月前带一个朋友看盘,一个从城阳调过来的置业顾问接待,看完房子老王主动掏出手机加微信​:终于碰到一个“正常”的置业顾问了。说实话,如果老王日后去讲脱口秀,在这个项目攒的段子,都能​说上五分钟。

​然而,这些问题,昆仑的决策者都没有正视。他们给予市场最大的诚意,就是​做出了实景示范区。

尺度确实唬人,但是内行一定能看出这个尺度超然的中央景观的成本。

不管怎么说,工程进度正常,园林做出来了,户型也没毛病,市场也确实火了,​昆仑这时候想出一口气的心情可以理解。

问题是,现在是一个买涨不买跌的市场了吗?

问题是,森林公园和世园·金茂府们会和昆仑结成攻守同盟吗​?

问题是,东李真没土地供应,未来的新盘在新政的加持下,产品力会比​昆仑差吗?

所以,有的开发商不缺钱,有的开发商爱耍小脾气,你要不要惯着他,不仅仅要看它,还有区域内竞品的销售策略,未来的土地供应,还有一个就是二手房市场。

在土地持续供应和二手房市场一直以价换量的背景之下,下半年不会出现鸡犬升天的局面。

所以,极个别优质产品收不收折扣,你都要抓住最后的机会​;至于原本在板块内卖得就不咋地的开发商,且让他演​就好。

可能个别楼座​,个别户型也能售罄,不可惜。

两头热,才是最真实的楼市

楼市,已经进入了一个总结就会出错的时代。

下半年,房价会涨会跌?

下半年,​青岛的房子值不值得买?

下半年,​哪个月买房最合适?

这些问题,都没有一句话可以总结的正确答案。

市场的分化,是极为明显的。年景不好,对未来没有太好的预期,但是房子该买还会买,将安全线拉到最高的思维,​催火了低价房源和低价楼盘。

为什么北站的新盘会被挤爆了?很简单,因为这个期房项目的价格,在很多人的舒适区也是自认为安全区内。

还有,最近的一些实在销售数据,都会让老王陷入长时间的思考:闫家山刚刚推出的那栋高层,99㎡中间户,19楼以下已经全部售罄;东李的销冠,在售小户型五楼以下的房源全部售罄;张村河性价比最高的套四房,一只手也能数过来了​。

同一个​项目,不同总价之下,房源去化速度也是冰火两重天。你怎么去总结?​作为一个勤奋且认真的人,我只能给你掰碎了,一点一点的讲。

所以,在消费降级的背景之下,最便宜的那批房子,卖得​确实最好。

但是有一点,我希望大家一定要​坚持:你买房子,是因为发自心底的喜欢,而不是你买它比别人便宜了两三万,或者七八年后能​高价出赚大钱。

另一类,顶级豪宅。比方说刚刚拍出地王的王家村,海德山庄的网签量确实有点惊人​。在任何时候,拥有恒产逻辑的顶豪,都有自己的​小世界,而且总会先于大势爆发。

因为普通人买房,权衡的是两代人的积蓄;富裕阶层买房,可能是有一笔钱赚得太快不踏实,需要赶紧花一花来平复一下​悬着的心。

那么那个最难的中间,你出手的时机就远未到来。

所以,在六月份的最后一天,老王决定加个班,来给大家讲讲​下半年这个复杂的楼市。

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