趁着金三的空档期，林家坝在中铁建、金茂、滨江的同心协力下，直接起飞，楼面地价从2.24万元/㎡跳到2.45万/㎡，在成都楼市过了好一阵风头无两的高调日子。接下来，三个高价地项目相继推出之后，势必还将继续走高。

金融城作为当前成都房价的TOP1，带动金三、林家坝都一跃成为顶流，也算是理所应当。

而在天府新区，在距离金融城约20公里的地方，秦皇寺CBD跻身成都楼市第一梯队，就很值得说道。

肯定有人要杠，现在说天府新区好的，都是闭眼吹！看看网上那些天府新区的跳水行情——

保利某园，2万5到1万6；

天府公园某城，2万到1万6；

保利某颂，2万5到1万7；

邦泰某璟2万4到1万9……

甚至有人说，当前的楼市行情，是“买了亏麻，没买赚翻”。

但是，柳叶刀的观点还是和之前一样。一味贬低天府新区，唱衰天东天西，不公平也不理性，尤其是之前我们专门提过的秦皇寺CBD（传送门：拯救天东天西的唯一方法：集中推广秦皇寺板块）。

一路向南，成都的第三个城市级CBD已经初现雏形。秦皇寺CBD，就是未来成都唯一能够与金融城媲美的高能级板块。

在楼市下行的阶段，需要买房的人还是得买房；楼市最热火朝天的时候，可没有这么宽松的贷款条件。

有价值的项目，在任何时候都有价值，无论是居住价值还是资产价值。

在秦皇寺CBD，

为板块环境代言的蔚蓝卡地亚花园城（后文统称卡地亚花园城），

为板块配套代言的招商时代公园（后文以在售组团翎雲阁代称），

以及为板块产品力代言的华发股份&华润置地·阅天府（后文统称阅天府），

同样可以在这样的市场下，奔向4万元/㎡！

又叛逆了一把的刀哥，今天就站出来给大家聊一聊，秦皇寺当前最受关注的两个项目——翎雲阁和阅天府。

一个是PUD（Planned Unit Development计划单元综合开发）模式的787亩城市级项目，一个143亩的高端纯居住项目。上一个让买房人面临这种极限选择的机会，还是在金融城和攀成钢。

全文共7600米，分三个章节，深度阅读需要18分钟。

一、天府新区绝不会垮：秦皇寺向上，成都向上

二、阅天府与翎雲阁：产品比配套更值钱

三、老朱有话说

01

天府新区绝不会垮：

秦皇寺向上，成都向上

克而瑞发布的数据显示，2024年1-8月，天府新区的总成交量仍然位列成都第一，总成交7619套，占全市成交总量的12.6%。

即使是唱衰情绪最浓重的8月，全成都板块成交top20中，也有5个来自天府新区。

不过很显然，除了天府总部商务区和麓湖，天府新区的其他板块都走的是以价换量的路子，成交均价集中在1.41~2.01万元/㎡，与一年前完全是天差地别。（数据来源：克尔瑞四川）

而天府总部商务区也分裂城两个部分，割裂感极强——

一个是“生不逢时”的天东：

遭遇限价时代的捆绑造出来一群品质不佳的刚需，也是这一轮天新负面舆论中的垮价主力军之一；

另一个是目前还留有一些体面的天西：

作为规划全面升级版的金融城PLUS，板块内的总部基地相继落成。卡地亚、招商、华发股份&华润置地撑起了板块优质改善及豪宅项目的门面，实际成交价目前能稳定在3万以上，给买房人留有些信心。

谈城市发展，可以用城市的概念，但谈楼市的时候，一定要用楼市的概念。

楼市里没有暧昧不明的天东、天西，只有能级爆棚的秦皇寺CBD。

一、再次重申：秦皇寺CBD不是天东天西

无脑唱衰天府新区的人，至少有2个问题没搞明白：

首先是没搞清楚天府新区作为国家级新区的重要性，以及产业规划的整体优越性；其次是把1578平方公里的天府新区全域当成一个整体，没搞懂楼市板块价值的概念。

① 天府新区常住人口增量第一，意味着什么？

从2013年开始，天府新区平均每年增长约3.5万人；截至2023年底，天府新区户籍人口达到84.19万人，较2015年末增长了约72%。其中青年人才落户超过19万，又是一个全成都第一。（数据来源：天府发布）

大量青年人才“用脚投票”，选择落户天府新区，为了什么？

因为天府新区的工作机会多，上升空间大！

2023年，天府新区地区生产总值达到4632.8亿元、增长6.9%，综合实力稳居国家级新区第一方阵；2024年计划突破5000亿元，增长突破8%。（数据来源：天府发布）

在当前的经济环境下，天府新区的增量和目标都非常猛。

所以，天府新区有没有未来？

不仅有，还很光明。

但是，天府新区的未来肯定不是平铺在这1578平方千米的土地上，各板块必然冷热不均。

② 秦皇寺CBD，是天府新区的最强引擎。

除了经常被提及的麓湖板块、秦皇寺CBD板块，兴隆湖（科学城）板块等，天府新区的管辖范围内还有双流、龙泉、新津、简阳、眉山的冷门板块。

天府新区的人才落户，会首选在这些相对冷门区域吗？当然不会。

整个天府新区，真正形成了好品相的板块其实就只有2块——

麓湖板块和秦皇寺CBD。

麓湖在成都是传奇性就不说了，8300亩的总规划面积，生态湖域就占了2100亩，项目内的产业、配套、住宅组团都自成一体。

隔壁万安的项目被7折6折地猛砍，单价掉到1万6都稳不住，但是麓湖的长湖阙单价还是敢上10万元/㎡。这就是我们常说的，好板块具备相对牢固的价格壁垒。

秦皇寺CBD作为成都金融城的升级版，

是成都继太古里和金融城之后的第三个城市级CBD，

也是整个天府新区价值最稳定的核心板块。

成都新封面：

以3450亩天府公园为中心，270°地标建筑群落相继落成。

西部博览城、天府国际会议中心、天府公园、中海489一带一路大厦、招商396……比肩世界一流CBD的优美天际线，是成都的金字新名片。

待秦皇寺CBD全面建成，成都形象宣传片肯定就是从太古里往金融城，一路向南，再到秦皇寺的叙述流程。

作为成都最洋气的新封面，秦皇寺CBD必然朝气蓬勃。

天府新区的最强大脑：

把天府新区比喻成一个巨人，秦皇寺CBD就是巨人的大脑。

央字头国企的西南总部相继落址，中建、中铁、中交、中粮、中国电建、招商局等，含金量绝不比如今风头无两的金融城低。500强总部基地+国际交流中心的模式，将为秦皇寺CBD聚集超过30万人才！

金融城顶配版：

说了一万次，秦皇寺CBD就是全面升级了金融城CBD；金融城有的，秦皇寺有，金融城没有了的，秦皇寺也有！

公园、学校、医院、商业综合体和商业街、美术馆等公建配套，能想到的一切配套，都以顶配姿态在秦皇寺排排坐。

再多提一句，天府大悦城的开业为秦皇寺CBD拉了一波流量；今年年底，招商花园城的开业，势必又能引发一次小高潮。

不断兑现的规划配套，是增强板块信心的重要节点。

还有消息称，由招商规划并承建的人字绿廊，目前正在与远洋商谈合作。一旦顺利谈成，下一个太古里不就来了？

春熙路-太古里CBD是老成都的商业中心，金融城CBD是现在成都的发展引擎。

而作为2000多万人口的超级城市，成都启动秦皇寺CBD为下一个发展引擎，不仅理所应当，而且迫在眉睫。

秦皇寺CBD向上，成都向上。

二、秦皇寺CBD的三大旗帜

秦皇寺CBD已经启动，未来在总部基地上班的30人多万的新成都人，该买房子就得买。

回忆一下，当年金融城的誉峰、城南一号、文儒德也都经历了不少风言风语。

2万卖不动的时候，没人相信现在整个金融城都6万起跳；今年7月文儒德成交的一套建面约303㎡的二手房，单价接近8.5万/㎡。

秦皇寺CBD当前品相最好、口碑最好的项目，自然就是位于天府公园西侧的三大旗帜：蔚蓝卡地亚花园城、翎雲阁、阅天府。

蔚蓝卡地亚花园城：秦皇寺CBD的环境代言

众所周知，秦皇寺CBD的开发模式是“POD+TOD+VOD”，其中POD即以生态公园为导向的城市开发模式。

毫无疑问，卡地亚花园城就是天府大道上的颜值天花板。

任何人开车或者步行路过天府公园，只要望向天新的城市天际线，就必然被卡地亚花园城的颜值吸引。美感一流、质感一流。

唯一的问题是，项目总价门槛900万往上，对大部分的首套房买家和置换改善买家来说，都有点可望不可及。

翎雲阁：秦皇寺CBD的配套代言

翎雲阁所属的项目招商时代公园，是当前秦皇寺CBD的第一大盘，对板块的贡献巨大，相当于二十四城在万年场的地位。招商在秦皇寺CBD的总开发面积达到了1800亩（含CBP城市功能代建项目）。

除了极具标识感的招商396，由招商设计打造的人字绿廊商业街区，以及年底即将开业的招商花园城，都是天府公园以西所有项目未来重要的生活依仗。

在招商时代公园，你想要啥，它就有啥；是秦皇寺CBD货最全的房产大超市。

阅天府：秦皇寺CBD的纯居产品代表

143亩的阅天府，是秦皇寺CBD最后一宗100亩以上的纯居住地块。

整个项目无底商、无独立商街，但通过“一纵三横多环”的景观路网，以花期为主题串联了艺术、休闲、运动三大主题街区；并设置2大会所+6个街角BOX+30个约7000㎡架空层，用多重景观园林打底，为生活休闲配套补位。

不得不说，华发股份和华润置地对高端住宅项目的手感都相当出色。

阅天府全盘主力建面约173-252㎡，总价区间约600万~900万/套，是一个业主群体相对纯粹的高端改善纯居项目。

秦皇寺CBD买得不？买得。

秦皇寺CBD的高改买家该怎么选？理论上肯定是各花入各眼。接下来，我们聊些门道，供大家参考。

02

阅天府与翎雲阁：

产品比配套更值钱

想买麓湖的人，大概率是不会关心秦皇寺的；盯着蔚蓝卡地亚的人，大概率也不会比较翎雲阁和阅天府。

所以，柳叶刀接下来继续深入对比秦皇寺CBD的旗帜项目，把注意力就集中在翎雲阁和阅天府。

一、开发商：都是有钱的龙头，说到就做到

招商蛇口：全国布局的城市运营商

招商蛇口是招商局集团旗下的城市综合开发运营企业。招商局作为中国工商业的前驱，其地位和财力无需多言。

华润置地：领先的城市投资开发运营商

华润置地是成都名声最响亮、口碑最好的房企之一。入蓉22年，打造了超过40个项目，近2年更是称霸成都楼市销售榜TOP1。

华发股份：500万+级高改专家

华发股份是珠海最大的综合性房企，位居全国地产品牌TOP10。

2019年入蓉后，先后开发锦江首府、锦江大院、锦江上院、锦江璞园、新川印等7个高端项目，主力产品总价集中在500万及以上。与华润合作的阅天府和锦宸府都是2024年的楼市顶流。

买房子最重要的就是稳。

所谓稳：有钱，有章法，有手艺。招商蛇口、华发股份、华润置地，都满足条件。

招商蛇口独自上阵，华润置地、华发股份强强联合，这一part双方不分伯仲，都是优+。

二、开发模式：PUD模式的城市大盘和百亩纯居项目

招商·时代公园占地787亩，业态涵盖住宅、商业、公寓、办公，当前主推住宅组团翎雲阁；华发股份&华润置地阅天府占地143亩，整个项目为纯住宅业态。

从规模、业态、容积率等各个方面来看，两个项目几乎没有共同点；所以，项目的操盘思路和推盘节奏也完全不一样。

翎雲阁：情绪价值拉满

公平地说，买房人站在招商的销售中心，会更容易产生买房冲动的。

招商时代公园和麓湖一样，以PUD模式开发，各个组团得以化整为零，分批次亮相。这令700多亩的大盘在整个销售周期中，不断有新节点推出。

招商396修起来了，商业综合体开工咯，首批次住宅组团封顶啦……每一个新节点都是新素材、新故事，不断带来新鲜感，同时印证开发企业强大的兑现能力。

招商选择了一种省力又实在的方式推盘，效果非常好。

产品面积区间约210㎡~375㎡的翎雲阁，位置紧邻商业区，正好赶上综合体年底开业的新节点。在配套暂时处于成长期的秦皇寺CBD，“旅游心态”的买房人就很容易冲动。

阅天府：默默耕耘，惊艳所有人

2024年1-7月，阅天府的销售成绩相当傲人，总销售金额达到32亿（数据来源：项目统计）。但是，在经过最初的话题爆发期之后，目前的阅天府显得故事感没那么足。

不过，这是错觉。

先不提外立面弧面玻璃幕墙的时尚，也不说一部分户型设计回归方厅的实用性考量；超百亩纯居住项目阅天府，以配置2个会所、6个街角BOX、30个约7000㎡架空层的方式，打造一个独有风情的深度居住社区，构思实在精妙。

但对于很多想象力相对欠缺的买家来说，有点为难！

①30个架空层，在建！

不得不说，阅天府现在的低调是“自找”的。

可能是对自己的口碑太自信，阅天府竟然没有在6个地块中，优先选择以1-2个组团作为实体样板区，让买房人可以先浅浅体验一番，而是一下手就4个组团同步一起。

没完工就是各干各的四块工地，完工了就是惊艳秦皇寺的风情街区。

阅天府的6个地块，均打造组团专属架空层；整个项目共计打造30个约7000㎡架空层，包括会客厅、茶室、书吧、儿童区等，与两大主会所，共同构成丰富的业主互动区。

买家可以在项目会所感受到足以匹配千万级产品的品质，但没有30个架空层扑面而来的刺激感，亲近感和诱惑力减少了90%！

②一纵三横多环的立体景观街区

大地块切小，并不是传统意义上的规划优势，但阅天府的立体街区规划却将其化为巧妙的场景联动。

蓝花楹大道为纵贯线，与艺术、休闲运动、活动运动主题的横向街道相较，交汇处的2个口袋公园，串联起BOX形式的阅读+咖啡/鲜花/学习等多种年轻化生活场景。

如此，不仅令社区景观更添风情，还能最大程度地补齐这个纯居住社区的场景配套。

应时节盛开的鲜花走廊，与对应着艺术、休闲、运动主题的主题街道同步开放；在商务气息浓郁的CBD核心，凭空建出一座143亩的度假花园。

出则繁华、入则宁静的绝佳抽离感，就是阅天府最好的故事。

一期呈现，一举惊艳。

③ 视距至少52米，才敢拥有落地窗

无法通过沙盘和PPT具象体验的，还有保证阅天府数据品质的数据。

比如阅天府的容积率2.4，招商翎雲阁的容积率是3。沙盘上的房子高一点，布局密一些，并不显眼。

但实际上，阅天府一期最小视距都有52米，最大达到92米；在流行全景舱、大开窗产品的时代，这样的细节考量，对居住的舒适性尤为重要。

一个花枝招展，一个满肚子硬货，这一part，翎雲阁和阅天府其实也难论输赢。

三、地段价值：最热闹不等于更值钱

对于秦皇寺CBD的地缘客户及部分大源、大源西，甚至金融城的外溢客户来说，阅天府和翎雲阁无疑都是预算合适的情况下，最好的选择。

不同在于，有些人会更喜欢热闹；而有些人很希望身处繁华，但活得相对抽离。

招商·翎雲阁：享受繁华，必须接受拥堵

招商时代公园的商业比例比较高。商业比例含量高的好处，是方便，但短板就是相对嘈杂。

入住翎雲阁，必然可以最大限度满足居住者关于繁华的所有需求。出门就是一个综合体，近旁的人字绿廊，或许是下一个网红们的打卡圣地。

对于更喜欢热闹便捷的人，买招商，买翎雲阁，对未来生活的想象足够明确，足够清晰。

但是，繁华也存在一定副作用。

比如，招商花园城如果运营得很好，势必就会吸引不止秦皇寺板块的人前往消费娱乐；节假日期间，综合体周边的交通压力肯定会大一些。

尤其，在红莲TOD启动大型城市候机楼之后，作为重要交通枢纽的招商时代公园周边，人流量必然会高于其他区域。

后期商业体运营的火爆和作为航站等候区的枢纽属性，大概率打破住宅组团的宁静，成为二手保值增值能力的最大不可控因素。

翎雲阁的产品当然还是很不错。正当流行的大横厅、全景舱，一个都不少，精装备案价做到了7000元/㎡，当前售价比阅天府略高一些。

不过，越来越精明的买家业也都清楚，精装备案价与实际精装效果之间，肯定有一部分可操作的溢价空间。这也算是一个可能影响项目后期价格走势的不可控因素。

阅天府：位置退一步，未来贵2万

作为未来的成都发展引擎，秦皇寺CBD的白天注定是繁忙的，高压的。

虽然周边写字楼的地缘客户，必然是秦皇寺板块最大的客群，但能在下班后尽快脱离CBD的商务氛围，显然更有益于身心。

试想——

小王顶着面膜在小区门口取宵夜外卖，偶遇才加班结束的主管，明明没有迟到早退，莫名开始内耗。

带女儿出来散步的陈总，刚夹着嗓子把孩子逗得嘎嘎乐，一回头就跟正在吃冰淇淋的下属打个照面，双方都很尴尬。

回到居所一定要有抽离感，才能让人身心得到放松，才能够称其为家。

所以，越是在城市气息浓厚的地方，具备抽离感的高品质纯居大盘越是稀缺可贵，而越是稀缺的项目，未来的保值及升值的能力就越有保障。

不说虚的，从成都现有成熟版块里，给大家举例。

阅天府就像是金融城的文儒德，或者是攀成钢的仁恒滨河湾。

在金融城，招商时代公园就相当于誉峰，而阅天府就相当于文儒德。

誉峰规模更大，配套更齐，距离双塔也更近，但誉峰不同组团的产品，定位和价格都相对参差，论居住体验感肯定不如文儒德。

誉峰好不好？很好。但是文儒德的粉丝更多。

再说攀成钢，翎雲阁就相当于天誉，而阅天府就相当于仁恒滨河湾。

天誉位置更优越，周边各种商场、商业街、写字楼都有，出门转弯还是双地铁，生活无比方便。而仁恒滨河湾的位置就没那么核心，当年的价格也比天誉低一篾片。

但是，相对于热闹的天誉，居住环境更为静谧的仁恒滨河湾，在二手市场就更受欢迎一些。

大而全的项目很好，但更值钱的，却是更能提供纯粹生活品质的那一个。

老朱有话说

在这个世界上，房子的基础价值是由所在的城市价值决定的。

比如新加坡的房子，就比马来西亚的贵；比如兰州的豪宅和上海的豪宅，完全不在一个量级上；比如广州的贫民窟，跟银川的贫民窟比，肯定也还是贵一些。

那么一个城市的价值，是由什么决定的？

很多人都会说，经济总量、环境、治安、商业成熟度，诸如此类。但是在我看来，这些耳熟能详的因素，虽然会对城市价值产生一定影响，却都不是最主要的。

对城市价值影响最大的，是城市美感。

城市美感，指的不是城市中的名胜古迹，更不是流量网红，而是这个城市植入大众心目中的城市形象。

先举一些国外的例子——

提到纽约，就会想起中央公园，想起曼哈顿的天际线；

提到伦敦，就想到泰晤士河畔，历史悠久的建筑群；

提到巴黎，自然就是时尚经典的香榭丽舍大街；

提到新加坡，所有人都会脱口而出，这是一个天堂般的花园城市……

而类似波士顿、西雅图、马赛、大阪、马德里这样的城市，同样很有名气，但却没有价值明确的城市美感。

国内同样如此，随便举几个例子，高房价总是出现在城市美感更高的城市——

上海，黄浦江两岸，外滩建筑群和陆家嘴隔江相望；

广州，在花城广场远眺小蛮腰；

厦门，号称中国最美海滨城市；

香港，维多利亚港湾的夜景……

回过头，我们再看看郑州、武汉、合肥、西安这样的城市。有名胜、有美景，有蓬勃的产业，但没有足够美感的城市形象，所以在大家的印象中，这些城市的价值感就不够强。

而秦皇寺CBD最牛掰的地方，就是这个板块的建筑形态、景观设计、道路规划、天际线丰富程度等，构成了一个在全世界范围内，都具备足够美感的城市形象，并且正在有条不紊地逐一呈现。

5年后、10年后，全面落成的秦皇寺CBD和旧金山湾区就是一个量级的。

站在阅天府的销售中心，望着秦皇寺CBD已经成型的公园和楼宇，最心潮澎拜的时候，突然有些感概：人啊，发财一定要尽早。

秦皇寺CBD的未来足够吸引人，但却已经不再属于老朱这一代人。

这些澎拜的，美好的，都属于更年轻的后来人。