当下这个阶段，买房人关心的莫过于，2025年楼市的趋势走向。
这也是365淘房年终盛典最大的价值所在。
不止看清来路，更预判前路，为大家拨云见日，提供买房“方向牌”。
关键，命中率极高。
比如2024年的“四大便宜”、“六大压力”等。
如今，来到开启新循环非常关键的2025年，天津楼市又会怎么走？会呈现什么样特点？房价能止跌回稳吗？……
1月11日晚，天津365淘房【年终盛典】第八季·东方既白。
365淘房徐志平、卢萌梦、李君、尹佳欢，以及365淘房总经理刘胜元，用长达2个半小时的真知灼见，共同为2025年天津楼市把了个脉。
并且现场还亮相了天津第一个“四代住宅”。
看过的粉丝朋友，心里已经有底了。
错过的或没有看完全程的，怎么办？别着急，精华观点奉上，点赞收藏。
2025天津楼市：未生和涌现
未生，是围棋术语，没有死也没有生；涌现，是物理学名词，微观上很复杂，宏观上很清晰。
徐志平预判，2025年天津楼市会围绕这两大关键词展开。
上半场“未生”，下半场“涌现”。
一个客观事实，2024年天津楼市量价齐跌。
新房成交量跌了17%，若抛去非市场化签约，跌幅约达24%。价格虽数据端上涨1%，但属于结构性涨价。
新房看量，二手房看价。
最能代表真实市场行情的二手房，价格还在下跌。
2024年重点十区的二手房价格跌幅是13.3%，比2023年扩大了将近一倍。
各区跌幅也都在10%以上。
可见市场之艰难。
我们检测的样本小区万科四季花城，二手房价格已经比高点时跌了50%。
这要是没有926的明语喊话，市场可想而知。
极值必然回归均值。
从“房住不炒”到“止跌回稳”，以及最新的“稳住楼市”，顶层已经给定好基调。
货币政策，2025年也要“适度宽松”。
所以房贷利率还会降。
预计全年降幅会在60bp+。
但要明确，所有政策都是脉冲式行情。
2024年就是如此。坦白说，2024年没有小阳春，但却有两大政策节点，一个是517、一个是924，进而催生出了6月、10月的成交高峰，之后效力减弱。
那么，2025年会不会有小阳春？
徐志平认为，这需要满足两个条件：1）如果今年有小阳春，1月份就会有苗头。目前来看，苗头很弱。
2）超预期政策刺激。现在降息是在预期内，已无法形成超预期效应。
不过天津还有一个“利器”——教育政策。
对于楼市来说，中央最有效的政策是信贷政策，地方最有效的政策就是教育政策。
和平于1月1日元旦当天，已收紧初中转学。
若南开、河西也跟进的话，那就会刺激出一波学区需求。
进而产生弱阳春。
目前来看，概率很大。
所谓的“涌现”，就是因为史上最多的“史上”，已经让楼市成了“柴油市场”，所以正蕴育一轮房价上涨。
是基于四大前提：
1）楼市是非理性市场；2）房地产是现代农业；3）楼市转折与经济回暖的因果关系；4）天津房价已经超跌。
现在市场已经“东方既白”。
2025年，天津会“粮草先行”，进入城市轮动、调整供需关系的一年。
2025年，天津楼市“战歌起”！
这几年，天津产品进化速度狂飙，都已经卷出铁刨花了。
尤其2024年，从外到内，全方位开卷。
但不得不说，新产品已成天津楼市的成交主力。
虽市占率仅35%，但却霸占了全市成交前100中65%的席位。
从卢萌梦主编重磅揭晓的八大年度“牛榜”中也能看出，当下新产品竞争力之强悍。
成交金额TOP10中全是新产品。
包括【神盘】榜单，也近乎被新产品“承包”了。
尤其建投誉河院、中建理想城、鹏飞南开学苑最具代表性。
建投誉河院，10月底正式开盘，首开130套房源全罄。开盘2个多月，完成签约337套，月均去化112套。
成了2024年楼市的一匹黑马。
更神奇到，项目样板间都没做，单靠临时售楼处就卖得七七八八了。
而且还涨价了。
除却靠产品力出圈外，还得益于“踩”对了市场空白。
项目是红桥第一个架空层小区，且入市时区域内250-500万改善无供应。
中建理想城成交量更高，全年签约610套，冲上全市套数榜、面积榜、金额榜TOP10。
之所以能撬动如此多购买力，一是因为产品“用力过猛”。该项目是环内首个全架空小区，而且兑现力超群。
单前广场就有约7000平米，大门更是做的堪比“城门”。
架空层内还有业主会所、游泳池等。
二是地处河西与津南“分界线”上。
2024年天津楼市的特征之一就是“分界线”崛起了。
大盘熊，单盘牛。能走出“单盘牛市”，基本都在分界线上，“换药不换汤”。
鹏飞南开学苑也流量过人，2024年签约395套，签约金额超14亿。
除产品优势外，更重要的一点，有学区标签。
“中营小学+南开中学”九年一贯制学校，无需摇号拼运气，小学毕业后可以直升对应的初中部。
而且凭购房合同能上学。
加之南开收紧小学转学政策，但新房不受限制。
更让其吃尽了红利。
创意之城蘭园&锦园，2024年签约289套，同样有教育签约，项目配建有闽侯路+新华中学九年一贯制学校。
预计今年9月，一年级和初一正式招生。
而且产品也能打。
蘭园今年交房，实景已经出来了。
锦园还设计了酒店式归家入口、近万平中央景观，以及下沉庭院和会所等。
户型也很有亮点，得房率超高。
比如建面约128平米，差不多能“拓”出一个厨房来。
问题是，还在继续卷。
中建悦庐棠墅，已经将架空层卷到了别墅，做出了全市首个“立体墅”。
并以宋式飞檐翘角、榫卯装饰造型等独特设计，唤醒了中国人的东方文化自信。
同时兑现力和展示力也十分震撼。
已经稳稳立住了人设，成了区域改善的标杆。
贻成华府更是“脑洞大开”，在社区里“造了一艘船”。
项目在两个地块之间，建设船坞文化公园、中心广场等大型公园。
设计一座巨大的船型标志性建筑，从观景台阶可在露台花园，观海河。
没有做传统围墙，创新性的通过架空层设计，营造了一系列面向海河、主题各异的口袋公园。
部分楼栋的顶层，设计有私属露台。
2025年会更加凶猛。
徐志平认为，2025年会是“两低一高”的巅峰。即：低地价、低房价，高品质。
包括建筑规范放开、降地价降容积率、提高得房率……
所有都在往“好房子”靠拢。
三代已经不够看，2025年会成为四代住宅的元年。
建投一大街和格调二体南项目已经在做了。
而且现在政策关已经打通，成本关也没有问题，就看用户关会不会买单了。
但参照三代产品，不难看出，新产品都是利于量不利于价。
三代产品就比二代产品溢价15%。
四代住宅会更高，能溢价30%。
不过，溢价是在牛市，熊市只会反过来，代际挤压。
又鉴于2025年在“止跌回稳”大基调下，房价会成为地方考核目标。
所以预计，四代住宅在市区的步伐会放缓。
现在在天津，新房、二手房分化明显。
新房改善化，二手房刚需化。
但要想打通改善的链条，二手房“变现”就成了一大难题。
目前仅贝壳外网可视挂牌房源就超19.2万套。
而且，去年新房新旧产品间的搏杀，马上二手房就要出现了。
李君表示，未来会有越来越多的人参与到二手的置换中来。
但交易的痛点实在太多。
房主不知道自己该卖多少钱？客户不知道自己该出多少钱？……
为此，365淘房特重磅推出二手房交易业务。
借助365淘房的专业与平台优势，帮助大家买房、卖房，打通置换的全链接。
无论你有买房问题，还是卖房需求；
也无论是买新房，买二手房……都可以私信砸来。
365淘房就是你身边“懂房子的朋友”。
2025年楼市会不会止跌？
刘胜元认为，一看降息力度，二看是否针对房地产行业定向放水，三看信心与预期能否出现拐点。
今年，会成为楼市重要“分水岭”。
25年1季:02:房地产主要数据。 ①30~40%空置率，2亿套空置住房。城市中42%的家庭有2套房。421家庭类多有3~4套房。 ②只有1%左右的家庭有购房需求，每年几百万套的真实市场需求。 ③1300万亩拆房和征收农田的空闲土地。可盖2亿多套房。拆房子去库存没必要。 ④400万亿政府直接负债，拆房子去库存没有钱。房票=白条，无法骗人。 ⑤2000万套烂楼。市值约15万亿，全部保交楼约需3万亿。多是口号，保交几套楼，没钱保交全部楼。4000万套断供。 ⑥房企90万亿负债，房企多为疆尸企业，房企股价多为垃圾股。 ⑦银行涉房不良率很高。(含4000万套断供房)。多为30～70％。 ⑧居民房贷负债80万亿。 ⑨到24年底大都市中心房价少的下降20％左右。一般下降40～50％，北京外围，深圳等少数小区下降70～80％。个别学区房降90%。 ⑩全国各地除有大量空置住房外，到处可见烂尾工程，烂尾楼还有大量空置的商场，店铺，门脸房。空置工厂，车间，仓库。空置写字楼，酒店，空闲政府机关的办公楼，空置高铁，城铁站，空闲的交通客运站。空置的幼儿园，学校。
25年1季06:到24年底，全国房价比高位时普通下跌30~50%， 大城市中心老城区下跌20~30%，非市中心区的中小市区下跌30~50%。北京外围，深圳学区房下跌70~80%，个别下跌90%。 ①北京外围的香河等地区17年的时候的房子卖到250万现在只有50万就可以拿下了， 已经跌了80%了。4千多一平米。 北京五环以内，近2年多降价幅度为17~24%不等，10月环比↓1%左右。 ②广州黄埔区某楼盘： 2021年9月的购买价格是32675元/㎡ 2024年9月的挂牌价格是19154元/㎡跌40%。 大城市周边的区县老市区，10万以下一室。10万~20万的二室多得很，3000多一平的房子各地都有。很多地区房价正“鹤岗化”。 ③唐山24年10月房价环比下多为3~5%。不少小区环比↓10~20%。超过很多城市同比降幅。 ④天津中心和平区等中心老城区。从23年6月到现在，跌幅超过20%了， 10，11月份全国多数环比↓0.5~1.5%。有些下降高达2~5%。
25年1季04:24年深圳学区房价跌幅前10名 （全部能公开查到的真实成交为据，有些成交未公开，实际跌幅可能更大。) 第1名：跌幅76.7% 福田，八卦岭片区，八卦岭宿舍25-28平单间，从435万跌到101万，跌幅76.78%。荔园八卦岭校区9年制。 第2名：坪山，燕子岭片区，盈富家园38/42平单间，从246万跌到68万，跌幅72.36%。深中坪山9年制。 第3名：跌幅63.3% 南山，前海片区，月亮湾花园，92平楼梯3房，从1186万（成交）跌到435万（挂盘），跌幅63.3%。月亮湾小学+深大附中。 第4名：花样年，跌幅61.4% 第5名：跌幅59.53% 福田，八卦岭，鹏盛村39平单间，从425万（成交）跌到172万（挂盘）， 第6名：跌幅59.04% 罗湖，螺岭片区，东门168, 22平单间，从332万（成交）跌到136万（挂盘），跌幅59.04%。 第7名:跌幅58.33%，龙悦居63平2房，从720万跌到300万， 第8名:城市主场跌幅55.09%。 第9名：旭飞花园，跌幅53.65% 第10名：松坪村三期东区，跌幅50.46%。
把炒房客一锅端的时候到了，正式进入温水煮青蛙模式。房子是人民的基本生活保障，最基本的民生需求，什么都可以炒作，唯独涉及民生基本生活保障的不能去炒，你是利用了比别人先有资本，就去买下囤积垄断式的鼓吹炒作和疯狂对外洗脑，让人产生紧张焦虑情绪失去理智，让后面无数家庭高位买房或者根本买不起房，性质不亚于泰国缅甸诈骗恐怖组织，害惨了无数家庭。炒房的行为是可恶的，建议全部枪毙。人口出生大幅暴跌主要还是因为房地产问题。（警惕: 房吹和炒房客会告诉你，会通货膨胀，钱贬值，买房才是保值，但现在看呢？通货膨胀没起来，很多东西反而变便宜了，钱更值钱了，还有请问是谁规定了钱贬值房价就一定涨的？是强行挂钩忽悠吧？现在房价呢，基本腰斩了吧？腰斩了还不一定卖的出去。还说房价下跌就对经济不好，简直就是谬论，你买个车是不是车行还要给你保价啊，不然经济就不好了，简直可笑至极。还有就是学位，我就问一句，有钱还怕上不了好学校吗？有钱还怕没有好的教育资源吗？非要买房才行？简直胡扯。房子是商品，卖不出去喊破天都没用，房子实际建造成本是非常低的，不管哪个城市，房子都是越来越多，叠加人口出生大幅暴跌，只会越来越难卖，越来越不值钱。）
智商120的聪明人。21年前后就开始卖房子了。 智商110的明白人，22年前后就开始卖房子了。 智商100的普通人。23年前后就开始卖房子了。 智商90的老实人，24年还不卖房子[笑着哭]。 智商<90的被忽的人。25年也不卖房子。因为他们听了媒体的虚假宣传，还等着房价上涨呢。[大哭][哭哭]，。 参考一下天津市滨海新区某一个老居民区的二窒二手房的房价变化如下。 地理位置大致相同，装修基本相的前题下: 21年40~45万。 22年35~40万。 23年27~35万。 24年20~25万。 25年初20万左右。
25年1季01C:房价不可能上涨了。因为房子太多了。全国盖了8亿套房子，中国只有5.2亿个家庭。空置房有两亿多套。30~40%的空置率。拆房子的空地大约有1300多万亩，又可以盖2亿套房子。所以拆不掉，卖不掉。 且每年的房子的需求量只有几百万套。421家庭有3~4套房。 D: 中国从2000年起的20多年间工资涨了5倍。房价涨了18～35倍。房价比收入高了4～7倍。因此房价下跌75~86%。 空置房分类数据，从99--24年新建房数据； 销售面积 149亿㎡。1.86亿套 。 总竣工187亿㎡。2.34亿套 。 待售6000万套 ！售后空置约0.7--0.8亿套。 总共新房与次新房约空置1.3--1.4亿套。 到24年底，全国住房总面积约350亿m²。 二手旧房空置7000万套以上。总空置房不少于2亿套。每年新上市商品房约500多万套。 我国未出售的房地产库存将达到93万亿人民币， 2024年我国新建商品房销售额仅为7.6万亿人民币，去库存时间约为12年。