任谁也没想到，如此痴迷于买房的中国人，今天真的统一了思想和认识，都不买房了。
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去年一整年，楼市一直都处于密集调整中，从放开限价，放开限购，从不让降价卖房到允许适度降价，可以说2023年，中国地产行业的调整根本就没有停止过。
2024年1月17号，国家统计局披露了去年全年的地产数据。看到这份数据，给人一种地产行业已经进入寒冬永夜之感，接下来我们结合最新的数据，来清晰的看一下我们当下地产行业所面临的状况。
投资方面
2023年，房地产开发投资110913亿元，相比2022年，下降了9.6%。住宅投资占大头，总数为8.4万亿，下滑了9.3%。说明一下，中国地产开发投资资金从2022年4月份之后，进入增速下滑区间，直到现在一直都没有回到过正增长区间。除了过程中部分时间段内，下跌幅度有收窄的情况，但是投资下降的局面一直都没有改变。
投资的下滑，意味着房地产市场中最重要的买地盖房子，也连续下降了两年的时间。
卖地收入和开工面积数据
去年全年的土地出让金收入还没有全部发布，尚欠缺12月份的数据。前11个月的土地使用权出让金收入总计为4.2万亿，相比2022年同期，下降了17.9%。而2022年相比2021年，土地出让金收入下跌了23.2%。反映在具体数据上，相比于两年前，几乎腰斩。2021年的卖地收入高达8.2万亿，而2023年大概率不超过4.5万亿。
卖地收入作为很多地方政府的主要收入来源，这部分锐减意味着财政压力加大，这也是为什么大家看到鼓励在编人员下海经商，很多地方公务人员欠薪的原因。
地卖的少了，而且其中一部分土地还是城投拿来做抵押贷款的土地。势必导致房地产开工面积出现大幅度的下滑。
数据上，2022年，新开工面积12.06亿平方米，比2021年下降了39.4%。其中住宅新开工面积为8.81亿平方米，下降幅度高达39.8%。而2023年，这一数据继续跳水，房地产新开工面积9.5亿平方米，同比2022年又下降了20.4%，其中住宅新开工面积6.9亿平方米，同比下降了20.9%
随后我们会将销售数据列出来，根据当下的新开工面积，如果销售不出现大跳水，很多人甚至担心，开工面积下滑的这么厉害，随后几年商品房的会不会因为供应不足，而引发新一轮房价上涨的情况？
实际上这种思考明显是过度担忧了。过去十多年，我们建造了多少房子？当前的库存基数有多大？需要多长时间的消化呢？
2005年至今的开工和销售面积数据
从2005年到现在，大约19年的时间里，其中13年的新开工面积，是大于当年的销售面积的。只有6年，销售面积超过了新开工面积。数据总量上，2005年到2023年11月末期，总的新开工面积为218.6亿平方米，而销售面积则是203.5亿平方米。
新开工面积累计比销售面积多了15亿平方米。当然了，去年甚至前年甚至更早，很多房子新开工面积有很多都没有建好，但是也不代表这部分全都销售完成了。至今，销售面积中，还有不小的比例，是没有完成建设，甚至已经烂尾的商品房。按照当前销售面积的下跌速度，一旦此后商品房销售继续下跌，跌到一年销售10亿，乃至8亿平方米。当下已经开工的商品房全部建好，就足够卖上个一年半载的。
而这个统计中的库存面积，还仅仅统计了20年来的数据，我们的商品房改革是从1998年开始的，如果再算上前面七八年开工和销售累计的库存，当下的库存数据只会更大。总体上看，我们的房产供应市场已经出现了严重过剩的情况。至少数据表现上，对上了黄奇帆口中房子严重过剩，没必要继续修建的说法。当下，最核心的问题，是我国人口规模仅仅只有世界人口的五分之一，但是我们却建造了全世界几乎一半的房子，如此规模再继续建造下去，只会造成越来越严重的住房浪费。
我们再来看看销售面积方面的数据。国家统计局数据显示，2023年，商品房销售面积为11.17亿平方米，比2022年下降8.5%。住宅销售面积下降了8.2%，商品房销售额11.66万亿元，同比2022年下降了6.5，住宅销售额下降了6%。
从全国不同区域的数据来看，几乎各个区域都出现了地产投资和销售面积，销售额的下滑。
房地产投资方面，东北地区跌幅最大，2023年下跌了24.5%，投资不过山海关，似乎伴随着东北人口的持续外流，正在越来越作用在房地产投资领域。
投资下跌幅度排名第二的是西部，第三的是中部。东部经济发达地区，房地产投资的下跌幅度最小。
跟投资跌幅不同的是，商品房销售面积，中部地区领跌全国，西部跌幅第二。东北地区经济大环境相对较好，销售面积跌幅排名第三。东北因为早就过了深度调整期，所以销售下跌的幅度反而是最小的。
销售额方面，跌幅最大的是中部地区，东北房价下跌明显，虽然销售面积没有跌多少，但是销售额跌幅却排名第二，东部第三，西部销售额跌幅最小。
这些数据说明了，当前的全国地产市场，是无论如何，都托不起来的了。政策方面的适度救市，最多也就是降低市场下跌的速度，并不能从根本上扭转市场下跌的趋势。
规模上看，2022年之前，中国商品房销售面积和销售额还分别位于18亿平方米和18万亿元区间，2022年就降到了13亿平方米和13万亿区间。到2023年，大概率会再次下探到双12。
这种下跌是否意味着房地产已经成功筑底了呢？当前国际评级机构认为，2024年，中国地产销售依然会是筑底之年，不过房地产进入挤泡沫区间之后，过去两年大幅度下跌的情况可能会止住。今年标普预估，我国商品房销售同比下降的幅度大约在5%左右。
另外的评级机构也基本保持了标普的数据展望，认为中国地产市场在2024年销售额下降幅度会缩小到5%以内。大概对应着一个10万亿左右的地产市场体量。当然，地产市场销售额筑底之后，并不会出现前面两轮价格上明显反弹的情况，而是会在随后的时间里进入一个缓慢下跌的新常态，直到地产行业的泡沫被全部挤出为止。
国内专家，对于我国的地产市场的未来预估，也差不多是10万亿的规模。原因是自然老旧的房子，在更迭和改善需求的平衡之下，会在未来顶住新房下跌的速度，维持在10万亿级别的大概规模。不过，从其他方面来看的话，可能10万亿的数据还是相对乐观了点。
首先是人口数据方面，人口下降速度在加快。国家统计局1月17日披露的最新人口数据，2023年为140967万人，比2022年减少了208万人。从前年人口规模收缩85万人，到去年208万人，人口收缩速度在加快。
人口规模减少反映在微观层面，必定是人口下跌的城市不断增加。人口减少的同时，住房需求也在减少。
其次是保障房时代到来了，未来保障房会分流至少一半以上的商品房购房需求。未来几年，政府主导的保障房供应量肯定会井喷，商品房的市场需求减弱已经是大势所趋。
房价数据
衡量全国房价的风向标，是国家统计局统计的70个大中城市的房价数据。2023年12月份，62个城市环比11月份新房价格下跌，比11月份环比下跌的城市多了三个。下跌的城市数量继续扩大。
而真实反映房价的二手房市场，12月份更是出现了环比全部下跌的状况。相对来说，虽然11月份70个大中城市中，房价环比没有一个城市上涨，但是至少有1个城市房价是持平的。而到了12月份，所有的70个大中城市房价都出现了环比下跌的情况。
需要说明一下，统计局每个月都会公布70个大中城市的房价数据，采用的是抽样调查的方式统计数据。这70个城市中包含了一二三线中的城市，相对来说比较能够反映全国的房价变化情况。也就是说，70个大中城市的房价数据变化，对应着全国房价的基本状况。
以上数据微观层面，12月份环比下跌幅度最低的城市是武汉，其次是徐州，广州，成都，襄阳。而以往房价并不怎么下跌的成都，西安，终于也搭上了房价下跌的末班车。
所有的70个大中城市房价比一年前更低了，但是整体的降幅，却不代表所有的地区。有些城市的房价，已经跌回到了多年前的状态。比如资源枯竭型城市牡丹江，房价已经跌回到了十年前。不要奇怪，我没说鹤岗，原因并不是说鹤岗跌幅小，而是鹤岗不在全国70个大中城市的房价统计名单中。
而房价回到七八年前，甚至十年前的城市包括：吉林市，威海市，乳山市，四川达州，齐齐哈尔市和玉门市。地域分布上囊括了东北，西部，中部以及沿海地区。
重点城市中，深圳领跌一线城市，房价已经跌回到了2018年。数据显示：深圳的二手房均价已经跌到了6.5万，而深圳商品房均价2021年的时候最高，为8.3万每平方米。跌幅距离最高点，达到了22%，比2022年下跌了12%。在深圳持有一套房，去年一年平均要跌掉大几十万到上百万。南京的房价跌回到了2017年的状态，2023年12月份，南京二手房均价每平米2.99万，比2022年末下跌了5.6%。有人将房价的下跌，形容房地产市场已经从黄金时代，跌回到了黑铁时代，比喻不可谓不恰当。
房价下跌，供应增加。全国各大城市，基本上都进入到了买方市场。对于买房子的建议呢，我感觉应该分情况来看待。
如果您当前依然是炒房大军中的一员，就不要再期望房价上涨赚一笔了。现在能卖掉，要尽快卖掉，再拖下去，亏损只会越来越大。而已经在房产市场赚到钱的炒房客，此刻也要转变投资方式，如果在炒房这一种投资方式上吊死，那么曾经凭借大趋势赚到的钱，将来也会随着房地产进入下跌区间亏回去。
如果您只有一套房产，用于自住。那么当前应该做的，是尽可能的降低钢性债务，缩减家庭负债。简单说就是，想办法尽可能多还债。在收缩区间内，债务利息虽然看着不高，但是叠加货币购买力增加以及未来收入预期减少的状况，实际利率会高的离谱。不理解这一定义的朋友，请出门右转，看我往期的公众号文章，其中一篇的标题是“中产债务失控的悲哀，源于没弄懂20%的人掌握120%财富的底层逻辑”，文章从经济周期的角度，介绍了财富流动的本质，其中的核心内容，实际利率和名义利率非常值得一看。
至于第三类，有住房需求，还没有买房子的，比如结婚，小孩上学等刚需来说，买不买要看自己需要，如果说没房子能够满足上学或者结婚需要，那么尽可能的不买。如果自己挑好了房子，收入又能够覆盖债务支出，是可以买的。
中国当前的楼市，基本可以用全线跳水来形容。这一过程会维持很多年，确切的说，这是个房产去泡沫，回归居住属性的过程。所以期望短期内部分地区的调控政策会让楼市重新恢复繁荣，基本上是不可能实现的。
日本东京去年后半年房价上涨的很厉害，这里面除了中国润出去的资金购买了东京的房产之外，还有日本过去三十年还清了债务，经济开始重新腾飞的预兆。
冰冻三尺非一日之寒，房地产进入深度调整是多种因素导致的。只有等到经济大环境恢复繁荣，民众未来收入增加达到预期之后，才有可能迎来地产行业新的繁荣。在这个拐点没有到来之前，我们的房地产市场，会像过去的日本一样，一直处于下跌区间内，跌跌不休
